세입자 내보낸 실거주 집주인…2년간 집팔지도 못한다고?

최근 집주인이 실거주를 이유로 세입자의 계약갱신청구권 행사를 거절하려면 객관적 이유를 증명해야 한다는 분쟁조정 사례가 나왔다. 이 경우 임대차 계약이 종료되고 상당 기간이 지난 후에 집주인이 '정당한' 사유로 주택을 팔아도 분쟁이 벌어질 소지가 있어 논란이 커질 것으로 보인다.
사연은 이렇다. 대전에 사는 임대인 A씨는 7월 임차인 B씨와 전세 2억3500만원을 3억3000만원으로 올리는 대신 임대차 기간을 2년 연장하기로 했다. 하지만 그달 말 주택임대차보호법이 개정·시행되자 B씨는 계약갱신청구권을 행사하겠다고 말을 바꿨다. 전세보증금은 최대 5%(1175만원)만 올려 달라는 주장도 같이 했다. 그러자 A씨는 실거주를 하겠다며 계약 갱신을 거절했고, 분쟁은 결국 주택임대차분쟁조정위원회까지 올라갔다.
쟁점은 집주인 A씨의 실거주 이유였다. B씨는 "실거주한다는 집주인 주장이 허위라는 의심이 든다"고 말했다. 반면 A씨는 "세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 실거주를 하겠다는 것"이라고 맞섰다. 분쟁조정위는 이에 대해 "세입자가 집을 나간 뒤 2년 동안 정당한 이유 없이 집을 팔면, 주택임대차보호법 혹은 민법상 손해배상 책임을 질 수도 있다"고 밝혔다. 결국 마음을 돌린 건 A씨였다. 실거주를 선택하면 집을 맘대로 팔지 못할 위험을 떠안는 것이 부담이 됐기 때문이다. A씨는 세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않는 조건으로 전셋돈을 기존 합의보다 3500만원 적게 올렸다.
이 조정 사례가 관심을 끄는 이유는 실거주한 후 매매하는 경우에 대한 일종의 가이드라인이 될 수 있기 때문이다. 정부는 그동안 발표했던 임대차법 관련 설명에 '실거주 후 2년 내 제3자에게 임대'하는 경우에 대해선 집주인에게 손해배상 책임이 있다고 했다. 하지만 실거주 이후 집을 파는 부분에 대해선 별다른 규정이 없었다.
하지만 이번 조정이 나오면서 집주인 부담은 한층 커질 전망이다. 실거주 의무를 지키지 않고 단순 변심 등 이유로 집을 팔면 위법으로 판단될 수 있기 때문이다. 집주인이 '안전하게' 갱신 요구를 거절하려면 실거주 후 적어도 의무임대기간인 2년은 살아야 한다는 말까지 나온다.
부동산 업계에서는 갱신 거절 이후 매매를 허용하는 범위를 어디까지 할지를 두고 관련 분쟁이 적지 않을 것이란 지적이 제기된다. 집주인으로서는 불가피한 상황으로 매도했더라도, 세입자는 임대인이 허위로 갱신을 거절했다고 주장할 수 있기 때문이다. 전세 낀 주택을 실거주가 목적인 제3자에게 파는 것와 달리, 이 경우는 직전 세입자와 매매 전에 합의할 수도 없다.
한편 대한법률구조공단에 따르면 임대차 계약 갱신과 종료 관련 분쟁으로 8월부터 지난달까지 분쟁조정위가 접수한 조정 신청은 43건에 달했다. 작년 같은 기간 대비 10배가 넘는다.
[손동우 부동산전문기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]