아파트 중도금 대출심사 `깐깐`해진다

이달부터 아파트 집단대출의 대부분을 차지하는 중도금에 대한 보증 비율 인하 정책이 시행되면서 은행들의 중도금대출 심사가 엄격해질 것으로 보인다. 완전보증(100%)에서 부분보증(90%)으로 보증 비율이 떨어지면 그만큼 은행권이 떠안아야 하는 대출 리스크가 커질 수밖에 없다. 이 때문에 은행들이 대출을 신청한 아파트 단지의 분양·사업성에 대한 검토가 보다 깐깐해지는 것은 물론 집단대출에 참여한 개별 차주의 소득·상환능력에 대한 심사를 통해 적용하는 금리도 차별화될 가능성을 배제할 수 없게 됐다.
지난 1일부터 공공분양보증기관인 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출 보증이 기존 100%에서 90%로 인하됐다. 분양된 아파트 건설에 문제가 생기면 과거 은행들은 중도금대출을 보증을 선 이들 기관으로부터 전액 보전받을 수 있었지만 이제는 10%를 받을 수 없게 된 셈이다.
중도금이 100% 보증될 때는 은행들이 대출 부실화에 대해 크게 신경 쓰지 않고 중도금대출을 해줬지만 이제는 10% 리스크를 떠안는 만큼 바짝 긴장할 수밖에 없게 됐다. 벌써부터 시중은행들은 분양 사업장별로 현장 점검을 통해 입지와 미분양 가능성을 살펴보는 등 사업타당성 조사에 들어갔다.
A은행 여신담당 부행장은 "중도금보증 비율이 하향 조정된 것은 대출 사고가 났을 때 보증기관이 전액을 다 물어주지 않겠다는 의미"라며 "중도금대출 시 좀 더 꼼꼼하게 사업장 심사를 할 수밖에 없다"고 잘라 말했다.
이 때문에 입지가 좋지 않거나 공급과잉으로 미분양 발생 가능성이 높아 사업성이 떨어지는 단지는 중도금대출을 받지 못할 수 있다. 이처럼 은행이 떠안아야 할 리스크가 커지면서 은행이 나머지 10% 보증을 건설사에 요구하거나 대출 리스크가 높아진 만큼 집단대출 중도금 금리를 높이는 현상이 나타날 수 있다는 게 금융전문가들의 분석이다.
은행들이 중도금대출을 받는 차주 개개인의 소득·상환능력을 심사할 개연성도 크다. 기존에는 중도금대출에 대해 100% 보증이 되다 보니 은행들이 중도금대출을 받는 개별 차주의 소득·상환능력을 보지 않았다. 금융감독원 고위 관계자는 "이미 중도금대출 차주 소득자료를 각 은행이 보유하도록 전산을 마련한 만큼 은행들이 차주별 소득·상환능력 심사를 도입하는 것은 문제없다"면서도 "다만 보증 비율이 90%로 인하된 만큼 당장은 줄어든 10%를 시공사나 건설사가 보증을 제공하고, 차주들의 부담을 더는 방식이 우선적으로 도입될 것으로 보인다"고 진단했다. 시중은행들도 당장은 개별 차주의 소득·상환능력 심사에 대해서는 신중한 모습을 보이고 있다. 대출 심사를 하려면 우선적으로 차주의 상환능력을 봐야 하는데 은행은 소득자료만 가지고 있을 뿐 개별 차주의 기존 대출에 대한 정보는 없기 때문이다. 은행은 관련 정보를 이르면 12월부터 한국신용정보원으로부터 받을 예정이다.
B은행 관계자는 "아직 중도금대출과 관련해 개별 차주의 소득·상환능력 심사에 대한 계획이 없고 시스템도 충분히 갖춰지지 않은 상태"라며 "심사하게 되더라도 내년 이후가 될 것"이라고 설명했다. 이 관계자는 또 "차주별로 심사하게 되면 그 과정이 번거로워질 뿐만 아니라 더는 '집단대출' 성격을 띠지 못하게 되기 때문에 은행 입장에서도 여신 취급액이 줄어드는 부분을 고민하게 될 것"이라고 덧붙였다.

이와 관련해 금융위 관계자는 "중도금대출 보증률 인하에 따라 은행이 자율적으로 차주의 소득·상환능력 심사에 나설 수 있겠지만 우선 기대하고 있는 것은 해당 아파트 단지에 대한 사업성 검토를 충분히 해서 부실을 줄이는 것"이라고 말했다.
이 관계자는 또 "이르면 연내 집단대출과 관련해 또 다른 대책을 내놓기 위해 여러 시뮬레이션을 하고 있다"며 "소득·상환능력 심사를 비롯해 기존 대출 규제를 집단대출에 어느 정도 적용할 수 있을지 검토 중"이라고 덧붙였다.
중도금 보증 비율 인하 조치 외에 금융위가 증가세가 계속되고 있는 집단대출(중도금·잔금·이주비대출 등)에 대한 추가 대책을 이르면 연내 내놓을 수 있다는 얘기다.
집단대출이란 은행이 신규 아파트 분양자나 재건축 아파트 소유자를 대상으로 소득심사 없이 건설사와 시행사의 요청을 받고 일괄적으로 내주는 대출로 중도금·잔금·이주비대출 등이 있다.
한편 올해 상반기 부동산업에 대한 금융권 대출이 통계 작성 이후 최대치를 기록했다. 2일 한국은행에 따르면 6월 말 현재 은행·저축은행·상호금융 등의 산업대출 970조6870억원 가운데 부동산업 대출은 160조1574억원(16.5%)이었다. 한은이 해당 통계를 마련한 2008년 이후 최대치다. 부동산업은 건물, 토지 등 부동산 운영이나 임대, 구입 등에 관련된 산업활동을 의미한다.
[김규식 기자 / 김효성 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]