입주 앞둔 서울 아파트, 전셋값도 분양가 추월

↑ 이달 입주하는 4000가구 규모의 서울 강동구 상일동 고덕아르테온 단지. [사진 제공 = 현대건설]

지난 3년간 서울 집값이 크게 오르면서 이달 서울에서 입주를 시작하는 아파트들이 분양 시점 대비 최소 10억원의 시세차익을 보는 것으로 나타났다. 5억원에 분양했던 아파트는 공급가의 두 배로 프리미엄이 붙었다. 고가 주택에 대한 대출 규제로 매수세가 줄었지만 양도소득세 요건이 강화되며 상당수 매물이 잠겨 호가를 받쳐주는 모양새다. 서울 주요 입지에 대단지 신축 물량이 풀려 전셋값 하락 전망이 무색하다. 부동산 업계에서는 "양도세 감면 실거주 요건 강화로 전세 매물이 잠겨 '전셋값 폭탄'은 없을 것"이라고 전망했다.
7일 부동산114에 따르면 이달에만 서울에서 8000가구 넘게 입주를 시작한다. 강동구 상일동 고덕아르테온 4066가구, 마포구 신촌그랑자이 1248가구, 영등포구 신길센트럴자이 1008가구, 서대문구 남가좌동 래미안DMC루센티아 997가구 등이다.
오는 21일 입주하는 신촌그랑자이는 2016년 분양 당시 전용면적 59㎡가 5억8000만~6억3000만원이었는데, 현재 시장에는 14억~15억5000만원에 매물이 나와 있다.

서울 등 투기과열지구 내 일반분양은 소유권 이전 등기 전까지 전매가 금지돼 있지만, 2016년 11월 입주자 공고를 낸 신촌그랑자이는 전매제한 1년6개월 규정을 적용받아 2018년 6월부터 일반 물량이 거래되고 있다. 이 아파트는 전매가 풀린 직후 가격이 7억원대로 뛰었고 지난해에는 10억원대에 거래됐다. 이후 하반기부터 가격이 다시 뛰어 지난해 말 13억~14억원에 거래됐다. 현재 부동산에는 14억5000만원에 매물이 나와 있다. 프리미엄만 9억~10억원 붙은 셈이다.
시세가 10억원 이상 뛰었지만 조합원 물량 외에는 일반분양 매물은 많이 나오지 않고 있다. 양도세가 강화되면서 세금을 낼 바에 차라리 집을 보유하겠다는 사람이 늘었다. 공인중개사 관계자는 "차익 10억원을 남겨도 5억원 넘게 세금을 뗄 텐데 누가 팔겠느냐"면서 "네이버에 올라온 매물도 중복된 게 많아 그렇지 사실상 조합원 매물은 7~8개밖에 안 된다"고 말했다. 조정대상지역에서는 분양권을 양도할 때 보유 기간과 과세표준에 상관없이 무조건 55%(지방세 포함) 세율이 매겨진다.
신촌그랑자이 전용 59㎡ 전셋값은 5억5000만~6억5000만원 선이다. 전셋값만으로 잔금을 치르고도 남는다. 그러나 실제 전세 매물은 적다. 양도세 비과세 실거주 요건 강화로 전세 매물이 잠겨서다. 이전에는 2년간 보유하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었지만 2018년 9·13 대책으로 올해부터 1주택자 양도세 비과세 혜택은 실거주 2년을 충족해야 한다. 공인중개업소 관계자는 "집주인들이 양도세 부담에 실거주를 많이 하며 전세 물량 쏟아짐이 덜하다. 매물이 부족하고 신축이 귀해 전셋값이 떨어질 걱정은 없을 것"이라고 밝혔다.
이달 입주를 앞둔 고덕아르테온도 분양가 대비 두 배 가까이 올랐다. 예를 들어 전용 59㎡는 분양 당시 5억9000만~6억3000만원에 공급됐지만 현재는 11억~13억원에 거래되고 있다. 2017년 입주자 모집공고를 한 이 단지는 소유권 이전 등기 때까지 전매제한을 적용받아 일반분양 물량은 거래할 수 없다. 2017년 6·19 대책으로 정부는 서울 전역 새 아파트 분양권 전매를 전면 금지했다. 현재 시장에 나온 물건은 10년 보유·1년 거주 요건을 갖춘 조합원 물량이다.
[이선희 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]