위례 로또…입지甲 송파냐, 가격甲 하남이냐

올해 본격적인 분양 성수기를 앞두고 상반기 분양시장 흥행을 가늠할 대어급 분양에 관심이 쏠린다. 지난 1월 위례포레자이 이후 숨 고르기에 들어갔던 북위례 분양이다. 이달 말부터 기지개를 켜는 북위례 분양은 분양가 상한제가 적용되는 공공택지에 대형 평수 위주이지만 가점제와 추첨제를 병행해 당첨자를 가린다. 아울러 서울과 하남 등 2개 지역에 걸쳐 들어서다 보니 동일한 위례신도시 아파트라 하더라도 자신의 주소지에 따라 당첨 확률이 크게 달라진다.
꼼꼼한 청약 전략 없이는 쉽게 위례신도시 입성이 어려울 것이라는 얘기다.
12일 분양업계 등에 따르면 올해 북위례 분양이 예정된 가구 수만 4700가구에 달한다. 특히 입지에 따라 서울시 송파권역과 경기도 하남권역으로 나뉘어 분양이 예고된 만큼 이에 따른 청약 전략이 필요할 것으로 보인다. 부동산인포에 따르면 위례신도시에선 올해 총 7곳 4733가구가 분양된다.
육군 특전사령부 용지 이전이 연기되면서 밀렸던 분양물량이 이번에 쏟아진다. 행정구역상 서울시 송파구에 속하는 단지는 3곳 1883가구, 경기도 하남시에 속하는 단지는 4곳 2850가구다.
위례신도시는 총 677만4628㎡ 규모로 서울 송파구 장지동·거여동, 성남시 수정구 창곡동, 하남시 학암동 일대 등 3개 지역에 걸쳐 조성되고 있다.
우선 하남권에서 북위례 분양장이 시작된다. 현대엔지니어링은 이달 말 경기도 하남시 위례신도시 A3-4a블록에서 '힐스테이트 북위례'를 공급한다. 전용면적 92~102㎡ 총 1078가구다. 단지 앞 700m 거리에 수변공원과 남한산성 도립공원이 있다. 이어 4월에는 우미건설이 A3-4b블록에서 '위례신도시 우미린 1차'를 분양한다. 전용면적 102~144㎡ 총 875가구다. 10월에는 위례신도시 A3-2블록에서 '위례신도시 우미린 2차' 422가구도 공급한다. 송파권 역시 4월부터 본격 분양에 나선다. 계룡건설은 4월 위례신도시 A1-6블록에 '북위례 계룡 리슈빌(가칭)'을 내놓는다. 전용면적 105~125㎡ 총 494가구다.
호반건설도 5월께 2개 단지를 공급한다. 위례신도시 A1-2블록에 '위례 호반써밋 송파Ⅰ' 전용면적 108㎡ 689가구, 위례신도시 A1-4블록에는 '위례 호반써밋 송파Ⅱ' 전용면적 108~140㎡ 700가구다.
4000가구가 넘는 대규모 분양 물량이 쏟아지는 만큼 실거주 수요자와투자자들 역시 당첨 확률을 놓고 계산에 분주하다. 가장 먼저 따져봐야 할 것은 당첨 확률을 결정할 행정구역별 거주요건이다. 송파권과 하남권 모두 전용 85㎡ 이하엔 100% 청약 가점제가 적용된다. 반면 85㎡ 초과 면적은 가점제 50%, 추첨제 50%가 적용된다.
다만 행정구역상 송파권은 청약 물량의 50%를 1년 이상 서울 거주자에게 우선 배정하고 그 외 50%는 1년 미만 서울 거주자와 경기·인천 거주자에게 배정된다.
반대로 하남시를 주소지로 하는 단지는 지역 우선배정 제도로 인해 하남시에서 1년 이상 거주한 사람에게 30%, 경기도 6개월 이상 거주자에게 20%를 배정한다. 나머지 절반은 경기 6개월 미만 거주자와 서울·인천 시민에게 할당된다.
청약 예치금액도 미리 확인해야 한다. 서울은 102㎡ 이하 600만원, 135㎡ 이하 1000만원, 모든 면적이 1500만원이지만 경기도는 각각 300만원, 400만원, 500만원이다. 또 서울 송파구는 투기지역으로도 지정돼 있어 기존 주택에 대출이 있으면 대출이 안 된다. 다만 기존 주택을 2년 이내 처분할 때에만 대출이 가능하다.
분양가 역시 구별된다. 행정구역상 송파권은 하남권보다 택지비가 3.3㎡당 300만~500만원 비싼 만큼 분양가에 고스란히 반영될 가능성이 크다. 특히 3월부터 기본형 건축비 상한액이 2.25% 인상돼 송파권 단지는 3.3㎡당 평균 2000만원대 중반까지 오를 가능성이 높다. 이렇게 되면 분양가가 대부분 9억원을 넘어 중도금 대출이 어렵다. 즉 계약금과 중도금 등 수억 원을 쥐고 있지 않으면 안 되기 때문에 현금 부자들의 잔치로 그칠 가능성도 있다. 반면 하남권은 분양가가 싸게 책정될 가능성이 높은 만큼 대출규제 등에서 자유로울 가능성이 크다. 업계 관계자는 "이번 북위례 분양에서도 분양가에 따른 대출 가능 여부가 청약 성적의 가늠쇠가 될 것"이라고 밝혔다.
실제 작년 말 분양됐던 성남시 판교 대장지구 분양 또한 분양가로 인해 분양 성적이 엇갈린 바 있다. 3.3㎡당 2500만원대 분양가를 책정한 현대건설 '힐스테이트 판교 엘포레'는 고급화 전략에도 불구하고 여전히 100여 가구가 미분양 상태로 남았다.
[추동훈 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]