건물주의 꿈 '리츠'가 대신 이뤄드립니다

↑ 서울 강남구 대치동의 한 부동산에 월세 매물이 올라와 있다.[사진=이승환기자]

돈이 많건 적건 우리는 누구나 건물주의 꿈을 꿉니다. '조물주 위에 건물주'라는 말도 이런 희망을 담은 것이겠지요.
건물을 소유하게 되면 가장 기대하는 점이 바로 '임대 수익' 입니다. 안정적인 임대 수익만 확보된다면 근로소득의 굴레에서 벗어나 여생을 돈 걱정 없이 편하게 보낼 수 있을 겁니다. 하지만 부모로부터 고액의 재산을 상속받지 않는 한 일반 직장인이 건물주가 되는 것은 하늘의 별 따기 수준입니다. 아무리 대출을 '영끌'(영혼까지 끌어모아 투자)해도 적게는 수십억에서 수백억 원에 이르는 건물 1채를 매입하는 것은 쉬운 일이 아니니까요.
건물주가 되기는 힘들지만 건물주의 삶을 간접 체험할 수는 있습니다. 바로 '리츠(REITs)'에 투자하는 겁니다. 리츠에 투자하는 것만으로도 호텔, 오피스, 쇼핑몰의 임대 수익을 간접적으로 얻을 수 있기 때문입니다. 건물을 직접 소유하는 것은 아니지만 훨씬 적은 돈으로 건물주의 꿈을 작게나마 이룰 수 있는 방법인 셈입니다. 어떻게 이런 일이 가능한 걸까요?

"나도 물류센터, 백화점, 호텔 살 수 있다고?"...리츠가 뭐길래

리츠는 부동산에 투자하는 특수목적법인(SPC)을 가리킵니다. 'Real Estate Investment Trusts'의 줄임말로, 부동산투자신탁 회사라고도 부릅니다. 다수의 투자자로부터 투자 자금을 모아 부동산 소유권이나 채권 등을 취득해 운영하면서 발생한 수익금을 투자자에게 배당의 형태로 지급하는 간접 투자 상품입니다.
리츠에 투자하는 것은 각각의 리츠가 보유한 기초자산에 투자하는 것과 같습니다. 리츠는 상업용·업무용 빌딩이나 임대주택, 물류센터, 리조트, 호텔 등 다양한 부동산 자산을 기초자산으로 편입하고 있습니다. 이 기초자산은 리츠마다 다릅니다. 예를 들어 미래에셋글로벌리츠는 아마존 휴스톤, 페덱스 탬파 등 미국과 서유럽의 물류센터와 오피스 등을 투자대상으로 하고 있습니다. 신한서부티엔디리츠는 인천 내 복합 쇼핑몰인 '스퀘어몰'과 서울 용산구 드래곤시티 내 '그랜드머큐어 레지던스 호텔'을 기초자산으로 담고 있습니다. 이 편입자산을 투자·운영해서 벌어들인 수익의 90% 이상을 주주에게 의무적으로 배당하기 때문에 대표적인 고배당 종목으로 꼽힙니다.
