[빌딩투자 뉴트렌드 2題] 대로변 이어 뒤편 건물 매입

빌딩부자 유명인 중 배우 송승헌, 농구감독 김영만, SM엔터테인먼트 이수만 회장의 투자법은 공통점을 갖고 있다.
가격이 높은 대로변 건물을 구입한 후 뒤에 붙어 있는 비교적 싼 이면도로 건물을 추가로 매입하는 투자법을 가동했다는 것이다. 가격만 놓고 보면 주식투자의 '물타기'와 비슷하다. 주식투자에서 '물타기'는 매입한 주식의 가격이 하락하면 그 주식을 더 낮은 가격에 추가로 매입해 매수 평균단가를 낮추는 기법이다.
이들의 투자법도 평균 매입 가격이 낮아지는 효과는 비슷하지만 이후 가치를 올리는 방식에서는 큰 차이가 있다. 대로변 건물과 바로 뒤 이면도로 건물을 합쳐서 개발을 하거나 매각을 할 경우 이면도로 건물의 가치가 올라가기 때문이다. '1+0.5'의 합이 1.5가 아닌 2가 되는 논리다.
송승헌 씨는 최근 서울 서초구 잠원동 상가 건물의 지분 15.4%를 6억5000만원에 샀다. 앞서 송씨는 2015년 11월 공매를 통해 30억2000만원에 이 건물 지분 84.6%를 매입해 결국 대지 232㎡의 건물 전체 지분을 확보하게 됐다.
송씨가 이 건물에 욕심을 낸 이유는 바로 앞 강남대로와 붙어 있는 건물이 본인 소유기 때문이다. 그는 2006년 신사역 인근 강남대로변 건물(대지 540㎡)을 114억원에 매입했다. 두 필지를 합치면 강남대로를 낀 772㎡의 대형 용지를 150억7000만원에 확보하게 된 셈이다. 부동산 업계에선 최근 강남대로변 땅값이 3.3㎡당 1억5000만원 수준으로 땅값만 350억원대에 달할 것으로 예상한다.
송씨는 이 과정에서 부동산 경·공매제도를 적절히 활용했다는 평가다. 보통 전체 필지가 아닌 일부만 매각하는 지분 매각은 정상 가격을 받기 힘들다. 주인이 여러 명이라 매매가 쉽지 않기 때문이다. 이를 이용해 송씨는 먼저 뒤쪽 땅(잠원동 21-6)의 84.6%를 감정가보다 4억원 싸게 낙찰받을 수 있었다. 나머지 15.4%를 인수하는 데는 경매가 동원됐다. 이 땅은 소유주가 5명이나 됐다.
경매업계 관계자들에 따르면 송씨는 송씨를 포함한 전체 소유주 6명 간 협의가 이뤄지지 않는다며 전체 건물을 경매에 내놓았다. 이는 경매를 통해 복잡한 지분관계를 정리하기 위해 쓰는 방법이다. 결국 송씨는 5명의 공동 소유주와 합의를 이끌어내 나머지 지분을 인수하고 경매는 취하했다.
'사마귀 슈터'라는 별명으로 유명한 김영만 원주동부프로미 농구팀 감독은 2015년 경매를 통해 강남구 청담동 건물을 47억8612만원에 낙찰받았다. 유병언 전 세모그룹 회장 차남 혁기 씨의 건물(대지 272.9㎡)이다. 이 건물은 진입로를 제외하곤 앞건물에 가려 투자 가치가 떨어지지만 앞건물 소유자가 바로 김 감독이다. 그는 대지 면적 268.9㎡의 앞 건물을 2001년 매입했다. 김 감독은 감정가보다 4억원이나 높은 가격에 뒷건물을 낙찰받았지만 도로를 낀 자신의 앞건물과 합쳐 청담동에 541.8㎡ 규모 대지를 확보하게 됐다. 이수만 회장도 1999년 압구정 대로변 빌딩을 매입한 후 2005년 이면의 다가구 2채를 추가로 사들여 SM사옥을 신축했다.
이와 반대로 뒷건물을 먼저 산 뒤 가치가 높은 앞건물을 나중에 매입하는 방법도 있다. 청담동 씨티아파트를 최고급 럭셔리 빌라로 재건축하는 '원에이치'는 씨티아파트의 뒷건물 필지를 먼저 구입하고 한강 조망권이 확보된 씨티아파트를 추가 매입해 함께 개발에 나섰다. 부동산 관계자는 "이 역시 한강변 용지를 확보해 가치는 높이는 투자 전략"이라고 말했다.
[김기정 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]