하반기 분양보증수요 70조 대기 HUG `비상`

주택도시보증공사(HUG) 보증한도 고갈에 대한 염려가 높아지자 국토교통부가 증자에 박차를 가하고 있다. 하지만 기획재정부가 부정적인 시각이어서 증자가 불발될 가능성이 커진 만큼 하반기 분양보증 제한이 불가피할 것으로 보인다. 국토부는 올해 증자를 해 보증 여력을 확충한다는 계획이지만 기재부가 응하지 않으면 지난해처럼 올해도 증자가 불가능하다. 준공 단지에 대한 보증 해지만으로 증자 여력 확충이 가능할지에 대한 의문이 제기된다.
국토부는 28일 HUG 보증한도 고갈 염려가 제기되자 "HUG 자체적으로 보증기간이 만료됐는데도 해지 신청을 하지 않은 보증을 자동해지하는 등 한도 관리를 강화하고 있다"며 "HUG 자본금을 늘리는 방안을 추진해 보증 발급이 중단되는 일은 없을 것"이라고 밝혔다. 이는 국토부가 보증 해지와 증자를 동시에 추진하고 있다는 의미로 이미 보증한도 고갈 대비책 마련에 착수했다는 얘기다.
올 상반기 HUG 보증 총액은 이미 60조원을 돌파해 누적 보증잔액은 200조원에 이른다. 올해 HUG의 총보증한도는 215조5000억원으로 보증 여력은 15조5000억원에 불과하다. 부동산114에 따르면 하반기 분양 예정 물량은 상반기보다 5만가구 가까이 많은 25만여 가구에 이를 전망이다. 전국 아파트 평균 매매가(2억8000만원)를 적용해 단순 계산하면 분양보증 수요만 70조원에 달하는 셈이다.
다른 보증 수요까지 합치면 하반기 보증 수요는 100조원 가까이 될 것으로 예상된다. 이에 비해 현재 보증 여력은 15조5000억원에 불과하다. HUG가 올해 110조원 보증을 제공하겠다고 밝힌 것을 감안할 때 증자가 불발될 경우를 가정하면 적게는 50조원에서 많게는 90조원가량 보증 해지가 필요한 상황이다. 설사 보증 해지가 잘된다고 해도 증자가 막히면 국토부 의지대로 보증한도 관리가 잘 이뤄지지 않는 한 보증한도 고갈을 막을 수 없게 된다.
하반기 입주 예정 물량은 18만가구로 보증해지액은 산술적으로 50조원에 그친다. 증자가 불발되면 올해 입주를 더 늘리고 분양을 줄여야 보증한도 고갈을 막을 수 있다는 계산이다. 결국 증자 없이 한도 고갈을 막으려면 분양 물량을 인위적으로 조절해야 하는데, 개포주공3단지 같은 분양보증 거절 사례가 다른 단지에서도 나올 가능성이 적잖은 셈이다.
앞서 개포주공3단지 분양보증 발급을 거절한 HUG 측은 "분양보증은 주거 안정을 위한 공적 보증으로서 역할을 한다"며 "향후 적정 분양가를 상회한다고 판단되는 사업장에 대해서는 보증 리스크 관리를 위해 보증 승인을 제한할 수 있다"고 말했다.
[문지웅 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]