안정적인 배당 수익률은 리츠의 가장 큰 장점 중 하나입니다. 배당은 통상 1년에 두 번씩 실시하는데, 약 5~6% 수준의 배당수익률을 기대할 수 있습니다. 국내 증시가 지지부진한 흐름을 보이거나 높은 변동성에 불안감이 커질수록 리츠가 주목받는 것도 이런 이유에서입니다.
금리 인상과 대출규제 강화로 부동산 시장이 주춤한 가운데 리츠에 투자할만한가 고개를 갸웃할지도 모르겠습니다. 물론 부동산에 투자하는 만큼 금리가 상승하면 부동산 담보대출 이자도 오를 수 있지만 국내 상업용 부동산은 차입금을 고정금리로 조달하는 경우가 많아 금리 변동에 따른 영향력이 작을 것이라는 게 전문가들의 설명입니다. 여기에 부동산을 기초자산으로 하다 보니 인플레이션 환경 하에서 리츠가 보유한 부동산 가치도 상승하고 있고, 물가 상승분을 임대료로 전가할 수 있다는 점도 눈여겨볼 만합니다.
리츠는 크게 공모리츠와 사모리츠가 있습니다. 구조를 이해하기 위해서는 공모와 사모의 개념을 알아야 하는데요. 사모는 49명 이하의 투자자로부터 자금을 모아 운영되며, 보통 고액 자산가를 대상으로 가입이 이뤄집니다. 공모에 비해 운용이 자유로워 공격적인 투자가 가능하지만 그만큼 위험한 금융상품이 될 수 있습니다. 반면 공모는 49명을 초과하는 불특정 다수로부터 투자자금을 모집합니다. 금융위원회의 엄격한 규제를 받으며, 각종 공시 의무가 있어 안정성을 확보할 수 있습니다.
리츠 시장의 태동기에는 사모·비상장 형태의 리츠가 대다수를 차지했습니다. 국내 리츠는 상장 과정이 복잡하고 자산매입 활동이 미미해 비상장의 형태로도 충분히 운용할 수 있다는 점에서 상장 유인이 크지 않았던 겁니다.
더 많은 투자자가 참여할 수 있는 공모리츠의 경우에도 최근까지 비상장 형태의 리츠 위주로 시장이 성장하면서 투자자의 접근성이 떨어졌던 게 사실입니다. 국내 상장 리츠는 4월 29일 기준으로 19개가 운영 중입니다. 올해 1월 기준 미국(219개), 일본(61개)의 상장리츠와 비교하면 턱 없이 부족한 상태입니다.
운용 과정의 투명성이 높은 공모·상장리츠 활성화를 위해 정부가 나섰습니다. 인가?등록시 절차 간소화 등 규제 부담을 줄였고, 세제 혜택도 부여하자 다양한 형태의 상장리츠가 하나둘 출시하기 시작했습니다. 그만큼 투자 문턱도 낮아진 셈이죠.
상장리츠는 유가증권시장에 상장한 리츠로 주식처럼 언제든 자유롭게 사고팔 수 있기 때문에 현금화가 용이하다는 장점이 있습니다. 소액으로 투자하기 어려운 대형 부동산에 투자하는 기회를 얻을 수 있고, 다른 주식처럼 배당 뿐 아니라 시세차익도 기대할 수 있어 개인투자자의 주목을 받고 있습니다.

