부동산공모펀드에 쏠리는 돈 ‘투자 주의보’

저금리 시대 갈 곳을 잃은 개인 투자자들이 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 부동산펀드로 몰려가고 있다. 이지스자산운용이 지난 21일 판매를 시작한 부동산공모펀드는 이틀만에 1000억원 어치가 팔려나가면서 조기 완판될 분위기다. 연 4~6%대의 수익을 챙길 수 있다는 점때문에 주식 이외의 다른 투자처를 찾는 개인 투자자들의 관심이 뜨겁다.
하지만 전문가들은 개인 투자자들의 부동산펀드 투자는 위험도가 매우 높은 만큼 아주 신중하게 접근해야 한다고 경고한다. 개인들이 투자할 수 있는 공모펀드에 담기는 부동산들은 대체로 기관투자가들에게서 외면받은 비싼 물건이라는 점을 알아야 한다는 주문이다. 금리 상승기에는 부동산 가격이 떨어져 손실을 떠안을 수 있다는 점도 유념해야 한다고 전문가들은 지적했다.
23일 금융투자협회에 따르면 지난 21일 기준 올해 공모와 사모를 합한 국내 전체 부동산펀드 설정액은 44조4411억원에 달한다. 2009년말 설정액 11조2550억원의 4배 수준이다. 이중 개인들이 투자하는 공모펀드 설정액은 1조2707억원이다. 이미 작년보다 30% 이상 늘어난 규모다.
저금리 기조가 장기화되면서 보다 높은 수익률을 좇는 기관과 개인들의 부동산 투자 수요가 늘어난 데 따른 결과다.
이에 출시되는 펀드마다 대박 행진을 이어가고 있다. 지난 21일 이지스자산운용이 판매를 시작한 부동산펀드에는 이틀만에 1000억원 가량이 몰렸다. 펀드 모집 총액(1855억원)을 감안하면 28일 마감 전에 조기 완판될 전망이다. 지난 9월 미래에셋자산운용이 출시한 국내 첫 미국 부동산 투자펀드인 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁’에는 열흘만에 모집 총액 3000억원이 모였고, 지난 7월 하나자산운용이 ‘티마크그랜드호텔 명동’을 투자처로 설정해 300억원을 모집한 공모펀드는 1시간 만에 완판되는 기록을 세우기도 했다.
하지만 전문가들은 부동산펀드는 투자 위험이 매우 높은 만큼 개인 투자자들이 보다 신중하게 접근할 것을 주문했다. 대부분의 부동산펀드들이 폐쇄형으로 설정돼 필요시 원하는 가격으로 환매가 어렵고, 부동산 경기가 침체될 경우 원금 보장 없이 손실을 그대로 떠안아야 하기 때문이다. 공모펀드는 상장을 의무화해 유동성을 보완했지만 주식이나 채권만큼 거래가 활발하지 않아 제때 유동화하기가 쉽지 않다.
특히 부동산 시장에서 인기를 끄는 매물들은 기관투자가들이 일찌감치 낙점해 사모펀드로 소화됐다는 점을 알아야 한다. 자산운용사들이 기관투자자 자금을 받아 사모펀드를 만드는 편이 절차와 관리상 훨씬 수월하다는 점을 감안하면 공모 시장에 나오는 물건들은 기관들의 외면으로 어쩔 수 없이 넘어온 경우가 대부분이라는 것이다. 황규완 대신증권 연구원은 “부동산 펀드는 그간 까다로운 설립절차를 감안할 때 사모펀드 중심으로 시장이 형성될 수밖에 없었다”며 “기관들은 수익률 7% 이하 물건들은 쳐다보지도 않는데, 이처럼 기관들의 기대 수익률을 맞추지 못하는 비싼 물건들만 공모시장으로 나온다고 볼 수 있다”고 말했다.
전문가들은 최근 미국과 국내 시장금리가 상승하고 있다는 점을 지적하며 금리 인상 시기에는 부동산 가격이 하락할 수 있다고 경고했다. 부동산펀드도 개인이 주택을 살 때처럼 똑같이 빚을 내서 건물을 사는데, 이 때 대출 금리가 상승하면 당장 펀드 수익률이 낮아질 수밖에 없기 때문이다. 또한 금리 인상에 따른 이자 비용을 감당하지 못해 매물들이 늘어나고, 상대적으로 부동산 투자 매력도가 하락하면 전반적인 시세가 하락해 손실을 볼 확률이 커진다는 것이다.
해외 부동산 투자의 경우에는 환 위험까지 더해져 위험성이 더 크다는 분석이다. 황 연구원은 “해외 부동산 투자는 근본적으로 국내 부동산 투자보다 위험이 크다”며 “투자 부동산을 직접 확인하기도 어려울 뿐더러 환율 위험까지 더해진다”고 밝혔다.
더불어 부동산펀드의 수수료가 일반 펀드보다 비싸다는 점도 알아야 한다. 첫 가입 때 2%가 떼이고, 매입과 매각 때에도 적잖은 수수료를 지불해야 한다.
[김효혜 기자 / 고민서 기자]