오피스 시장, `임대인 갑`인 시대 다시 오나

서울 대형 오피스 임대시장이 올해 하반기부터 임대인 우위 시장으로 바뀔 것이라는 전망이 나오고 있다.
지난 2010년 이후 도심 재개발 등으로 오피스 빌딩 신규 공급이 급격히 늘어난 탓에 건물주는 공실을 메우기 위해 임차인 유치 경쟁을 벌였지만 올들어 공급이 줄어들면서 임차인 우위 시장에 마침표를 찍을 가능성이 제기되고 있다.
17일 부동산업계에 따르면 올해 서울 주요 지역 오피스 빌딩 공급량은 예년의 3분의 1토막이 날 것으로 보인다. 미국계 부동산 컨설팅업체 쿠시먼앤드웨이크필드가 도심(CBD), 강남(GBD), 여의도(YBD) 등 서울 주요 권역별 오피스 임대용 면적을 조사한 결과 올해 10만4581㎡로 전년(32만8307㎡)에 비해 크게 감소하는 것으로 나타났다. 내년과 2017년에는 오피스 공급 면적이 더 줄어 10만㎡를 밑돌 것으로 집계됐다. 이창준 쿠시먼앤드웨이크필드 상무는 “올해 하반기부터 점진적으로 임대인의 협상력이 커지면서 임대인 우위 시장으로 전환되는 과도기가 시작될 것”이라며 “그동안 월세를 면제해주는 렌트프리 등 임차인에게 제공됐던 혜택도 줄어들 것으로 예상된다”고 말했다.
오피스 임대는 통상 5년 또는 길게는 10년 단위로 계약을 맺는다. 올해부터 임대 재계약을 하거나 다른 빌딩으로 갈아타려는 이전 수요가 활발하게 나타날 것으로 예상되는 점도 임대인 우위 시장 전환에 힘을 실어줄 전망이다.
오피스 빌딩은 면적과 준공년도, 관리상태 등에 따라 가장 좋은 프라임과 A~C급 등으로 나뉘는데 등급이 다소 낮은 ‘세컨더리(secondary) 빌딩’에서 A급으로 이전하거나 흩어져 있는 사무실을 하나로 통합하려는 임차 수요도 늘어날 것으로 예상되고 있다. 실제 남산스퀘어와 마포에 나뉘어 임차해 있던 도레이그룹이 여의도 전경련회관에 입주하고, 도심 세컨더리 빌딩에 있던 민주화운동기념사업회 등은 프라임 오피스로 옮겼다. 세빌스에 따르면 올해 1분기 오피스 빌딩 이전 수요 가운데 세컨더리 빌딩에서 프라임 건물로 옮긴 수요가 47%로 가장 큰 비율을 차지했다.
오피스 공실률도 전반적으로 낮아지는 모습이다. 여의도는 IFC와 전국경제인연합회(FKI) 등이대형 임차인을 각각 유치하면서 공실이 해소되고 있다. 하지만 당분간 임차인 우위가 유지될 것이라는 의견도 적지 않다. 금융권을 중심으로 사무실이 통폐합되면서 임차 면적이 줄고 있고 경기 침체가 장기화하면서 대형 사무실을 쓸만한 기업이 많지 않기 때문이다. 세빌스 관계자는 “공실 문제로 지난 1분기 서울 프라임 오피스 임대료 인상률이 2002년 2분기 이후 최저치인 0.7%를 기록했다”며 “오피스 공급 감소만으로 임대인 우위로 전환되기엔 한계가 있다”고 말했다.
[임영신 기자]