리오프닝 수혜까지...인플레 피난처 떠오른 리츠

↑ 미래에셋글로벌리츠를 구성하는 기초자산.[사진제공=미래에셋자산운용]

최근 시장에서 각광받는 리츠는 공모형태의 상장리츠를 가리킵니다. 한국에는 리츠가 2001년 첫 도입됐지만 상장리츠의 본격적인 성장은 2018년을 기점으로 시작됐습니다.
출시 당시만 해도 상장리츠는 금융시장에서 큰 존재감이 없었습니다. 대다수의 리츠가 기관투자자의 자금에 의존하는 사모 위주로 구성됐기 때문에 자산가들이나 기관투자자의 전유물로 여겨졌기 때문입니다.
지난 2~3년간 증시가 활황을 이어갔다는 점도 리츠 투자에 소극적인 이유였습니다. 역대 초저금리기에 증시가 급등세를 탔고, 성장주에 투자자의 관심이 높아진 시기였습니다. 연일 국내 증시가 연고점을 돌파하는 장세에서 5% 수준의 배당수익률은 투자자들의 성에 차지 않은 것입니다.
이 당시 리츠는 공모 청약에서 미달되거나 낮은 청약률을 기록하는 등 부진한 성적을 냈습니다. 2020년 당시 최초의 해외 부동산투자 상장리츠로 주목받은 제이알글로벌리츠는 청약 미달 사태가 벌어졌고, 이지스레지던스리츠와 미래에셋맵스1호리츠는 상장 후 공모가를 밑돌았습니다.
하지만 최근 3년 간 다양한 기초자산을 담은 리츠가 등장하면서 본격 성장기를 맞게 됐습니다. 2020년 7개에 불과했던 상장리츠는 현재 19개로 약 3배가량 늘었고, 양적인 증가 뿐 아니라 질적으로도 성장세를 이어가고 있습니다. 지난해 국내 리츠 총 자산은 사상 처음으로 70조원을 돌파하며 도입 20년 만에 최고치를 경신했습니다.
최근 들어 리츠는 금리인상과 인플레이션을 방어할 수 있는 '피난처'로 급부상하고 있습니다. 다른 산업보다 인플레이션 헷지(위험회피) 속성이 강하기 때문입니다. 국내 상업용 부동산 시장에서 오피스를 중심으로 임대료 인상이 본격화하고 있고, 원자재 가격 상승으로 건축비가 40% 이상 오르는 등 개발 원가가 높아지는 상황입니다. 기존 자산 가치 상승이 기대된다는 점에서 리츠는 물가 상승기에도 견조한 수익률을 기록할 것으로 전망됩니다.
이전에는 안정적인 배당수익률이 리츠의 강점이었다면 최근에는 시세차익도 기대할 수 있는 상황입니다. 상장리츠 주가가 오르면서 이달 들어 52주 신고가를 갈아치우는 종목들도 속속 나오고 있습니다. 국내 증시에 상장한 19개 상장리츠는 올해 들어 평균 8%가 넘는 수익률을 기록하고 있습니다. 같은 기간 코스피 수익률이 -8% 수준이라는 점을 감안하면 16%포인트를 웃도는 수준입니다. 상장리츠의 주가가 상승세를 보이면서 전체 시가총액 규모도 2년 전 약 3조원 수준에서 8조원 안팎으로 급증했습니다. 상장리츠 시장이 '시총 10조원' 시대를 눈 앞에 둔 상황입니다.

↑ 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울시내 일대 아파트 단지들.[사진=한주형기자]

리츠 활황기에도 전문가들 "옥석 가리기 필요"

리츠 투자 열풍은 당분간 계속될 것으로 보입니다. 인플레이션 파고가 높아질수록 투자자들이 안정적인 투자를 선호할 가능성이 높기 때문입니다. 그렇다면 어떤 리츠에 투자하는 게 유리할까요?
가장 먼저 고려해야 할 것은 편입 자산이나 자산 가치 변동에 따른 가격 변동성입니다. 리츠는 편입 자산의 성격에 따라 경기 변화에 민감 혹은 둔감하게 반응합니다. 예를 들어 고물가 상황에서 좋은 성과를 거둔 호텔, 리조트, 쇼핑센터, 오피스 등의 자산을 편입한 리츠는 경기 변화에 주식보다 민감하게 반응할 수 있습니다. 반대로 대학생 기숙사나 헬스케어 등 생활 필수시설의 경우 경기 변화의 영향을 상대적으로 덜 받기 때문에 상대적으로 안정적인 운용이 가능합니다. 리츠 중에서는 개발업을 진행하거나 자산 인수를 적극적으로 추진하는 경우도 있어 향후 편입 자산 종류에 따라 경기 흐름을 탈 수 있습니다.
또 전문가들은 리츠를 장기적인 관점에서 접근해야 한다고 조언합니다. 리츠 투자의 성격상 단기 시세차익을 노리기보다는 배당 금융상품으로 봐야 한다는 겁니다. 그런 점에서 배당 수익률과 배당주기도 따져봐야 합니다. 일반적으로 리츠는 연 5~6% 이상의 배당금 지급을 목표로 하기 때문에 배당 주기별로 안정적으로 배당금이 지급되는지 확인할 필요가 있습니다.
한 애널리스트는 "리츠의 대형화 추세가 이어지는 가운데 디지털센터나 물류센터 등 유망한 분야에 투자하는 리츠에 선별 투자하는 것이 더욱 중요해질 것"이라며 "기초자산의 입지, 임차인, 임대차 계약 조건, 자산관리회사(AMC)의 역량 등도 중요하지만 배당이력도 살펴야 한다"고 말했습니다.
[김현정 매경닷컴 기자]