"입주대란 없을 것" 과잉공급 우려 찻잔속 태풍?

올해 역대 최대 규모 아파트 분양 여파로 향후 입주 때 집값이 폭락할 수 있다는 지적은 '지나친 염려'라는 주장이 나왔다. 실제 매년 예상되는 입주 물량을 따져보면 올해부터 앞으로 3년간은 오히려 과거 부동산 시장 과열기와 비교했을 때 결코 많은 것이 아니라는 지적이다. 특히 서울은 재건축·재개발로 인한 주택 멸실을 고려하면 주택 수 부족과 이에 따른 전세금 상승 현상이 한동안 이어진다는 전망이다.
9일 피데스개발 연구개발(R&D)센터가 부동산114 통계분석솔루션을 이용해 1990년부터 2017년까지 주요 기간별로 연간 아파트 입주 물량 평균을 분석한 결과 올해부터 2017년까지 예상되는 1년치 입주 가구는 28만9566가구로 나타났다. 이는 역대 최대치인 1995~1999년 39만7368가구보다 10만가구 적을 뿐 아니라 부동산 투기 광풍이 불자 정부가 종합부동산세 도입 등 극약 처방까지 꺼내들었던 2005~2009년 31만8076가구에 못 미친다.
일산과 분당 등 1기 신도시 본격 입주가 시작된 1990년대 초(1990~1994년) 연평균 입주 물량도 32만9177가구로 더 많았다. 조사 기간 중 2015~2017년은 글로벌 경제위기로 부동산 경기가 고꾸라졌던 2010~2014년 22만9852가구를 빼면 오히려 가장 적다고 센터 측은 분석했다.
김희정 센터 연구소장은 "전세 중심인 국내 주택시장 특성상 최소 한 번 이상 전세 계약을 갱신하는 점을 감안하면 5년 단위로 연간 입주량 평균을 내는 것이 실제 수요·공급 변화를 반영할 수 있다"며 "이렇게 볼 때 2017년까지 입주 물량은 과거 평균치를 회복하는 수준이라 예전과 같은 '입주 대란'은 없을 것으로 보인다"고 설명했다.
반대로 서울은 집이 부족해지는 사태를 대비해야 하는 처지다. 서울시와 부동산114에 따르면 서울에서 정비사업으로 인해 사라질 주택 수는 재건축 2만5384가구, 재개발 3만6586가구 등 총 6만1970가구로 내년에 집들이를 할 예정인 주택 수(3만1471가구)에 비해 두 배에 달한다. 당장 3만499가구가 부족한데, 그만큼 이주 수요가 쏟아져 나오는 만큼 올해 들어 60주 넘게 계속된 서울 아파트 전세금 고공 행진은 한동안 계속될 수밖에 없다는 지적이다.
실제로 이 때문에 센터는 내년과 2017년 국내 주택시장을 지배할 트렌드로 임대시장 확대를 꼽았다. 재건축 사업에 따른 이주 시점과 새 집으로 옮겨가는 이사 시점 사이에 생기는 수개월 공백기 동안 수요자들이 임시로 지낼 수 있는 단기 월세시장이 커질 것이라는 분석이다.
무조건적인 낙관은 금물이다. 올해 청약시장이 과열됐던 대구 등 일부 지역에서는 향후 입주 시기에 '가격 쇼크'가 나타날 가능성이 적잖아서다. 실제로 센터가 전국 16개 시도에 있는 아파트 재고 물량에서 향후 입주 물량이 차지하는 비중을 살펴본 결과 경남(6.5%) 경북(6%) 울산(4.4%) 대구(4.2%)는 다른 곳보다 배 이상 높은 것으로 나타났다.
주택 부족이 예상되는 서울은 1.8%에 그친다. 건물이 오래되면서 매년 자연스럽게 사라지는 멸실 주택 비중이 평균 1~2%인 것을 감안하면 이 지역 아파트 공급은 시장에서 수요가 생기는 수준을 뛰어넘은 과잉 상태인 셈이다. 김 소장은 "전국을 기준으로 보면 괜찮지만 특정 지역에서는 공급 쏠림에 따른 단기적인 가격 하락이 염려되는 상황"이라며 "섣부른 투자는 피해야 한다"고 지적했다.
[김태성 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]