[토요 FOCUS] 신규분양 집단대출 거절되면?…일반 담보대출로 돌리면 돼

서울 용산구의 한 아파트에 최근 청약을 넣은 직장인 이 모씨(34)는 은행권의 집단대출 축소 움직임 때문에 걱정이 많다. 일부 사업장에서 중도금 대출 취급은행을 찾지 못해 비상이 걸렸다는 뉴스도 심심찮게 나오는 데다 때로는 은행이 중도금 대출만 취급하고 잔금대출은 거절하는 사례도 나오고 있기 때문이다. 원칙적으로 분양아파트는 집단대출을 받는 편이다. 아파트를 담보로 잡을 수 있어야 은행들은 주택담보대출을 해주는데, 입주 시점의 분양아파트는 등기가 완료되지 않은 경우가 많기 때문이다.
늘찬 법률사무소 이민 변호사는 "아파트를 다 지어 입주 시점이 되면 소유권보존등기(아파트의 경우 구분건물소유권보존등기)라는 것을 받아야 하는데 출생신고를 해야 법적으로 국민으로 인정받을 수 있듯 담보 대상이 될 아파트 취급을 받으려면 이 등기가 이뤄져야 한다"고 설명했다.
중도금대출과 잔금대출 등 집단대출은 이처럼 당장은 담보가 없지만 향후 담보로 인정받을 가능성을 염두에 두고 하는 일종의 신용대출, 이른바 '후취담보대출'이다. 은행들은 한꺼번에 많게는 수천 가구의 대출을 취급해 이익을 얻을 수 있기 때문에 경쟁적으로 집단대출에 뛰어들었고 이 과정에서 일반 주택담보대출보다 낮은 금리가 책정되는 경우가 많았다.
하지만 금융당국이 최근 집단대출 총량 조절 움직임을 본격화하면서 일부 분양아파트의 중도금대출 취급은행이 최근 잔금대출을 거절하거나 잔금대출 금리를 높이는 사례가 늘어나고 있다. 이 경우 집단대출이 아닌 개인대출 형식으로 후취담보 주택담보대출을 받는 것도 가능하다.
조합이나 건설사 차원에서 단체계약으로 집단대출을 이끌어내는 대신 개인이 은행과 대출계약을 맺어야 하기 때문에 절차도 까다롭고 금리도 높은 편이다. 기업은행은 집단대출이 아닌 개인대출에 대해서도 후취담보대출을 해주는데 사실상 신용대출이라 금리가 연 3% 안팎인 주택담보대출보다 1%포인트 이상 높은 연 4%대다.
기업은행 관계자는 "은행 지점장 차원에서 결정할 수 없고 본사 여신심사부 승인을 거쳐야 하기 때문에 사전 상담을 통해 가능 여부를 반드시 알아봐야 한다"고 전했다. 소유권보존등기가 입주 시점에 맞춰 완료되면 저렴한 금리의 일반 주택담보대출도 가능하다. 후취담보 형식의 신용대출이 아니라 정식 담보대출을 받을 수 있다는 얘기다. 다만 해당 아파트 단지 전체에 대한 소유권보존등기와 별도로 개별적인 동·호수에 대한 소유권이전등기가 입주 당일 이뤄져야 한다.
이 변호사는 "간혹 대단지 아파트는 개별 수분양자가 입주할 때마다 등기신청을 하지 않고 일주일에 특정 요일을 지정해서 일괄적으로 등기신청을 하는 경우가 있다"며 "입주하는 날짜와 소유권이전등기 신청 날짜를 맞출 수 있는지 사전에 알아봐야 한다"고 조언했다.
집단대출 역시 대출한도는 기존 아파트와 마찬가지로 집값의 70%다. 다만 최초 분양 당시 원분양가와 KB국민은행·한국감정원 시세 중 낮은 금액이 집값의 기준이 되는 게 일반적이다.
또 다른 시중은행 관계자는 "일단 원분양가 기준 집단대출을 받은 후 향후 소유권보존등기 완료를 전제로 일반 주택담보대출로 갈아타면 높은 시세를 반영한 넉넉한 금액의 대출을 받을 수 있다"고 전했다.
[박윤예 기자 / 노승환 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]