집값 폭등에 커지는 중도금 갈등…매수자 "먼저 내겠다" vs 매도자 "천천히"

#지난 11월 경기도 파주의 한 아파트 매매 계약을 한 A씨는 계약서상 정해진 날짜보다 일주일 정도 앞당겨 중도금을 지급했다. 파주 아파트 가격이 급등하면서 매도인이 계약을 깰지도 모른다는 불안감 때문이다.
서울, 수도권은 물론 전국적으로 아파트 가격이 급등하면서 계약금의 2배를 물어주고라도 계약을 해지하는 매도인이 늘고 있다. 집값이 워낙 빠르게 오르다보니 계약금의 배를 물어주더라도 차익이 더 큰 때문이다. 계약금만 지불한 상황이란 파기가 가능하지만 중도금 지불이 이뤄지면 계약을 깰 수 없다. 이 때문에 매수자들은 "하루 빨리 중도금을 지불하겠다"고 나섬에도 매도측에선 "천천히 하자"며 시간을 끄는 상황이 곳곳에서 벌어지고 있다.

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◆ 집값 급등 지역마다 배액배상 '몸살'

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주택 매매계약시 보통 매매대금의 10%를 계약금으로 먼저 지급한다. 매수인이 이 계약을 파기하면 계약금을 전부 포기해야 하고, 매도인은 계약금의 2배를 매수인에게 지급해야 한다.
예를 들어 12월 1일 한 아파트를 3억원에 매매하는 계약을 체결하고 잔금을 내년 2월 1일에 치루기로 했다고 가정하자. 계약금으로 3000만원을 냈는데 매매계약 체결 이후 집값이 5000만원 급등했다. 집주인 입장에서는 받은 계약금 3000만원에다 배액배상으로 3000만원을 더 얹어서 계약을 파기해도 2000만원이 더 이득인 상황이다.
올 하반기 비규제지역 풍선효과로 단기간에 집값이 급등한 김포, 파주도 사정은 비슷하다. 김포 관련 부동산 카페의 한 네티즌은 "중도금 입금일 연기를 요청했더니 매도인이 잔금일까지 미뤄주더니 잔금일 전날 계약 파기 통보를 해왔다"고 전했다. 최근과 같은 부동산 가격 상승기에는 중도금 지급시기를 앞당기는 게 매수자에게 유리하고, 중도금을 늦게 받는 게 매도자에게 유리하다. 중도금 입금 후엔 계약 파기가 어렵기 때문이다. 집값 급등기에 매수자와 매도자간 중도금 밀당이 나타나는 이유다.

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◆ 계약파기 불안하면 중도금 미리 내세요

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부동산 매매계약서는 중도금 항목에 보통 '00만원 0월 0일 지불'과 같은 식으로 기재돼있다. 이를 보면 중도금을 계약서상에 명시된 날짜에만 지급할 수 있는 것처럼 여겨진다.
중도금은 계약서상의 날짜보다 먼저 지급해도 된다. 매매계약서를 쓰고 계약서상의 날짜와 상관없이 바로 다음날 중도금을 넣는 것도 가능하다. 계약서에 중도금 지급 기일 이전에는 중도금을 넣지 않는다는 특약을 하지 않는 이상 '이행기(중도금 지급일자) 이전에 이행에 착수(중도금 지급)할 수 있다'는 게 대법원 판례다. 중도금이 빨리 들어오는 것은 매도자에게도 이익이 있으니 굳이 이를 못하게 할 필요가 없다는 취지다.
다만 매도인이 계약 파기 의사를 표명했는데 매수인이 계약 해지를 막기 위해 중도금을 입금한 경우는 다르다. 중도금을 냈다고 하더라도 계약금의 배액배상으로 계약을 파기할 수 있다.
매도자 입장에서는 배액배상을 하더라도 계약을 깨겠다는 의사 표시를 확실히 하는 게 좋다. 매도인이 계약 파기 의사를 밝혔다면 매수인은 중도금 지급일 이전에 이행의 착수를 할 수 없는 상황이라는 대법원 판례가 있다.
[고득관 매경닷컴 기자 kdk@mkinternet.com]