HUG 피해서 후분양 가려니…`민간 상한제`로 퇴로도 막힌 재건축

◆ '로또 분양' 광풍 부나 ◆
"설마 그렇게까지 하겠어요. 정말 그랬다간 이 동네 사람들 폭동 날 거예요."
후덥지근한 더위 속 서울 강남의 한 재건축 단지 조합. 조합 임원들은 연신 사무실에서 울려대는 조합원 전화를 받으면서 곤욕을 치르고 있다. 김현미 국토교통부 장관이 분양가 상한제를 재건축·재개발 등 민간택지에까지 확대 적용하겠다는 견해를 재차 시사하면서 기존에 관리처분인가를 신청한 단지까지 소급 적용될 최악의 상황이 예상되기 때문이다.
소급하지 않는다면 주요 강남 재건축이 제외되면서 도입 효과가 반감되는 반면, 소급한다면 강남 재건축 사업장은 사실상 '올스톱'이 불가피하다. 지금보다 최소 10~20% 수준으로 재건축 부담금이 껑충 뛰어오르기 때문이다.
9일 매일경제가 강남 주요 재건축 조합을 취재한 결과, 대부분 향후 시장 추이를 놓고 혼란에 빠진 모습이었다.
삼성동 상아2차 조합 관계자는 "현장 목소리를 듣지 않고 책상머리에서 정책을 만들고 있는 것 같다"며 "후분양을 할지 말지 결정도 안 했는데 정책 방향은 불투명하니 답답하다"고 말했다.
주택법 시행령에 따르면 민간택지 분양가 상한제 적용 지역에서 재개발·재건축을 통해 공급되는 주택은 규제 적용 이후 관리처분인가를 신청하는 단지부터 분양가 상한제가 적용된다. 규제 적용 이전에 관리처분인가를 신청한 곳은 적용되지 않는 것이다.
현재 법규대로라면 사업 진행이 초·중반기에 있어 사업이 언제 진행될지 모르는 잠실주공 5단지, 은마아파트 등은 적용받을 가능성이 높지만 당장 분양이 가시권에 있는 개포주공 1단지, 반포주공 1단지, 둔촌주공 등은 해당되지 않는다.
그러나 어제 김 장관이 "적용 기준 변경을 검토하고 있다"고 말하면서 한숨 돌렸던 재건축 단지들도 비상이 걸렸다. 시행령상에 규제 도입 이후 '관리처분인가를 신청한 단지부터 적용한다'는 규정을 '입주자 모집 승인을 신청한 단지부터 적용한다'로 바꾸면 가능하다.
2015년 이명훈 한양대 도시대학원 교수는 분양가 상한제 효과에 대한 연구를 진행했다. 이 연구에서 이 교수는 총 687가구 규모인 고덕의 한 재건축 단지에 분양가 상한제를 적용해 시뮬레이션을 진행한 결과, 분양가 상한제가 적용되면 분담금이 17% 늘어나는 것으로 나타났다.
이 교수는 "강남 재건축뿐 아니라 서울지역 정비사업장에서도 분양가 상한제 적용으로 조합원 분담금이 수천만 원에서 1억원 이상 증가한 곳이 상당수 나타났다"며 "분양가 상한제는 결국 조합원 분담금 부담을 늘려 주택 수급에 부정적 영향이 불가피하다"고 말했다.
물론 최근 경기 둔화 등을 감안할 때 정부가 민간 분양가 상한제라는 칼을 꺼내지 못할 것이란 전망도 많다. 김 장관이 국토부 시각에서 검토하겠다고 공언했지만 경제 전반을 고려한 시각은 아니라는 뜻이다. 기획재정부나 청와대 등에서 이에 동의하기가 쉽지 않다는 분석이 나온다.
특히 관리처분까지 끝낸 재건축·재개발에 손대지 못할 것이라는 시각도 많다. 기본적으로 재건축·재개발 사업 근거가 되는 '도시 및 주거환경정비법(도정법)'상에서도 조합원의 재산상에 영향을 미치는 모든 사항에 대해 반드시 조합원 총회를 거치도록 하고 있다. 또 헌법에서도 '모든 국민은 소급 입법을 통해 재산권을 박탈당하지 아니한다'고 규정하고 있는 만큼 분양가 상한제도 소급이 불가능할 것이라는 게 정비업계 해석이다.
[손동우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]