임대차2법 10개월…서울 아파트 전셋값 1억 뛰었다

◆ 혼돈의 임대차3법 ① ◆
임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 이후 매물 순환이 끊기자 매매대금·전세금이 돌아가며 상승하고 있다. 통상 2년 단위로 돌아가던 주기가 계약갱신청구권으로 인해 깨지면서 전세 매물이 감소했고, 신규 입주 물량마저 희귀해 세입자가 갈 곳이 없어진 것이다. 천정부지로 치솟는 전세금이 매매대금까지 밀어올리는 형국이다.
이런 가운데 서울 강북 지역 아파트 평균 전세가격이 처음으로 5억원대를 찍었다. 3억원에서 4억원대로 오르는 데 4년8개월이 걸렸지만, 4억원에서 5억원대로 오르는 데는 1년도 채 걸리지 않았다는 점에서 문제가 심각하다.
31일 KB국민은행 리브부동산이 발표한 월간 주택시장동향에 따르면 5월 서울의 아파트 평균 전세가격은 6억1451만원으로 나타났다. 지난해 8월 5억원을 넘긴 뒤 9개월간 약 1억원(20.46%)이 오른 금액이다. 여기에 서울 한강 이북 14개구 아파트 평균 전세가격(5억115만원)마저 5억원을 넘어섰다. 지난해 7월 4억180만원이었지만 임대차법 시행 직후인 8월부터 올해 5월까지 1억원가량 오른 것이다. 2015년 11월 처음 3억원에 도달한 뒤 지난해 7월 4억원대에 도달하기까지 4년8개월이 걸렸던 것을 감안하면 상승 속도가 이례적으로 가파르다.
이러한 전셋값 상승은 지난해 7월 말 시행된 임대차2법과 공급 부족에 따른 것이다. 김학렬 스마트튜브 연구소장은 "임대차2법 시행으로 전세 순환을 막은 게 전세난을 초래했다"며 "국토교통부가 매년 하는 주거실태조사 결과를 보면 임차인들은 대개 같은 아파트에서 3년 전후 거주한 후 이사하기 때문에 통상적으로 2년 단위로 시장에 전세 매물이 등장했다. 그러나 임대차법 시행 이후부터는 전세 물량이 누적되지 않고 설사 매물이 나오더라도 임대료를 크게 올린 매물밖에는 없다"고 설명했다.
특히 임대차법 시행 시기가 입주 물량이 본격적으로 감소하는 때와 맞물린 게 화를 키웠다. 김 소장은 "전세 시장 안정은 순수 입주 가능 물량이 얼마나 많은지에 달렸다"며 "서울은 2019~2020년에 입주 물량이 정점을 찍고 올해와 내년 입주 물량이 크게 줄어든다"고 말했다. 부동산114에 따르면 2020년 서울의 입주 물량은 4만9261가구였지만 올해 3만717가구, 내년 2만423가구로 급감한다. 올 5월만 따지면 서울 아파트 입주 물량(30가구 이상·임대아파트 제외)은 0건이었다.
여기에 각종 실거주 요건 강화 규제가 더해져 그나마 가물에 콩 나듯 나오던 신축 전세 공급까지 막아버렸다. 부동산인포에 따르면 작년 2월 입주한 고덕 아르테온(4066가구)의 경우 자가 점유율이 80.1%에 달했다. 이전까지 신축이 들어서면 50%가량은 전세 물량으로 나왔는데 그 비중이 급격히 떨어진 것이다.
[김태준 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]