[부동산 알쏭달쏭] 쏟아진 규제에도 여지없이 오른 집값…추가 대책 향방은

↑ 서울 서대문구 일원 [사진 = 강영국 기자]

문재인 정부는 출범 이후 크고 작은 부동산 대책을 꾸준히 발표했다. 2017년부터 서서히 달궈진 주택시장은 새 정부 출범 이후 무섭게 올랐고 이 같은 집값 상승력을 막기 위해 정부는 지난해까지 무려 13개의 규제책을 꺼내 들었다.
발표 대책 중 가장 강력하다고 평가를 받는 '9.·3대책'(2018년 9월) 이후 상황을 지켜보던 정부는 지난 8월 '민간택지 분양가상한제'를 포함해 2개의 추가 대책 카드를 시장에 내놨다. 정부는 서울 27개 동(洞)을 상한제 적용 지역으로 발표하는데 그치지 않고 집값 상승이 멈추지 않을 경우 추가 지역을 확대한다고 밝힌 바 있어 앞으로 관련 대책이 몇 개나 더 나올지 모르는 알 수 없는 상황이다. 5월 수도권 주택공급 확대방안도 발표했지만, 이는 3기 신도시 추가 지정, 중소규모 택지 등 규제가 아닌 공급정책이었다.
KB부동산 시계열 자료에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 2017년 1월 83.7에서 2019년 11월 101.8로 올랐다. 이 기간 월평균 상승률은 약 21.7%다. 이 수치는 신축과 구축을 포함한 평균 값이기 때문에 주거 선호지역이나 새 아파트가 많은 지역은 이보다 높은 상승률을 보였을 것으로 추산된다.

↑ 서울 아파트 매매 가격지수 추이 [자료 제공 = KB부동산]

지난해 상승폭이 더욱 커지자 정부는 '9·13 대책'을 발표했고 한 동안 아파트값이 주춤하며 시장이 안정화 되는가 싶었다. 하지만 올 여름부터 다시 상승세로 돌아서며 약발은 채 1년을 가지 못했다. 다급해진 국토부는 8월 '민간택지 분양가상한제 추진'을 공식화하고, '10·1 대책'과 분양가상한제 적용 지역(11월) 등을 잇따라 발표했다.
◆ 2019년 분양가상한제 적용 지역 지정 및 조정지역 해제
올해 5월에는 수도권 주택공급 확대방안으로 3기 신도시가 추가 지정됐다. 작년 말 발표된 과천, 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남 교산에 이어 고양 창릉과 부천 대장이 추가됐다. 시장에서는 당초 6월 말 발표를 예상했지만, 강남을 중심으로 서울 집값이 꿈틀대자 정부는 계획을 서둘러 발표했다.
8월에는 민간택지 분양가상한제 적용기준을 개선하겠다고 밝혀 상한제 임박을 알렸다. 이후 10월 1일과 6일 각각 상한제 시행의 구체적인 내용과 '주택법 시행령' 개정(안)이 나왔으며, 11월 6일 민간택지 분양가상한제 적용지역이 발표됐다.

↑ 서울 강남구, 부산 해운대구 월별 아파트 매매가 상승률 추이 [자료 제공 = KB부동산]

10월 1일 발표된 '최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안'은 상한제 대상 제외되는 요건(재건축·재개발·지역주택조합이 6개월 안에 입주자 모집공고만 마칠 경우)이 골자다. 법인 명의 주택담보대출도 LTV(주택담보대출비율)규제, 1주택자라도 집값 9억원 넘으면 전세대출 보증 제한, 자금 출처가 의심되는 거래나 허위 계약 조사도 담겼다.
11월 6일에는 주거정책심의위원회가 민간택지 분양가상한제 대상지역과 조정대상지역 해제를 발표했다. 서울 강남·서초·송파 등 강남3구와 마용성(마포·용산·성동구) 등 서울 8개구 27개동이 민간택지 분양가상한제 지역에 포함됐다. 이날 심의에서는 부산 수영구와 동래구, 해운대구 전역과 경기도 고양시, 남양주시 대부분 지역을 조정대상지역에서 해제시켰다. 조정대상지역이 완전하게 사라진 부동산 주택시장은 청약열풍, 가격 급등 같은 부작용이 발생하기 시작했다.
◆ 앞으로 나올 추가 대책은 어떤게 있나
'규제의 끝판 왕'으로 통하는 민간택지 분양가상한제까지 나왔지만, 주택시장은 좀처럼 식을 기색이 없어 보인다. 서울은 올해 7월부터 상승세로 분위기가 전환됐고 조정지역이 풀린 부산도 지난달부터 상승 반전한 모습이다.
기획재정부, 금융위원회, 국토교통부 등도 시장 안정화를 위한 추가대책을 검토하며 발표 시기를 저울질하고 있다. 보유세 강화, 추가 대출규제, 공시가격 산정기준 현실화, 민간택지 분양가상한제 적용지역 확대, 부동산 실거래 조사 강화 등이 거론된다.
특히 국토부는 다음주 내년도 공시가격 산정 방향과 함께 공시가격 신뢰성 강화 방안, 공시가격 현실화율 등이 담긴 로드맵 수립계획을 발표할 예정이다. 로드맵에는 현행 68.1%인 공동주택 공시가격 현실화율을 최대 80% 이상으로 높이는 방안이 제시될 것으로 보인다. 공시가격 상승은 재산세와 종합부동산세를 포괄하는 보유세 부담으로 이어지기 때문에 고가주택 보유자와 다주택자를 타깃으로 한 결정으로 풀이된다.
분앙가상한제 적용지역 추가도 바로 쓸 수 있는 카드로 꼽힌다. 국토부는 집값 상승이 가파른 지역을 중심으로 정량 지정요건(분양 예정물량 1000가구 이상 등)을 확인해 2차 지역을 선별한다는 계획이다. 특히 1차에서 제외된 후 주택 수요가 몰리는 풍선효과가 감지된 양천구, 동작구, 경기도 과천시 등이 추가 대상이 될 수 있다는 관측이 나온다.
아울러 재건축 가능 연한 연장(30년→40년) 방안과 다주택자에 대한 세제 혜택 감면 축소, 법인사업자에 대한 부동산 세율 강화 등도 꾸준히 거론되고 있으며, 과천시 등 청약수요가 몰려 시장이 과열된 곳을 대상으로 청약 1순위 자격을 얻기 위한 의무거주기간을 늘리는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다.
이와 함께 실거래가 및 자금출처 조사, 세무조사 등 거래시장에 직접 개입해 전방위적인 압박에 나설 수 있다는 게 주택업계 관계자들의 중론이다.
[디지털뉴스국]