강북분양가, 강남권 넘는 `기현상` 나오나

↑ 국내 최대 규모인 1만2000가구로 재건축이 본격 추진되고 있는 서울시 강동구 둔촌동 소재의 둔촌주공아파트 단지 전경. [매경 DB]

주택도시보증공사(HUG)가 최근 도입한 분양가 규제 원칙을 고수하게 되면 서울 강북의 새 아파트 분양가가 강남을 앞지르는 '기현상'이 나올 가능성이 높을 것으로 보인다. 정부가 그간 강북 분양가는 느슨하게, 강남 분양가는 엄격하게 규제한 데다 강화된 HUG의 분양가 심사 기준이 주변 시세 등을 제대로 반영하지 못하기 때문이다.
22일 매일경제신문과 부동산정보업체 리얼모빌리티(분양 평가 앱 리얼하우스)가 하반기 분양 예정인 서울 아파트 단지 27곳의 분양 추정 가격을 HUG 기준대로 산출한 결과, 강북 일부 지역의 분양가가 강남권을 앞지른 것으로 나타났다.

청량리역 개발사업의 간접 수혜를 입을 용두6구역 재개발사업은 분양 추정 가격이 3.3㎡당 2765만원으로, 주변 시세(동대문 롯데캐슬 노블레스)의 90%대에 육박한다. 또 HUG 기준에 따르면 서대문구 영천동에 위치한 서대문반도유보라는 일반분양가로 3.3㎡당 2619만원을 받을 수 있다.
반면 단군 이래 최대 재건축으로 불리는 강동구 둔촌주공은 주변에 신규 분양 단지가 없어 서울시 최근 1년 평균 분양가(5월 기준)인 3.3㎡ 당 2569만원이 기준으로 적용돼 이 이상을 넘어서기 어렵다는 게 HUG 측 주장이다.
또 송파구 거여동에 들어서는 거여2-1구역 재개발은 주변 단지(e편한세상 송파파크센트럴)의 분양가 105%를 적용받아 3.3㎡당 2533만원의 일반분양가가 예상된다.
'강남5구'로 불리는 동작구 흑석동의 흑석뉴타운에 들어서는 흑석3자이는 입주 전 분양 단지 우선적용 방침에 따라 현재는 사당 롯데캐슬 골든포레가 비교 단지로 잡혀 3.3㎡당 일반분양가가 2217만원에 불과하다. 현재 주변 시세로는 둔촌주공과 거여·흑석뉴타운 가격이 용두 재개발구역에 비해 3.3㎡당 500만~1000만원가량 높은 수준이다.
이런 HUG의 강남·강북 일반분양가 역전 현상은 그간 HUG의 분양가 심사가 강북엔 비교적 느슨했고 강남엔 엄격한 잣대를 들여대면서 강북의 분양가 상승이 빨랐던 반면 강남 분양가는 억눌렸던 영향이 크다. 아울러 HUG의 분양가 심사 기준이 분양 아파트 특성을 반영하지 못하고 물리적 거리와 분양 시기 등에 따라 도식적으로 적용된 것도 배경이다.
동대문구 용두동에 위치한 용두6구역 재개발사업장은 총 1048가구로 지어질 예정인데, 약 0.9㎞ 떨어진 e편한세상 청계 센트럴포레(총 823가구)를 비교 단지로 삼을 가능성이 높다. 지난해 12월 평균 분양가 3.3㎡당 2765만원에 분양한 이 단지는 1년 이내 분양한 단지 중 가장 가깝다. HUG의 분양가 심사 새 기준에 따르면 가까운 지역에 1년 이내 분양된 아파트가 있을 경우 해당 아파트 분양가의 100%가 심사 기준이다.
반면 동작구 흑석뉴타운에 위치한 흑석3자이는 주변 1년 이내 분양 단지가 전무하다. 이 경우 입주 전 준공 단지 분양가가 기준이 된다. 0.9㎞ 떨어져 있는 사당 롯데캐슬 골든포레가 대상 단지인데 3년 전 평균 분양가가 3.3㎡당 2111만원으로 여기에 105%를 곱한 액수가 흑석3자이의 분양가가 되는 것이다.
강북 미아동에서 분양한 '길음 롯데캐슬 클라시아'의 분양가를 심의한 HUG는 조합 측에 3.3㎡당 1700만원대 분양가를 제시했지만, 비교 대상으로 제시한 '꿈의숲 아이파크'가 다른 생활권인 데다 시세도 많이 달라 조합원들 반대가 컸다. 이후 HUG는 결국 분양가를 3.3㎡당 2280만원으로 변경해 승인했다.
김병기 리얼모빌리티 리서치팀장은 "HUG가 2016년 개포주공3단지 분양 때부터 강남권에 엄격한 분양가 잣대를 들이대면서 수년간 강남 분양가가 눌려 있었고, 강북은 비교적 느슨한 잣대를 쓰고 있는 것으로 보인다"며 "강남과 강북의 시세에서 역전한 일반분양가로 실제 분양이 이뤄질 수 있을지는 미지수"라고 설명했다.
[전범주 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]