↑ 상가주택이 밀집한 신촌 일대 모습. [매경DB] |
유씨는 5억원에 산 다가구주택 일부를 최근 상가로 바꿨다. 그의 상가주택은 호가 10억원 이상으로 상승했지만 상가 면적이 전체 건물 면적의 60%를 넘으면서 세율이 치솟아 지금 팔면 양도세 6500만원을 물어야 한다. 기존 다가구주택이었다면 9억원 초과분에 대해서만 세율 6%를 적용받아 50만원 정도의 양도세가 과세된다. 다가구주택을 상가주택으로 바꾸면서 세금이 100배 이상 뛰게 된 것이다.
상가주택은 다가구주택에서 적용받던 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 힘들 수 있어 '세테크' 측면에서 주의가 필요하다고 전문가들은 지적한다.
3일 부동산업계에 따르면 가로수길, 홍대 등 주요 상권 이면도로에 위치한 단독·다가구 소유주들이 '월세' 수입을 올리기 위해 상가주택으로 전환에 나서고 있다.이들 상가주택은 주로 4~5층 규모에 상가와 주택이 혼재된 건축물로 20억~30억원대에 구매할 수 있어 자기자본 10억원 정도를 손에 쥔 은퇴자들이 월 500만~1000만원의 '월세'를 받을 수 있는 수익형 부동산으로 인기가 높다.
김예나 삼성증권 세무전문위원은 "상가주택은 주택으로 사용하는 면적이 상가면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 간주해 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있지만 상가면적이 주택보다 크거나 같으면 주택 부분은 비과세를 적용받을 수 있으나 상가 부분은 이를 적용받을 수 없어 양도세를 내야 한다"고 설명했다. 예를 들면 10년 동안 상가주택 가격이 5억원에서 8억원으로 상승했을 때 주택면적이 60%, 상가면적이 40%면 양도세 비과세 적용 대상이 된다. 하지만 주택면적이 40%면 상가 부분에 대해 세율 35%를 적용받아 3000만원이 넘는 세금을 내야 한다.
전문가들은 이러한 세금 폭탄을 막기 위해 다양
[김기정 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]