시세 70% 분양가에 1%대 초저리 모기지…공공분양 50만 가구 나온다

↑ 공공분양 유형별 특징. [자료 출처 = 국토교통부]

정부가 무주택 청년과 서민에게 시세 70~80%의 저렴한 가격으로 공급하는 공공분양주택을 향후 5년간 50만 가구를 공급한다. 공공분양 청약제도 개편 등을 통해 이중 약 34만 가구는 20~30대 청년들에게 돌아간다. 3% 이하의 장기 저리 융자가 지원되는 등 파격적인 혜택이 주어진다. 앞서 윤석열 정부가 공약으로 내건 '청년원가주택'과 '역세권 첫집'의 특징을 반영한 공급이다.
26일 국토교통부는 이같은 내용의 '청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획'을 발표했다. 5년간 공공분양주택 50만 가구는 문재인 정부 5년간 공급된 공공분양 물량(14만7000가구)의 3배가 넘는 규모다. 이번 공공분양주택 공급계획은 윤석열 대통령의 대선 공약이었던 '청년 원가주택'과 '역세권 첫집'을 구체화한 공급계획이다. 제도명을 그대로 사용하지는 않았으나, 저리의 초장기 모기지를 지원해 도심과 수도권 공공택지에 건설원가 수준(시세 70% 이하)의 공공분양주택을 공급한다는 취지는 충분히 반영됐다고 국토교통부 관계자는 설명했다.
이번 50만 가구 공공주택 공급계획은 청년에 대한 혜택에 무게가 크게 실려 있다. 이번 계획으로 50만 가구 중 34만 가구가 20~30대 가구에게 공급될 것으로 국토부는 예측하고 있다. 지역별로는 서울 6만 가구 등 수도권에 36만 가구, 비수도권에는 14만 가구가 공급될 계획이다.
공급유형은 나눔형(25만 가구), 선택형(10만 가구), 일반형(15만 가구) 로 구분된다. 청약대기자는 각자의 소득, 자산 여건, 생애 주기 등에 맞게 3가지 유형을 선택할 수 있다.
우선 나눔형은 시세 70%이하 분양가로 공급되는 유형이다. 최대 5억원(LTV 최대 80%), 소득수준별로 1.9~3.0%의 장기 저리 모기지(만기 40년)가 지원된다. 해당 모기지는 총부채원리금상환비율(DSR)의 적용을 받지 않는다. 파격적인 금융혜택을 제공하는 대신 의무거주기간(5년) 이후 공공에 되팔 경우 시세차익의 30%는 반납해야 한다. 신혼희망타운과 비슷한 형태이지만, 의무적으로 전용 모기지를 받지 않아도 되는 점이 신혼희망타운과 다른 점이다. 의무거주기간 또는 그 이후 공공에 환매를 할 때 기준이 되는 금액은 당시의 감정평가액이 된다. 5억원에 분양을 받은 뒤 5년 이상이 지난 뒤 해당 주택의 감정평가액 7억이 된 시점에서 공공에 환매를 할 경우 차익 2억원의 30%인 6000만원은 반납하는 식이다. 물론 5년이 지나도 수분양자가 원하면 계속 거주할 수는 있다.
선택형은 기존 5·10년 공공임대주택과 비슷한 '분양전환형 임대아파트' 모델이다. 6년간 살아보고 분양 여부를 자유롭게 선택할 수 있다. 입주시점 해당 주택 추정 분양가의 절반은 보증금으로 납부하고, 나머지 절반에 대한 월세는 시세 70~80% 수준으로 부담하게 된다. 추정분양가는 분양가 상한제가 적용되는 가격보다 낮은 가격으로 책정될 것이라고 국토부 관계자는 설명했다. 임대 보증금에 대해선 1.7%~2.6%의 저리 전세대출이 별도 지원된다.
6년 뒤 분양전환가격은 입주시 추정 분양가와 분양 시점 감정가의 중간값이 된다. 입주시 추정 분양가가 4억원이고 6년후 분양시 감정가가 8억원이 된 경우, 최종 분양가는 6억원이 되는 식이다. 임대기간 6년이 지난 뒤 분양을 포기할 경우 추가로 4년간 더 임대거주가 가능하다. 임대거주 기간은 청약통장 납입기간으로 인정돼 추후 다른 주택의 청약기회가 상실되지 않는다. 분양전환시 나눔형과 같은 전용 모기지를 활용할 수도 있다. 선택형과 나눔형이 도입되는 대신 기존 신혼희망타운과 분양전환형 10년 공공임대주택은 앞으로 공급되지 않는다.

