[2·20대책] 조정대상지역 내 대출 규제 강화…"합동 조사 실시, 투기 수요 유입 차단"

↑ 임박한 정부 추가대책발표…수원 부동산시장 '관망세' [사진 = 연합뉴스]

정부가 20일 최근 수도권 지역의 국지적 과열에 대하여 투기 수요를 차단함으로써 주택시장을 안정적으로 관리하기 위한 방안을 관계부처 합동으로 발표했다. '12·16 대책' 이후 서울 집값은 빠르게 안정세를 회복하고 있는 반면, '풍선효과' 빠르게 상승하고 있는 경기 남부권 집값을 더이상 지켜볼 수 없다는 판단에 따른 것으로 보인다.
20일 국토부에 따르면 수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕은 비(非)규제지역으로 '12·16 대책' 이후 2월 2일까지 수도권 누적 상승률(1.12%)의 1.5배(▲수원 영통 8.34%·권선 7.68%·장안 3.44% ▲안양 만안 2.43% ▲의왕 1.93%)를 초과하는 높은 상승률을 기록해 왔다. 특히, 수원 권선(2.54%)·영통(2.24%)·팔달(2.15%)은 2월 둘째주 주간 상승률이 2.0%를 초과하는 등 높은 상승폭을 보였다.
이들 지역은 최근 몇 달 동안 신분당선·인덕원~동탄선·수인선·월곶~판교선 등 광역 교통망 구축 등 개발 호재로 인한 단기 차익 실현을 위한 투기 수유가 빠르게 확대되고 있다는 공통점이 있다.
'2·20 대책'은 조정대상지역의 규제를 한층 강화하고 일부 과열지역을 신규 편입한 것이 골자다. 기존 조정대상지역은 서울 전역 25개구와 경기도 과천, 성남, 하남, 고양·남양주 일부 지역, 동탄2, 광명, 구리, 안양 동안, 광교지구, 수원 팔달, 용인 수지·기흥, 세종 등 39곳에 이날 수원 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시 등 5곳이 추가되면서 총 44곳으로 늘어났다. 조정대상지역으로 신규 지정된 지역은 오는 21일부터 효력이 발생한다.
이번 대책의 핵심은 조정대상지역 내 규제 강도가 대폭 상향된다는 점이다.
주택담보대출비율(LTV)은 9억원 이하 구간은 50%, 9억원 초과분은 30%로 제한된다. 총부채상환비율(DTI)을 낮추는 방안도 검토됐으나, 이는 기존의 50%로 유지됐다. 일례로 조정대상지역 내 주택가액 10억원 주택 매입 시 주택담보대출(이하 주담대) 한도는 현행 6억원(10억원X60%)에서 4.8억원(9억원X50%+1억원X30%)으로 낮아진다.
2주택 이상 보유 가구는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지된다. 1주택 가구는 주택을 신규 구입하기 위한 주담대를 받으려면 기존주택을 2년 내 처분하고 새집에 전입한다는 조건을 맞혀야 한다.
시가 9억원을 초과하는 고가주택을 구입할 때에는 실거주 목적이 아니면 주담대가 나오지 않는다. 이 경우 무주택 가구가 2년 내 전입해야 대출을 받을 수 있다.
다만, 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌대출, 보금자리론의 경우 LTV 규제 비율이 기존(최대 70%)처럼 유지된다.
주택 구입 목적의 사업자 대출 관리와 조정대상지역 내 1주택세대의 주택담보대출 시 실수요 요건도 한층 강화한다.
현재 주택임대업·주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대해 투기지역·투기과열지구 내 주택 구입목적에만 주담대 취급이 금지됐지만, 앞으로는 조정대상지역까지 적용범위가 확대된다. 또한 조정대상지역 내 1주택세대의 주담대 가능 조건이 현재 '기존 주택을 2년 내 처분'에서 '2년 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무'로 까다로워 진다.
특히 조정대상지역 전매제한을 1지역(소유권 이전등기일)으로 지정해 유권이전등기일까지 전매제한을 강화하고, 조정대상지역 기 지정 지역 중 1지역이 아닌 곳도 1지역으로 일괄 상향된다. 2지역과 3지역은 각각 당첨일로부터 1년 6개월, 당첨일로부터 공공택지 1년(민간택지 6개월)까지 전매가 금지된다.
다만, 다주택자 양도세 중과, 장기보유특별공제 배제 등 양도세 강화는 '12.16 대책'에 따라 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한주택을 오는 6월까지 양도하는 경우 양도세 중과가 배제되고, 장기보유특별공제도 적용된다.
◆ 투기수요에 대한 관계기관 합동 조사 집중 실시
국세청은 최근 주택 거래 과열 현상이 발생한 지역에 대해 다주택자 등의 고가 거래를 전수 분석해 탈세 혐의가 있는 경우 예외 없이 세무조사를 실시할 방침이다. 또한 국토부·국세청·금융위·금감원 등으로 구성된 '부동산시장 불법행위 대응반(21일 신설)'과 감정원의 '실거래 상설 조사팀'은 주요 과열지역에 대해 이상 거래 및 불법 행위를 집중 점검한다.
또한 현행 투기과열지구 내 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획서 제출 의무를 조정대상지역까지 확대하고, 국토부는 해당지역의 자금조달계획서가 제출되는 대로 직접 이상거래 조사에 착수할 계획이다.
아울러 지자체 합동 현장점검과 국토부 및 지자체 특사경의 수사활동 등을 통해 해당지역에 대한 집값담합, 불법전매 등 부동산 불법행위가 발견되는 즉시 조사에 착수할 예정이며, 한국감정원은 오는 21일부터 '부동산거래질서교란행위 신고센터'를 통해 시장 불안을 야기하는 불법행위에 대한 신고를 접수·조사할 방침이다.
이번에 조정대상지역으로 신규 지정된 지역과 기 지정된 지역에 대해선 앞으로 시장 상황을 집중 모니터링하고, 과열이 지속될 경우 즉시 투기과열지구 지정을 검토할 계획이다.
이와 함께 비규제지역도 면밀한 모니터링을 통해 과열 우려 시 규제지역으로 지정하고, 규제지역 지정 이전이라도 관계기관 합동 조사 등을 통해 투기 수요를 철저히 차단하여 실수요자 중심으로 주택시장을 안정적으로 관리해나갈 계획이다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]