[부동산 알쏭달쏭] 성냥갑 아파트 이제 그만…특별건축구역 지정 확산

↑ 특화건물 밀집지역으로 불리는 세종시 전경 [사진제공: LH]

최근 강남권 재건축시장을 중심으로 '특별건축구역'에 대한 관심이 높다. '아크로 리버파크'(신반포 1차 재건축)을 비롯해 '신반포3차·경남', '반포주공1단지(1·2·4주구)', '개포주공9단지' 등 한번쯤은 들어봤을 법한 이들 사업장의 공통점은 바로 특별건축구역을 통해 사업을 완료했거나, 추진 중이라는 것이다.
'특별건축구역'은 도시경관을 고려한 디자인으로 아파트를 건립하면 건축법 안에서 건축 조건을 완화해 주는 제도다. 서울시 입장에서는 획일적인 아파트 외관보다는 아름다우면서도 독창적인 디자인 설계를 유도해 서울 도심 스카이라인을 제공할 수 있고 조합 입장에선 용적률 완화를 통해 사업성을 챙길 수 있어 모두에게 이득이다.
◆ 지지부진 재개발, 특화건축구역으로 새 동력 얻어
지금까지 재건축 사업장 위주로 추진됐던 '특별건축구역'이 최근 재개발 사업장으로 확산될 조짐이 보이고 있다. 재개발 조합은 특별건축구역 지정이 지지부진한 사업을 이끌 새로운 동력이 될 것으로 기대하고 있다. 개발이 절실한 원도심에서는 창의성 높은 복합단지 조성이나 랜드마크 단지 조성이 낙후된 도심에 활기를 불어넣고 이미지 개선에도 도움이 될 것으로 보고 있다.
대표 사업장은 동대문구 제기4구역이 있다. 제기4구역은 지난해 특별건축구역으로 지정되기 전까지 15년 간 방치돼 있었다. 2005년 정비구역으로 지정받고 2009년 관리처분계획 인가까지 취득했지만, 이주·철거가 진행되던 2013년 5월 조합설립 무효 판결이 나면서 사업은 멈춰섰다. 매몰비용만 350억원에 달해 사업을 포기할 수도, 진행할 수도 못해 흉물로 방치돼 왔다. 그야말로 특별건축구역이 사업 재추진의 원동력이 된 셈이다.

↑ 특별건축구역 개념도 [서울시 도시계획용어사전]

강북의 노른자 입지로 평가 받는 용산구 한남뉴타운 3구역 일부도 특별건축구역으로 지정돼 특화된 설계가 적용된다. 앞서 서울시는 작년 8월 한남뉴타운3구역을 남산과 한강을 잇는 경관 거점으로, 기존 지형과 길을 최대한 보존하기 위해 특별건축구역으로 지정한다고 밝힌 바 있다.
이로써 한남뉴타운 3구역 일부는 한강변의 경관과 남산 조망의 시민 공유를 위해 해발 90m 이하의 스카이라인과 통경축을 확보하는 방식으로 재개발될 예정이다.
◆ 특별계획구역·택지지구도 특별건축구역 지정 가능
재건축·재개발 등 정비사업장에서 보다 적극적으로 특별건축구역을 추진하고 있지만, 택지지구나 특별계획구역도 특별건축구역 지정이 불가능한 것은 아니다. 일부 부동산 전문가들은 택지지구나 특별계획구역은 도시의 큰 그림 속에서 다양한 건축물을 구현해 낼 수 있다는 점에서 정비사업장보다 공공성이 더 크다고 말한다.
세종시가 특별건축구역을 잘 활용한 대표적인 사례다. 2013년 2-2생활권 특별건축구역을 시작으로 3-2생활권과 3-3생활권, 고운동 B15구역 한옥마을, 정부청사 옆 일부 상업업무용 용지에도 특별건축구역으로 지정됐다. 이것이 현재 세종시가 특화건물 밀집지로 불리는 이유다.
특화건축구역 지정 움직임은 전국으로 빠르게 확산될 전망이다. 전국의 지자체에서도 특화건축구역에 관심을 갖기 시작해서다. 앞으로 전국 곳곳에 천편일률적인 아파트에서 벗어나 각각의 색깔을 입힌 개성있는 건축물을 보다 흔하게 볼 수 있는 날이 머지않았다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]