정유년 부동산시장 뒤흔들 변수 무엇이 있나

↑ 사진은 11.3 대책으로 직격탄을 맞은 서초구 반포동, 잠원동 일대 모습

2017년 정유년(丁酉年) 새해가 보름도 채 남지 않았지만 내년 부동산시장은 한 치 앞도 보이지 않는 ‘안갯속’이다. 원래대로라면 내년 12월 치러질 19대 대통령 선거도 변수다. 헌법재판소가 탄핵을 인용한 경우 이보다 빠른 시일 내에 선거에 들어갈 수도 있기 때문이다. 여기에 11.3 대책이 발표됐지만 일부 분양시장의 투기 열풍이 사그라지지 않고 있어 추가 규제도 나올 수 있어 시장 상황을 예측하기가 쉽지 않은 상황이다.
주택시장 전문가들은 내년 부동산시장을 좌우할 주요 변수로 입주물량 과잉, 금리인상에 따른 가계부채 증가, 추가 부동산 규제 발표 등을 꼽는다.
2014년 이후 분양시장 호황을 틈타 시장에 쏟아졌던 물량이 2017~2018년 입주물량으로 되돌아 온다. 내년 전국 아파트 입주물량은 37만가구다. 이는 지난 1999년(36만9541가구) 이후 최다량이다. 최근 입주물량이 가장 적었던 2012년(17만9031가구)보다는 두배에 육박하는 물량이다. 한술 더 떠 2018년에는 41만 가구가 입주할 것으로 예정돼 주택시장이 요동칠 것으로 보인다.
2017년~2018년 2년간 입주물량은 총 77만8000여가구에 달한다. 국토교통부 중장기(2013~2022년) 아파트 공급계획에 따르면 연평균 공급 기준은 27만가구다. 2017~2018년은 국토부 중장기 공급계획 물량보다 10만가구 이상 과잉공급되는 셈이다.
공급과잉이 우려되는 이유는 입주 물량 증가가 아파트 전셋값 하락(역전세난)으로 이어지고 대출원리금(또는 이자) 부담에 급매물이 쏟아지면 결국 아파트값 하락(시장 침체)으로 이어질 수 있기 때문이다.
내 집 마련 시기를 기다려온 무주택자들에게는 기회가 될 수 있다. 시장에 나온 급매물을 잘 잡으면 내 집 마련은 물론 향후 담보가치 상승으로 인한 시세차익도 기대해 볼 수도 있다. 하지만 이같은 부동산 시장 침체가 특정 지역이 아니라 전국적으로 벌어진다면 문제는 심각해 진다. 금리 인상, 부동산 규제 강화 등 다른 변수까지 가세할 경우 시장 정상화까지 상당한 시간이 필요할 수 있어서다.
미국 연방준비제도(Fed)가 지난 14일(현지 시각) 경기부양 가능성을 고려해 기준금리를 1년 만에 0.25%포인트 올렸다. 한국은행은 지난 15일 기준금리를 1.25%로 동결하고 국내 금융시장 안정화에 안간힘을 썼다. 하지만 머지않아 미국의 금리인상 사이클에 동참할 것이란 전망에 우세하다. 물론 후폭풍이 거세 오르더라도 서서히, 조금씩 인상될 가능성이 크다. 금리 인상으로 이어질 경우 국내 부동산시장에는 적지 않은 영향을 줄 것으로 예상된다.
우선 주택을 비롯한 전반적인 부동산 시장의 투자 심리는 한풀 꺾일 수 밖에 없다. 실제 주택담보대출 변동·고정 금리는 이미 9월 말부터 오름세를 보였다. 주요 은행 대부분의 변동금리형 주택담보대출 최저 금리는 최근 3%대를 넘어섰다. 주택담보대출 변동금리의 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 석달 연속 상승한 영향이다.
최근 분양시장에서 주택구입을 포기하는 실수요자들이 늘고 있는 이유도 이 때문이다. 높은 청약경쟁률을 뚫고 당첨이 됐지만 향후 부담해야 할 대출 리스크를 감당하기 어렵다는 판단이 우선한 것이다.
정부의 부동산 정책기조가 ‘부양’에서 ‘규제’로 선회한 점도 변수다. 당초 박근혜 정부는 출범 이후 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화, 재건축 연한 단축, 분양권 전매 제한기간 단축 등 주로 부동산 규제를 완화하는 쪽으로 정책을 펴왔다. 시장 친화적인 정책이 나올 때 마다 가계부채를 우려하는 목소리도 나왔지만 이때마다 “아직까지는 괜찮다”며 일관되게 완화책을 전개했다. 이로 인해 전국 아파트 매매가격은 2014년(2.72%)부터 상승세로 돌아서 2015년 5.6%, 2016년 3.59%(2015년 말 대비 2016년 10월 기준)로 점차 회복했다.
하지만 지난해 7월 ‘가계부채 종합 관리 방안’ 발표 이후로는 정책 기조가 변하기 시작했다. 올 하반기 들어서는 부동산 규제가 한층 더 강화됐다. 강남권을 중심으로 재건축 아파트와 분양시장이 과열 양상을 보이면서 정부가 본격적으로 부동산 시장에 칼을 빼 들었다.
2016년 8월 주택공급 축소와 중도금 대출 규제를 담은 ‘8.25 가계부채 대책에’ 이어 11월에는 ‘11.3 주택시장 안정 관리방안’이 발표됐다. 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)를 중심으로 한 주택시장의 과열 현상의 확산을 막고자 전매제한 기간 연장과 청약제도 등의 부동산 규제를 강화했다. 11.3대책 발표 이후 강남권 재건축 단지의 가파른 상승세는 크게 위축돼 하락세가 이어지고 있다.
내년 예정된 19대 대통령 선거도 집값 향방을 가늠해볼 수 있는 변수로 손꼽힌다. 일반적으로 선거철이 되면 장밋빛 전망이 쏟아지기 때문이다. 실제 부동산시장은 대선 때면 대통령선거 후보자의 공약에 힘입어 반짝 호황을 누리는 경우가 많았다.
하지만 내년 19대 대통령 선거는 과거와는 다른 양상을 띌 전망이다. 19대 대선은 부동산을 통한 경기 부양보다는 발등의 불인 저성장 탈출, 가계부채 해결, 양극화 해소 등에 쏠릴 것으로 예상되기 때문이다. 이로 미뤄볼 때 내년도 부동산시장은 선거 이슈 보다는 전반적인 경기 여건과 부동산 정책에 좌우될 것으로 보인다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]