"집주인이 '실거주 의사' 증명하라"…대법원 첫 판결

집주인 승소한 원심 파기…"사유 뒤바뀐 이유 등 충분히 심리 안 해"
대법원, 실거주 의사 결정 경위 등 첫 기준 제시

↑ 사진=대법원 전경

집주인 본인이나 가족이 거주하기 위해 세입자의 전월세 계약 갱신 요구를 거절했다면, 집주인에게 실거주 사실을 증명할 책임이 있다는 대법원의 첫 판결이 나왔습니다.

그동안 하급심에서는 집주인이 실거주한다는 사실을 입증할 책임이 세입자에게 있다는 판결이 주를 이뤘는데, 이번 대법원 판결에 따라 비슷한 임대차 분쟁에 영향을 줄 것으로 보입니다.

대법원 2부는 집주인이 세입자 부부를 상대로 낸 건물 인도 청구 소송에서 집주인 손을 들어준 원심을 파기하고, 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다고 오늘(26일) 밝혔습니다.

재판부가 "집주인이나 그 자녀, 부모 등의 가족이 집에 실제 거주하려 한다며 계약 연장을 거절했다면, 실제 거주한다는 점에 대해 집주인이 증명해야 한다"고 판단한 겁니다.

앞서 집주인 A씨는 세입자 B씨와 지난 2019년 1월 보증금 6억 3,000만 원에 2년 동안 아파트를 빌려주기로 임대차 계약을 맺었습니다.

이후 계약 만료 직전인 2020년 12월 A씨는 B씨에게 "가족과 아파트에서 살 계획이라 계약을 연장하지 않겠다"고 통보했습니다.

그러자 B씨는 주택임대차보호법에 규정된 계약갱신요구권을 행사하겠다는 내용증명을 보냈습니다.

'계약갱신요구권'은 세입자 보호를 위해 세입자가 임대차 계약이 끝나기 전 6개월에서 1개월 사이 계약 갱신을 청구할 수 있도록 보장한 제도입니다.

하지만 A씨는 주택임대차보호법에 따라 예외적으로 임대인의 직계존속, 직계비속을 포함해 임대인이 실제 거주하려는 경우에는 연장을 거절할 수 있다며 소송을 제기했습니다.

1심과 2심은 집주인 A씨의 손을 들어줬습니다.

1심 재판부는 "집주인이 노부모가 거주할 예정이라고 말을 바꾸고 이전 거주지를 정리하는 정황이 없는 등 실거주 계획에 의문이 없는 건 아니"라면서도 "명백한 모순이 없는 한 갱신 거절은 적법하다"고 판단했습니다.

"실거주 계획은 집주인의 주관적인 의도에서 비롯되는 결과이기 때문에 장래의 사정에 관한 것으로서 적극적인 입증이 쉽지 않다"고 본 겁니다.

2심도 1심 판단에 문제가 없다고 봤습니다.

반면, 대법원의 판단은 달랐습니다.

대법원은 A씨의 상황에 대해 "근처 다른 아파트와 함께 다른 지역에도 주택을 소유하고 있고, 갱신 거절 시점엔 자녀 교육을 위해 다른 지역 주택에 거주하고 있었다"며 "해당 아파트에 살아야 할만한 사정이 보이지 않는다"고 판단했습니다.

아울러 "실거주에 대한 증명 책임은 집주인에게 있다. 실거주 의사가 진짜라는 것이 통상적으로 수긍할 수 있을 정도인지 따져봐야 한다"며 "집주인의 주거 상황이나 집주인과 가족의 직장, 학교 등 사회적 환경, 실거주 의사를 가지게 된 경위, 실거주 의사와 모순되는 말이나 행동이 있었는지 등을 종합해 계약 갱신 거절이 적법한지 다시 판단해야 한다"고 실거주 기준을 제시하기도 했습니다.

[윤혜주 디지털뉴스 기자 heyjude@mbn.co.kr]