전세계약 자동연장, 확정일자 받아놔야 2년 보장

↑ 서울 송파구 신천역 일대 부동산에서 시민들이 부동산 외벽에 부착된 전월세 및 매매가를 살펴보고 있다. <매경DB>

동일한 묵시적 계약갱신(자동연장) 이라도 임대차보호법에 따라 확정일자를 받은 임차인은 권리를 보호받을 수 있지만 민법에 따라 전세권 설정 등기를 한 임차인은 보호받지 못하는 것으로 나타났다.
9일 부동산 업계 전문가 등에 따르면 확정일자를 받은 경우 묵시적으로 계약이 갱신되면 임차인은 2년 더 거주할 수 있고 확정일자에 따른 우선변제권도 그대로 인정된다. 주택임대차호보법 제6조는 묵시적 계약갱신의 경우 직전 전세계약과 동일한 조건으로 2년간 계약이 연장된다고 규정하고 있기 때문이다.
반면, 전세권 설정 등기를 한 경우 상황이 다르다. 민법 제312~313조에 따르면 전세권의 묵시적 계약갱신은 계약갱신 기간이 따로 없고 이 경우 임차인은 물론 임대인도 언제든지 전세권 소멸(전세계약 종료)을 주장할 수 있다.
국회 법제사법위원회 관계자는 “임대차보호법은 임차인 보호 목적으로 제정된 특별법으로 계속 강화되고 있다”며 “묵시적 계약갱신의 경우 임대차보호법이 민법보다 임차인 보호가 강력하다”고 설명했다.
이에 따라 전세권 설정을 한 상태에서 묵시적 계약갱신이 됐다고 해도 임대인이 나가줄 것을 요구하면 임차인은 6개월 안에 집을 비워줘야 한다. 6개월이 지나면 법에 따라 전세권이 소멸하기 때문이다.
문제는 주택임대사업 등록을 하지 않은 다가구주택이나 오피스텔 임대인 상당수가 전입신고를 못하게 막기 때문에 많은 임차인들이 보증금을 지키기 위해 전세권 등기를 하고 있다는 점이다. 확정일자보다 비용이 훨씬 많이 들지만 보증금을 지키기 위해 임차인들은 어쩔 수 없이 전세권 설정을 하고 있다.
부동산 업계 한 전문가는 “일반적으로 물권(전세권)이 채권(확정일자)보다 우선한다”면서도 “묵시적 계약갱신에 한해서는 확정일자가 전세권보다 유리한 상황”이라고 말했다. 따라서 전세권 설정을 한 경우에도 묵시적 계약갱신을 인정해 줘야 한다는 지적이다.
이와 관련해 확정일자 효력 발생시기를 전세권 등기와 동일하게 맞추려는 임대차보호법 개정안을 참고할 수 있다. 지금도 확정일자는 전세권 등기처럼 즉시 효력이 발생하지만 주택인도 후 전입신고(대항력) 효력이 다음날 0시부터 발생하기 때문에 대항력을 전제로 하는 확정일자의 우선변제 효력도 이 때부터 발생한다.
국회 국토교통위원회 소속 민홍철 더불어민주당 의원측은 “임차인이 주택 인도와 주민등록 및 임대차등록을 하는 경우 제3자에 대한 대항력을 즉시 발생하게 해 임차보증금을 두텁게 보호해야 한다”며 입법취지를 설명했다.
[문지웅 기자]