급매물 쏟아진다…`호황` 중소형 빌딩 시장에 경고신호

↑ 중소형 빌딩이 모여 있는 서울 강남구 언주로 일대. [매경 DB]

서울 강남 재건축 아파트와 함께 자산가들의 재테크 수단으로 사랑받았던 중소형 꼬마빌딩 시장이 '불안한 호황'을 누리고 있다. '올해가 마지막 거래 타이밍'이란 생각에 매도자는 값을 깎은 매물을 쏟아내고 그간 저가 매수 기회를 노리던 매수자들이 이를 거둬들이는 모양새다.
그 덕분에 올해 3분기 서울과 수도권에서 팔린 중소형 빌딩 매매 금액은 아직 집계가 안 끝난 9월치 통계까지 합하면 2조원을 훌쩍 뛰어넘어 역대 분기별 최대 금액을 기록할 것으로 보인다.
사상 초유의 1% 초반대 저금리 시대가 곧 저물 것이라는 우려를 시작으로 내년 시장 침체를 내다보는 부정적인 전망이 대세인 게 최근 빌딩 거래를 촉발한 원인으로 꼽힌다.
황종선 알코리아에셋 대표는 "오는 12월 미국이 기준금리를 올릴 가능성이 높아지면서 그동안 각광받아온 빌딩 시장 가격이 지나치게 오른 것 아니냐는 인식에 거래에 뛰어드는 투자자가 많아졌다"고 설명했다.
빌딩 같은 수익형 부동산을 매입할 때 필요한 대출을 받기가 점차 빡빡해지는 것도 매도자들의 발걸음을 빠르게 했다. 매매가격 500억원 아래인 중소형 빌딩 시장에서 개인이 차지하는 비중은 80%에 달할 정도로 절대적이다. 이들은 최근 저금리 상황을 이용해 수익률을 극대화하는 전략으로 매입가의 30~50%를 금융권 대출로 충당하고 있는데, 최근 금융사들이 대출 심사를 깐깐하게 하면서 자금력이 탄탄하거나 웬만한 우량 매물이 아니면 자금을 조달하기 힘들어졌다는 게 업계 관계자들의 말이다.
고준석 신한은행 PWM프리빌리지 서울센터장은 "수익형 부동산 투자 리스크가 커졌다는 생각에 일부 은행이 주택뿐 아니라 빌딩 구매에 필요한 임대사업자용 대출의 금리를 올리고, 임대수익이 나오지 않아도 대출 이자를 감당할 수 있을지까지 파악한 후 대출을 승인하는 추세"라고 전했다.
여기에 정부도 지난 8월 25일 발표한 가계부채 관리 대책에서 상호금융권의 비주택담보대출 취급 실태를 현장 점검하고 담보인정한도도 기존 50~80%에서 40~70%로 내리는 등 수익형 부동산 대출 고삐 조이기에 발 벗고 나선 상황이다.

이렇게 되면 시장을 주도했던 개인투자자들은 점차 퇴출될 수밖에 없고, 매수자를 잡지 못할 가능성이 크다는 걱정에 빠진 기존 건물주들이 매물 가격을 낮추고 일부는 손해까지 감수하면서 최대한 거래 속도를 높이려고 하는 것이다.
임대수익에 대한 기대도 높아지는 공실률 때문에 약화되는 형편이다. 한국감정원에 따르면 지난 2분기 기준 서울 소재 중소형 빌딩 상가 공실률은 7.8%로 지난해 1분기 6.7%에 이어 꾸준히 오름세다. '김영란법'으로 빌딩의 주요 임차인인 요식업소 영업이 직격탄을 받고 폐업하는 곳이 잇따르는 만큼 향후 공실률은 더욱 올라갈 전망이다.
사무실로 쓰이는 꼬마빌딩 사정은 더 심각하다. 교보리얼코 조사를 보면 서울 강남권에서 1만평 아래 중소형 오피스 빌딩의 공실률은 9.5%에 달한다. 사무실 10곳 중 1곳이 비어 있다는 의미다. 평균 4%대로 알려진 중소형 빌딩 임대수익률도 지역에 따라 3%, 혹은 그 아래까지 추락했다는 지적이 나오는 이유다.
한 빌딩 거래 업체 관계자는 "공실이 있는 빌딩이라도 일단 보유하고 있으면 개발 호재로 향후 가격이 오를 만한 곳을 주로 찾는다"며 "단기 임대수익보다는 장기적인 시세 차익에 초점을 맞추는 전략"이라고 전했다.
[김태성 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]