재건축부담금 통보 재개…`폭풍전야` 강남

다음주 초 송파구 문정동 136 재건축 조합에 6000만~1억원의 재건축 부담금 예정액이 통보될 예정이다. 조합은 1인당 5900만원의 부담금을 산정해 제출했고, 통보 주체인 송파구는 1억원이 넘지 않는다는 입장이다.
그러나 11월부터 반포주공 1단지 3주구 등 대형 단지들이 줄줄이 억대 부담금을 통보받기 시작하면 또다시 재건축 시장에 찬바람이 불 수 있다는 전망도 나온다.
30일 매일경제신문과 통화한 송파구청 재건축 담당자는 "지난 29일 구청으로 전달된 한국감정원 평가 예상 부담금은 조합원 1인당 1억원 미만"이라면서 "조합이 제출한 금액(1인당 약 5900만원)과 차이가 많이 나지 않는다"고 밝혔다.
통상 조합의 제출액보다 구청의 통보액이 낮아지긴 어려워 6000만~9000만원대 부담금 예정액이 부과될 것으로 보인다.
실제로 구청 통보액이 조합 제출액과 큰 차이가 나지 않는다면, 재건축을 추진하고 있는 다른 단지들이 재건축 부담금 예정액을 예상하는 데 확립된 기준이 생기는 셈이다.
올 초 사업시행인가를 받아 재건축 부담금 예정액이 처음 통보된 반포현대는 지난 5월 조합 측이 최초로 850만원을 계산했지만, 한 번의 수정 절차를 거쳐 구청이 결국 1억3569만원을 통보해 16배나 차이가 났다. 이후 반포현대 조합원들이 강하게 반발했고, 재건축 부담금이 고무줄처럼 늘어날 수 있다는 공포감에 강남 재건축 단지의 시가가 하락하기도 했다.
이 단지는 재건축 초과이익환수제가 적용되는 첫 '단독주택' 재건축 사업장이라는 점에서도 의미가 있다. 아파트와 달리 단독·다가구·다세대 재건축은 공시가격의 시세반영률이 차이가 나기 때문에 재건축 부담금 산정 방식을 두고도 논란이 계속될 수 있다. 단독주택의 경우에는 공시가격의 시세반영률이 40~50%로, 65~70%인 아파트보다 훨씬 낮아 재건축 이후 개발이익이 상대적으로 커져 부담금도 크다.
이 때문에 조합은 앞으로 행정소송을 통해 '개시 시점'의 단독주택 공시가격을 아파트 수준으로 맞추는 방안을 추진할 예정이다.
재건축 부담금 예정액은 조합이 계산해 구청에 제출하면 구청이 이를 국토교통부 산하 부동산평가 전문기관인 감정원에 자문을 의뢰(선택사항)하고 여기서 평가액을 구청에 전달하면 구청이 최종 판단해 조합에 통보하는 절차로 진행된다.
향후 재건축 부담금을 통지받을 주요 단지는 각각 시공사 선정을 마친 강남구 대치 쌍용2차와 서초구 반포주공1단지 3주구다.
반포3주구 조합은 지난 28일 대의원회의에서 시공사로 선정된 HDC현대산업개발과 본계약 협상에 나설 협상단 명단을 확정했다. 협상단은 9월 내 계약서 초안을 완성하기로 결정하고, 추석 연휴 전에 현대산업개발과 본격적인 협의에 나설 예정이다. 현재로서는 10월 내 계약 체결이 목표다.
반포3주구 조합은 시공사와 본계약을 체결한 후 한 달 내에 구청에 부담금 예상액과 산출 자료를 제출해야 한다. 조합이 구청에 자료를 전달하면, 구청은 한 달 내 예정액을 통보한다. 따라서 반포3주구는 이르면 11월 중에 가구당 부담금 액수를 전달받을 전망이다.
대치 쌍용2차도 늦어도 9월 내에는 본계약을 마무리할 것으로 예상된다. 대치 쌍용2차 재건축 조합은 지난 6월 현대건설을 시공사로 선정하고 현재 세부 계약조건을 협의 중이다. 대치 쌍용2차 조합은 당초 재건축 초과이익환수금을 가구당 7000만~8000만원 수준으로 예상했다. 그러나 반포현대 부담금 통지 이후 대치 쌍용2차 조합은 예상 부담금이 과도하면 조합원 총회에서 설계·마감 변경안 등 여러 대안을 재논의하는 방안을 고민하고 있다.
반포3주구 주민들도 부담금에 대한 우려는 있지만, 최종 통지를 받을 때까지는 예정 절차대로 시공사 계약을 체결하자는 여론이 우세한 것으로 전해졌다. 업계에서는 반포 3주구가 3억~4억원대 가구당 부담금을 통보받을 것으로 내다보고 있다.
이 밖에도 올해 말까지 전국 34개 정비사업장에 재건축 부담금 예정액이 통보될 전망이다. 서울 11개 사업장과 경기·인천·부산 등 지방 23개 사업장이 대상이다.
서울시 고위 관계자는 30일 "연내 부담금 산정이 가능한 전국의 사업장 34곳을 추려 관계자들을 대상으로 사전 교육을 실시하고, 국토부와 감정원이 추가 매뉴얼을 수립해 다시 전달하면 좀 더 명확한 예정액이 산정될 것"이라고 설명했다.
한편 서울에서 유일하게 야당(새누리당) 출신 구청장이 당선된 서초구청은 향후 재건축 부담금 산정 시 감정원 자문을 받지 않고 전문업체에 용역을 맡기기로 했다. 국토부의 직간접적 지휘를 받는 감정원이 민간 전문업체에 비해 재건축 부담금 예정액을 크게 산정할 수 있다는 판단에서다.
서초구청 재건축 담당자는 "재건축 부담금 산정 매뉴얼 개선 건의와 관련해 국토부로부터 별다른 반응이 없었다"면서 "서초구는 감정원 자문 대신 외부 전문업체 용역을 통해 부담금을 결정하겠다"고 말했다.
조은희 서초구청장이 국토부에 건의한 내용은 △종료 시점 조합원 주택가액 산정 시 단지 규모·위치 등 세부적인 인근 시세 반영 기준을 마련할 것 △공시가액 비율의 개시 시점(추진위 승인일·약 60%)과 종료 시점(준공인가일·90% 예상) 기준을 동일하게 적용할 것 △주택가격 상승률 계산을 현재 예정액 산정 시점(사업시행인가 3개월 이내)에서 과거 10년까지 평균 상승률로 넓힐 것 △재건축 부담금 예정액 산정 시 최소~최대 범위를 설정해 통보할 것 △주택 매입 시기 및 가격 등에 따른 조합원 간 부담금 배분의 구체적 기준을 마련할 것 등 5가지다.
전문가들은 앞으로 재건축 부담금 부과 대상이 본격 늘어나면 부담금을 둘러싼 논란이 확산하면서 재건축 시장에 냉각기가 올 수도 있다고 보고 있다. 업계 관계자는 "올해 2월 재건축 안전진단 강화를 계기로 재건축 시장이 한 차례 진정 국면으로 접어든 바 있다"면서 "재건축 부담금 공포가 본격화하면 강남권을 중심으로 재건축 시장이 냉각기로 접어들 가능성이 있다"고 말했다.
[최재원 기자 / 전범주 기자 / 김강래 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]