벼랑끝 상가 분양업계의 한숨 … 결국 해답은 ‘콘텐츠’

▲ 코로나, 장마, 태풍 등 악재 잇따라 상가 분양시장 ‘먹구름’
“올해는 상반기 내내 코로나 여파로 어렵더니 하반기는 설상가상 코로나 재확산, 장마, 폭염, 태풍 등 연이은 악재로 투자 고객을 만나기가 하늘의 별따기 수준이라 분양성적은 최악입니다”
이는 전국 곳곳에서 들리는 상가 개발업계 관계자들의 이구동성 하소연이다. 이 가운데 한 업계 관계자는 상가 분양 홍보관을 열고 반년이 지나도 30% 계약 수준에 못미치는 상가 분양현장은 태반이라고 전하고 있다.
특히, 주택시장 규제에 따른 풍선효과, 프로젝트별 지역적 호재, 분양가 할인, 수익보장 등 시장 호재와 투자자들의 입맛에 맛는 여러 대안을 내놓아도 백약이 무효라는 설명이다.
사정이 이렇다 보니 개점휴업 상태의 현장도 늘고 있지만 그렇다고 마냥 일손을 놓을 수도 없는 것이 현실이다.
▲ 위기 극복 → 외부 요인 보다 내부 변화에 초점 둬야
그러나 하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있는법.
‘코로나시대, 상가 분양 활성 방안’과 관련해 상가정보연구소 박대원 소장은 “지금의 상가 분양시장은 코로나라는 복병이 시장 상황을 어렵게 만든 것은 부정할 수 없지만 코로나가 아니어도 이미 상가 분양시장 이정표는 하향세를 향해 있었다”고 강조했다.
여러해 동안 골목상권, 대형 복합시설 등 수많은 상권의 출현과 손가락만 까닥하면 소비가 가능한 온라인 상권의 급부상이 오프라인 상가의 한계점을 드러냈기 때문이라는 설명이다.
무엇보다 신도시(택지지구) 상가 투자에서 많은 투자자들이 ‘장기 공실’로 인해 땅을 치며 후회하게 만들었던 사례는 상가 시장에 대한 적잖은 불신과 함께 적잖은 예비 투자자들에게 학습 효과로 이어져 상가 관심 수요 이탈에도 영향을 미쳤다는 것이 박대원 소장의 분석이다.
박소장은 또 “상가투자 정보가 공급자를 넘어선 시대라 풍부한 배후수요니 역에서 도보 몇 분 거리니 하는 물리적 이점과 다분히 추상적인 호재와 수요 분석으로는 투자자들이 더 이상 투자 결정을 하지 않는다”며 “상가정보연구소가 조사한 설문지에는 다수 예비 투자자들이 상가 공실에 대한 두려움을 갖고 있기 때문에 체감 할 수 없는 정보는 더 이상 의미가 없게 된 세상이다”고 말했다.
▲ 비전만 심어주는‘입지’ 장사 끝 … 콘텐츠로 완성된 제품 판매해야
박대원 소장은 “스세권(스타벅스 상권), 맥세권(맥도날드 상권)이 하나의 상권으로 인식되는 세상이라 상가개발은 단순히 하나의 건물을 짓는 행위가 아니라 하나의 상권을 만드는 행위여야 한다”고 관점의 변화 필요성을 강조했다.
때문에 더 이상 ‘입지’를 강조하고 와 닿지 않는 미래 비전으로는 상가 투자자들의 마을을 살 수 없고 ‘콘텐츠’ 가 풍부한 상권으로 만들어야 한다고 덧붙혔다.
예를 들어 ‘강남역 1번 출구 100m 위치의 상가’를 파는 것이 아니라 ‘강남에 전국 10대 맛집 타운이 들어선다“로 판매 전략을 선회하고 실행해야 한다는 의미다.
‘100m 위치의 상가’라는 마케팅 포인트는 자리의 이점을 강조했다 치지만 결국은 지역내 일부 상가로 인식될 수 밖에 없다. 하지만‘강남에 전국 100대 맛집 타운’은 강남속 별개의 명소(핫 플레이스)로 인식돼 투자자들의 관심 지수는 응당 후자로 향할 수 밖에 없다는 설명이다.
물론 ‘전국 100대 맛집 타운’을 입으로만 표방해서는 안되며 개발 과정 내내 ‘맛집 타운’ 구성을 위한 입점 노력을 꾸준히 해야 한다.
유망 업종의 입점 과정이 생각보다 용이하지 않느냐는 반문에 상가 시행사(개발업체)의 의지만 조금 보태면 쉬운 방법도 있다고 박소장은 귀뜸했다.
▲ 상가 개발 → ‘상권 만들기’로 위기 탈출 시도 해야
상가정보연구소 박대원 소장은 “14년간 상가시장을 집중적으로 들여다 봤지만 투자자들과 소비자들은 변하는데 공급시장은 구태에서 벗어나지 못한 느낌을 자주 받는다” 며 “더 이상 상가개발의 목적은 분양에서 끝나는 것이 아니라 상가 활성까지 이르러야 한다”고 재차 강조했다.
현실 자각을 통해 분양에서 한발 더 내딛어 상가 활성에 목표로 둔다면 투자자와 임차인 더 나아가 소비자까지 고려했다는 의미라 분양활성에 도움이 될 수 밖에 없고 이미 발빠른 상가 시행사(개발업체)들은 개발 관점 변화를 꾀하면서 확장된 노력을 시도중이다고 박소장은 덧붙였다.
▲ 분양 활성을 위한 ‘유망 상권 만들기’프로그램 인기
‘지금의 상가 분양 시장 위기를 극복하는 답은 이미 나와 있다. 다만 실천에 옮길것이나가 관건일 뿐이다“는 박소장은 요즘 상가 개발 및 분양 시장 변화에 조력하고자 활발한 움직임을 내보이고 있다.
그 가운데 상가 개발과 분양 시장 활성을 위한 프로그램을 진행중이다. 특히 금번 수행과제는 매경 부동산센터와 상가정보연구소가 공동으로 <분양 활성을 위한‘유망 상권 만들기’>란 프로그램이다.
이 프로그램은 상권과 입지에 맞는 '명소(핫플레이스) 아이템 발굴‘과 업종 구성 및 입점 작업 수행으로 투자 안전성을 우선 확보해 상가 분양 활성을 기하고자 하는 판매촉진 프로그램이다.
쉽게 말해 ’유망 상권 만들기‘는 장사가 잘 될 수 밖에 없는 지역내 명소 (랜드마크)를 만들자는 취지다. 공급자와 투자자, 임차인, 소비자까지 상생할 수 있는 의미를 내포한 셈이다.
이 프로그램은 현재 전국 여러 상가 시행사(개발업체)에서 분양 및 상가 활성을 위해 깊은 관심을 갖고 실행을 예정하고 있다.
한편, ‘유망 상권 만들기’프로그램과 관련한 참여와 기타 문의는 상가정보연구소나 매경 부동산센터를 통하면 된다.
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