↑ 공공분양 전용 모기지. [자료 출처 = 국토교통부]

일반형은 기존 공공분양과 같은 모델이다. 단 추첨제(20%)가 적용돼 청년층의 당첨기회가 확대되는 점이 기존 공공분양과의 차이다. 일반형의 분양가는 분양가상한제가 적용된 시세 80% 수준이 될 전망이다. 일반형은 전용 모기지가 아닌 기존 디딤돌 대출을 이용해야 하는데, 신혼부부의 경우 4억원, 생애최초자의 경우 2억원까지 대출한도를 우대 적용한다. 김효정 국토부 주택정책관은 "나눔형과 선택형은 초기자본이 적은 청년, 신혼부부, 생애최초 주택구입자들에겐 큰 혜택이 돌아가는 모델"이라며 "다만 기존 공급방식대로 즉시 분양받아서 내 집처럼 살고자 하는 수요도 여전히 있다고 생각해 일반형도 15만 가구를 배정했다"고 설명했다.

↑ 공공분양 사전청약 일정. [자료 출처 = 국토교통부]

이같은 새로운 유형의 공공분양주택은 당장 올 연말 사전청약부터 적용된다. 국토부는 올 연말 3125가구, 내년 상반기 3646가구, 내년 하반기 3784가구 등 내년까지 총 1만555가구에 대한 공공분양 사전청약을 이날 발표한 3가지 유형으로 공급하겠다고 밝혔다. 이중에는 온 연말 고덕강일3단지(500가구·나눔형), 내년 상반기 마곡 10-2(260가구), 마곡 택시차고지(210가구·이상 나눔형), 동작구 수방사(263가구), 성동구치소(320가구·이상 일반형) 등 서울 지역 물량도 3289가구 포함됐다.
3가지 유형 모두 연령에 관계없이 청약 가능하다. 단 국토부가 청년들에게 34만 가구가 배정될 것으로 예측한 것은 공공분양 청약제도가 개편되기 때문이다.
기존 공공분양 제도 하에 특별공급(85% 비중)은 신혼부부(30%), 생애최초(25%), 다자녀(10%), 기관추천(15%), 노부모(5%) 등으로 구성돼있다. 국토부는 이같은 공공분양 청약제도를 개편해 청년들이 당첨될 수 있는 가능성을 확 높였다. 우선 나눔형과 선택형에는 '미혼 청년 특별공급'이 신설됐다. 나눔형 공공주택의 경우 미혼 청년(15%), 신혼부부(40%), 생애최초(25%), 일반공급(20%)으로 구성된다. 선택형의 유형별 공급비율은 청년(15%), 신혼부부(25%), 생애최초(20%), 다자녀(10%), 기관추천(15%), 노부모 (5%), 일반공급(10%) 등이다.

↑ 공공분양 특별공급 지원요건. [자료 출처 = 국토교통부]

미혼 청년 특별공급의 지원대상은 19~39세의 혼인하지 않은 무주택자이다. 소득이 도시근로자 월평균소득의 140% 이하, 순자산이 2억6000만원 이하인 청년이면 누구나 지원 가능하다. 김 정책관은 "신혼부부와 생애최초 등 기존 특별공급은 사실상 기혼자들만을 대상으로 해 미혼 청년의 당첨 가능성 극히 적었다"며 "요즘 시대 상황상 미혼 청년도 자립의 기반을 갖추는 데 어느 정도 배려가 필요하다고 판단해 미혼청년에 대한 특별공급 유형을 신설했다"고 설명했다.

↑ 민간분양 청약제도 개편안. [자료 출처 = 국토교통부]

공공분양과는 별개로 민간분양 아파트의 청약제도도 추첨제 비중이 대폭 늘어나도록 개편된다. 그간 투기과열지구에서 85㎡ 이하 중소형 평수는 가점제 100%로 공급돼 부양가족이 적고 무주택기간이 짧은 청년층의 당첨기회가 적었다. 개편안은 중소형 평형(60㎡ 이하, 60㎡초과 ~85㎡ 이하)에도 추첨제 당첨 비중을 각각 60%, 30%씩 배정했다. 85㎡ 초과는 추첨제 비중이 기존 50%에서 20%로 줄어든다. 1∼2인 청년 가구 수요가 높은 중소형 평형일수록 추첨제 비중이 높은 구조다. 미혼인 1인가구 청년도 85㎡에 당첨될 수 있는 것이다.
국토부는 연내 공공주택특별법 시행령 등을 개정해 이번 50만 가구 공공분양 공급계획과 청약제도 개편안을 추진해나갈 예정이다. 시행령이 개정된 시점 이후 입주자모집공고를 실시하는 단지부터 해당 변경사항이 적용되지만 한국부동산원 청약홈의 시스템 정비 등에 소요되는 시간을 고려하면 내년 1부기 안에 새 제도가 적용될 것으로 국토부는 관측하고 있다.
[연규욱 기자]