‘보증금↑ 월세↓’ 계약, 보증금 증액 무효땐 월세도 무효

보증금은 올리고 월세는 낮추는 방식으로 맺은 임대차 계약에서 보증금 증액이 무효가 됐다면 월세 감액도 무효라는 대법원 판단이 나왔다.
18일 대법원 전원합의체(주심 박병대 대법관)는 공공임대주택 사업자 D건설사가 임차인 정모씨(32)를 상대로 “월세가 3개월 이상 연체됐으니 아파트에서 나가라”며 낸 소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 깨고 사건을 수원지법 항소부로 돌려보냈다. 무효가 된 이후에도 계속 월세를 적게 냈다면 ‘월세 연체’로 봐야 한다는 취지다.
이 소송은 표준보다 올려 잡은 보증금이 무효라면 낮게 잡은 월세는 어떻게 봐야 하는지가 쟁점이 됐다. 정씨와 D사는 2006년 경기 성남 공공임대아파트 임대차 계약을 맺으면서 보증금을 2억4694만원으로 표준(1억3719만원)보다 높게, 월세는 59만3000원으로 표준(90만9000원)보다 낮게 책정했다.
이후 정씨는 D사를 상대로 아파트 표준을 넘는 보증금은 무효라는 소송을 내 승소했고, D사 역시 표준보다 낮은 월세가 무효라고 맞소송을 내 승소했다.
문제는 법원 판결 이후에도 정씨가 3개월 이상 표준보다 적은 월세를 내면서 불거졌다. D사는 2011년 12월 ‘임대료를 3개월 이상 연체하면 계약을 해지할 수 있다’는 계약에 따라 정씨에 계약해지를 통보하면서 아파트에서 나가라고 했다.
그러나 정씨는 “월세 연체가 아니라 부당이득을 얻은 것에 불과하니 돌려주면 된다”고 맞섰다. 이후 2012년 3월 뒤늦게나마 그 동안 적게 냈던 금액을 모두 지급했고, 이후에는 매달 표준대로 90만9000원을 냈다.
1심 재판부는 “월세가 연체된 것이니 아파트에서 나가야 한다”며 D사 손을 들어줬지만, 2심 재판부는 “부당이득으로 봐야 한다”며 원심을 뒤집었다. 대법원은 1심 판단이 맞다고 봤다.
[김윤진 기자]