낡은 아파트도 안전에 이상 없으면 재건축 `불허`

↑ 서울 강남 아파트 단지 전경 [사진 = 이미연 기자]

정부는 재건축 사업추진을 결정하는 안전진단의 절차와 기준을 정상화한다고 밝혔다. 안전진단의 절차와 기준은 재건축 사업추진을 결정하는 첫 단추임에도 지속적으로 완화돼 최근에는 형식적인 절차로서만 운영돼 왔다. 기존 안전진단이 비정상적으로 운영됐다고 판단해 강화한다는 의도다.
국토교통부는 재건축 사업이 구조안전성 확보와 주거환경 개선 등 본래의 제도 취지에 맞게 진행될 수 있도록 안전진단 기준을 개선하겠다고 20일 밝혔다.
이번 재건축 안전진단 기준 정상화의 핵심은 안전진단 평가항목별 가중치 중 구조안전성 비중을 현행 20%에서 50%로 상향 조정한 것이다. 이는 재건축 가능 검증을 확실하게 하겠다는 의도로, 재건축 가능 연한이 도달한 단지일지라도 안전진단에 큰 문제가 없으면 안전진단 통과 즉 재건축이 어렵게 하겠다는 것이다.
국토부는 이 개정안을 오는 21일부터 입법예고와 행정예고 할 계획이다. 서울에서만 10만3822세대가 강화된 재건축 안전진단 기준의 적용을 받게 될 전망이다.
국토부 관계자는 "최근 시장 과열과 맞물려 재건축 사업이 본래 취지와 다르게 추진돼 많은 사회적 자원 낭비와 사업에 동의하지 않은 주민들의 재산권 침해 등 부작용이 나타난다는 지적이 제기됐다"며 "지속된 규제완화로 인한 부작용을 방지하고 안전진단 제도가 본래 취지대로 운영될 수 있도록 하기위해 그간 과도하게 완화된 규정을 정상화하기로 했다"고 설명했다.
◆ 재건축 가중치 중 구조안전성 기준 20%에서 50%로 확대

↑ 재건축 안전진단 기준 개정 전후 비교 [자료제공 = 국토부]

우선 시장·군수가 안전진단 실시여부를 결정하는 첫 단계인 '현지조사' 단계부터 전문성있는 공공기관인 한국시설안전공단 및 한국건설기술연구원이 참여하게 할 방침이다. 불필요한 안전진단을 걸러내 매몰비용을 줄이는 한편 현지조사의 전문성과 객관성을 담보할 수있게 하겠다는 의도다.
안전진단 종합판정을 위한 평가항목별 가중치 조정은 이번 개정의 핵심이다. 현재는 구조적 안전보다는 주거의 편리성과 쾌적성에 중점을 둔 주거환경중심평가(구조안전성 20%, 주거환경 40%, 시설노후도 30%, 비용분석 10%)를 통해 재건축 여부를 결정해왔다.
구조적으로 안전함에도 불구하고 재건축사업이 추진되는 낭비 사례가 발생하고 있다는 지적에 재건축 본래 취지대로 제도가 운영될 수 있도록 구조안전성 비중을 50%까지 상향조정(주거환경 15%, 시설노후도 25%, 비용분석 10%)할 예정이다.
다만 주거환경이 극히 열악한 경우에는 구조안전성 등 다른 평가 없이 사업을 추진할 수 있는 현 규정을 유지했다.
또한 안전진단 종합판정 결과 '조건부 재건축' 판정을 받은 경우 안전진단 결과보고서에 대한 공공기관의 적정성 검토를 거쳐 재건축사업 추진여부를 결정토록 했다. 공공기관의 적정성 검토가 의무화한 것이다.
이 외에도 최근 포항 지진 발생 등을 감안, 이미 안전상의 문제가 확인된 D등급 이하 건축물의 경우 안전진단없이 재건축 추진이 가능토록 예외 규정도 마련했다.
이번 개정 기준은 개정안 시행일 이후 최초로 안전진단 기관에 안전진단을 의뢰하는 분부터 적용한다.
◆ 재건축 기준 강화로 지역별·단지별 양극화 예상
이번 개선안으로 시장은 단기적으로 안전진단 통과로 사업을 추진 중인 강남권 재건축 아파트는 희소성에 가격이 상승하는 역효과로 재건축초과이익환수제와 마찬가지로 단지별 양극화가 심해질 것을 우려하고 있다.
일시적으로 안전진단을 앞둔 단지들은 재건축 사업 진행에 걸림돌이 생긴 것과 마찬가지라 거래와 가격에 부정적인 영향을 받을 전망이다.
반면 안전진단을 통과한 단지는 규제를 피한 기대감으로 매도자들이 매물을 거둬 매물 품귀현상을 일으킴과 동시에 가격 상승으로 이어질 가능성이 크다.
재건축 기준 강화로 재건축을 아예 포기하고 리모델링으로 턴하는 단지들도 늘어날 것으로 보인다. 분당을 비롯해 목동과 노원구 중계동과 상계동 등이 예상 지역이다.
부동산리서치연구소인 양지영 R&C 연구소장은 "안전진단 강화 등 구조적인 안전을 우선으로 보는 평가 기준을 현실에 맞게 바꾸는 등의 정책들은 필요하다"면서도 "현재 강남 집값 급등의 문제를 더 부추길 수 있으므로 강남 수급불균형을 보완할 수 있는 정책도 함께 내놓을 필요가 있다"고 지적했다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]