박원순판 역세권 청년임대주택 18곳 사업성 시뮬레이션

박원순 서울시장이 청년 주택 문제를 해결하기 위해 야심 차게 추진 중인 역세권 고밀도 개발계획에 따라 토지주 등 민간이 청년 임대주택 사업을 하면 기존 일반 임대주택을 지을 때보다 연간 수익률이 최대 13%포인트 이상 높아지는 것으로 나타났다. 특히 도심과 동남권(강남·서초·송파 등)처럼 땅값이 비싸 기존 방식으로는 사업성이 없던 용지들도 청년 임대주택을 지으면 용적률 인센티브 덕에 연간 5% 가까이 수익을 낼 수 있어 개발 가능한 땅으로 바뀐다는 추정이다. 다만 공공 기여 수준 등에 따라 일부 지역에선 수익성이 악화하는 사례도 있는 만큼 사업 진행엔 따져야 할 게 적잖다는 지적이다.
25일 매일경제신문이 서울시가 지난달 발표한 '역세권 2030 청년주택' 정책을 토대로 사업 대상지 18곳을 무작위로 추출해 사업성 시뮬레이션을 한 결과 11곳(61%)에서 수익률이 크게 개선되는 것으로 나타났다. 나머지 7곳은 높은 땅값과 공공 기여 등으로 수익률이 낮아지는 것으로 조사됐다. 역세권 2030 청년주택 사업은 지하철역 반경 250m 내 지역에 한해 민간 사업자가 2030세대용 임대주택을 지을 때 땅 용도를 최대 일반상업지역으로 바꿔주는 것이 핵심이다. 대신 주거면적은 모두 준공공임대주택(임대 의무기간 8년)을 지어야 하고 이 중 일부는 공공임대주택(전용면적 45㎡ 이하)으로 시에 제공해야 한다. 일례로 동북권 A역 인근 용지 6200㎡는 현재 제3종일반주거지역이어서 용적률 250%를 적용해 전용면적 45㎡(이하 동일) 주택 251가구를 지을 수 있다. 주변 임대료는 25만원(환산보증금 1억4900만원) 선인데 땅값은 비싼 편이어서 기존 방식으로 개발하면 연수익률은 -8.23%로 사업성이 없다.
하지만 청년 임대주택사업을 하면 상업지역으로 용도가 바뀌고 기본 용적률 680%가 적용돼 연면적이 기존 2만544㎡에서 5만7242㎡로 커진다. 주택 수는 준공공임대주택 477가구와 공공임대주택 159가구 등 총 636가구로 2.5배가량 늘어난다. 상업시설도 새로 4797㎡가량 넣을 수 있어 연수익률은 무려 13.11%포인트나 올라 4.88%이 된다. 이 경우 공사비는 3.3㎡당 360만원이며 공사기간은 2년2개월, 주택 임대 의무기간 8년, 임대료 상승률은 연간 3%, 주택가격 상승률은 연간 1.5%로 가정했다. 총 사업비에서 자기 자본과 대출 등 타인 자본 비율은 3대7, 대출금리는 연간 3.4%로 설정했다.
서울시는 2% 저금리 대출을 선별적으로 지원할 계획이고 주차장 규제 완화, 재산세·취득세 감면 혜택까지 있어 실제 사업 수익성은 더 높아질 것으로 예상된다. 서울시는 오세훈 전 서울시장 때 추진하다 사실상 실패한 역세권 시프트(장기 전세주택) 전철을 밟지 않기 위해 민간 사업자에 대한 지원을 아끼지 않는다는 방침이다. 이를 위해 심의 절차를 단축하는 '패스트트랙' 제도를 도입한다. 통합 심의위원회를 만들어 준주거·상업지역 용도지역 변경이 없으면 건축·환경·교통 등 평가를 원스톱으로 처리할 계획이다.
관건인 제2·3종 일반주거지역을 준주거·상업지역 등으로 용도를 바꿀 때 거치는 시의 도시계획위원회 심의도 세부 기준이 맞으면 시 행정력을 동원해 최대한 빨리 통과시킬 방침이다. 사업승인 인가 등 절차가 최소 6개월 단축될 것으로 기대된다. 서울시는 26일 서울시청에서 청년 임대주택 사업 설명회를 개최한다.
[김기정 기자 / 임영신 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]