과열된 강남·목동…학군은 전셋값, 재건축은 집값 밀어올려

◆ 서울 아파트값 고공행진 ◆

"너무 늦게 왔어요. 이미 새 학기 앞두고 초등학교를 배정받을 수 있는 전세 물건은 다 팔리고 없어요."(대치동 인근 공인중개사사무소 대표)
'사교육 1번지'로 불리는 서울 강남구 대치동 일대는 교육제도 개편과 집값 급등으로 전세시장이 이상 과열 움직임을 보이고 있다. 집주인은 가중되는 종합부동산세 부담을 줄이기 위해 전세를 반전세나 월세로 돌려 임대료로 세금을 내고 싶어 하는 상황이라 전세 매물은 더 귀해지고 있다. 전세 매물 품귀로 세입자인 초등학생 학부모들은 해마다 더 이른 시기에 전셋집을 구하고 있지만 이마저도 만만찮다.
전세시장은 보통 3월 개학을 앞두고 두 달 전 즈음 달아오르는 게 일반적이지만 강남 내 학군이 좋은 지역은 여섯 달 전부터 집을 구하는 세입자들이 눈에 띈다. 12일 한국감정원에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 한 주 새 0.17% 올라 작년 정부의 9·13 대책 이후 최대 상승폭을 기록했다. 양천구가 0.54%로 가장 많이 올랐고 강남구(0.29%), 서초구(0.25%), 송파구(0.25%), 강동구(0.21%) 등 강남 4구도 급등세를 연출했다. 12일 방문한 대치동 인근 공인중개사사무소에는 전세 물건이 아예 없거나 한두 개 정도에 불과했다. 특히 지어진 지 35년 넘은 대치 '우성·선경·미도' 아파트는 주변 신축 '래미안대치팰리스'보다 전세가격이 절반 수준이다 보니 가장 먼저 계약이 이뤄졌다.

↑ `사교육 1번지`로 불리는 서울 강남구 대치동 일대는 교육제도 개편과 집값 급등으로 전세시장이 이상 과열 움직임을 보이고 있다. 12일 대치동 은마아파트 내 상가에 위치한 부동산 중개업소의 모습. [한주형 기자]

대치동 공인중개사사무소 대표는 "집을 구하는 학부모의 아이 연령대가 점차 낮아져 요즘은 초등학교 저학년이 가장 많다"며 "잠실, 목동, 과천의 자기 집을 세주고 받은 돈에 전세자금대출 5억원을 합쳐 대치동 전세로 입성하는 사람이 많다"고 말했다. 이런 전세가격 상승은 다시 매매가를 떠받치며 동반 상승하는 연결고리가 되고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울에서 강남구가 거의 유일하게 초등학생 수가 지속적으로 늘어나고 있다"며 "이제는 초등학교 저학년 학부모를 중심으로 교육을 위한 강남 입성이 더욱 뚜렷해지고 있어 강남 전세가와 매매가 상승에 기름을 붓고 있다"고 설명했다.
전세 품귀 현상과 아파트값 상승은 목동에서도 그대로 재현되고 있다. 탄탄한 교육 인프라스트럭처가 전세가격 상승을 이끌고, 재건축 이슈가 있는 노후 단지를 중심으로 중장기 투자자금이 몰리고 있어서다.
목동의 매매가격 상승은 정밀안전진단을 신청했거나 준비 중인 목동신시가지 단지를 중심으로 한 재건축 기대감이 이끌고 있다. 현재 신시가지 5·6·9·11단지가 정밀안전진단을 신청했으며, 7·8·10·12단지도 정밀안전진단 신청을 위해 주민 대상으로 모금하고 있다. 여기에 삼성물산, 현대건설, 대림산업, GS건설 등 굵직한 대형 건설사도 주민들이 주최하는 안전진단 설명회에 참여하면서 기대감이 커지고 있다.
목동의 한 공인중개사는 "얼마 전 래미안(삼성물산)에서 신시가지12단지 설명회에 왔는데 삼성은 사업성이 없으면 참여를 아예 안 한다고 했다"며 "다른 단지도 포스코나 현대건설 같은 대형 건설사들이 벌써 다 작업에 들어간 것으로 알고 있다"고 말했다.
목동의 전세가격 상승은 정부의 자립형 사립고 폐지와 정시 확대 발표 등 입시제도 개편의 영향이 크다. 한 공인중개사는 "정시 확대 얘기가 나오고 나서 전세 매물을 찾는 학부모가 많다"며 "약 3개월 전보다 전세가격이 5000만원 이상 올랐어도 매물이 나오는 대로 바로 나가는 분위기"라고 귀띔했다.
다만 문재인정부의 재건축 규제로 말미암아 빠른 사업 추진보다는 장기적 관점에서 매수하는 투자자가 늘고 있다. 최근 목동 신시가지 아파트를 매수했다는 한 투자자는 "10년 내에 추진이 어렵더라도 자녀에게 증여하면 된다는 생각으로 매수했다"며 "목동은 학군이나 입지가 매우 좋기 때문에 언젠가 재건축이 되면 가치가 강남 못지않을 것으로 본다"고 말했다.
박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "강남구와 양천구 모두 사교육 중심지라는 공통점도 있지만 그것보다 재건축 단지가 몰려 있다는 게 최근 상승의 근본적 이유"라며 "이번 정권을 넘어 10년을 내다보고 가장 좋은 입지에 돈을 묻어놓겠다는 자산가들이 서울과 지방을 가리지 않고 또다시 강남 재건축에 관심을 가지기 때문에 상승세가 꺾이기 어렵다"고 분석했다.
[전범주 기자 / 정지성 기자 / 박윤예 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]