[李기자의 리얼티 톡] 진짜 ‘좋은 땅’은 전화로 권하지 않는다

“좋은 땅 있는데, 사실래요?”
한때 맹지 등 개발 가능성이 희박한 토지를 일반인들에게 비싼 값에 팔아댔던 ‘기획부동산’이 기승을 부린 적이 있었다. 이런 보이스피싱만큼 피해 금액이 큰 전화는 최근엔 덜하지만 아직도 끊이지 않는다.
토지는 비슷한 지역이라도 입지조건과 법적 개발용도, 건축허용 여부, 도로와의 접근성 등에 따라 땅값이 천차만별이다. 좋은 땅을 왜 그들 스스로 투자하지 않고 생판 모르는 남에게 전화로 투자를 권하겠는가. ‘내 귀에 캔디’처럼 달콤하게 들리더라도, 토지는 투자 전 여타 수익성부동산보다 더 꼼꼼하게 기본 사항들을 확인해야 한다.
◆토지 투자, 토지이용계획인원부터 확인부터 시작
#서울에 사는 직장인 박모(49)씨는 최근 부동산 컨설팅업체가 권한 토지를 덜컥 샀다가 낭패를 봤다. 현장에 가보지 않고 설명만 듣고 산 땅이 도로에 접하지 않은 ‘맹지’라 건축물을 지을 수 없는 땅이었기 때문.
우선 토지 매입 시 등기부등본만 보는 경우가 많은데 토지의 미래가치를 분석하려면 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도도 찾아 확인해야 한다.
토지이용계획확인서는 토지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장이 발행하는 토지의 이용에 관한 계획을 확인하는 서류로 지역·지구 등의 지정내용과 행위제한내용, 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 내용을 담고 있어 토지 매입시 가장 먼저 확인해야 할 사항이기도 하다. 이는 인터넷 토지이용규제정보서비스(luris.molit.go.kr)을 통해 확인 가능하다.

↑ [인터넷 토지이용규제정보서비스 홈페이지]

등기부등본에는 압류, 소유권이전청구권 가등기, 환매등기 등의 권리가 없는지와 토지 소유자와 (근)저당 여부 등을 확인할 수 있다. 매입 토지의 모양, 경계, 도로와의 접합여부 등은 지적도를 통해서, 지목, 지번, 면적 등은 토지대장을 확인하면 된다. 토지 위에 건축물이 있다면 건축물대장을 통해 건축물 사용연도, 층수, 연면적, 위법 건축물 여부 등을 알 수 있다.
매입하려는 토지가 멀리 있을 경우에는 인터넷으로라도 사전 답사를 해보는 게 좋다. 주변에 쓰레기매립장, 장례식장, 화장터 등 사람들이 혐오하는 시설이 있는지, 그리고 주변 도로 여건 등의 확인은 충분히 가능하다.
현장에 가기 전 토지 가격의 적정성 여부도 확인해야 한다. 부동산정보사이트를 통해 매입하려는 지역의 매물 가격을 통해 매입비용의 적정성을 간접 비교해 볼 수 있고, 전문 공인중개사무소를 통해서도 가격을 확인 할 수 있다.
일부 지자체, 특히 경기도는 경기도부동산포털(www.gris.gg.go.kr)을 운영하고 있어 토지의 종합 정보는 물론 거래 사례를 통해 가격을 비교할 수 있다.
임병철 부동산114 책임연구원은 “기본적인 사항을 확인했다면 가능하면 관련 전문가와 동행해 꼭 현장답사를 하고 조언을 구하는 것도 좋다”며 “자연 지물로 인해 경계가 불분명하거나 위치를 찾기 어려운 경우에는 현지 공인중개사무소에 도움을 청하거나, 현지 마을 주민과 접촉해 매입 토지의 내역, 토질 등을 확인하는 것도 도움이 될 수 있다”고 조언했다.
현장에 갔다면 반드시 토지를 관할하는 시·군·구청에 방문해 매입한 토지를 용도에 맞게 사용할 수 있는지 여부를 확인해야 한다. 공인중개사무소 3~4곳 정도를 찾아가 매입 토지의 가격이 적정한지도 다시 검토할 필요가 있다.
그리고 토지에 분묘가 있거나 위법 건축물 등이 있다면 계약서 ‘특약사항란’에 이장과 철거를 기재하고 계약서를 작성하는 것이 좋다.
◆토지 투자시 꼭 확인해야 할 사항은?
#주부 이모(50)씨 현장 확인을 하지 않고 강원도 홍천의 토지를 샀다가 몇달째 속앓이를 하고있다. 공유지분으로 등기된 곳이라 토지 개발은 물론 매각마저 쉽지 않은 토지였던 것.
공유지분 땅은 재산권 행사와 개발이 어려워 향후 개발이 어려울 수 있다. 전원주택·펜션 등을 지으려 해도 다른 소유권자 전원의 동의가 필요해 쉽지 않고 향후 환금성도 떨어질 수 있다.
진입로가 없는 맹지는 어떤 경우에도 1급 토지가 될 수 없다. 토지에 접해 있는 도로가 없는 경우 건축허가를 받을 수 없고 도로가 접해 있지 않으며 진입로 확보를 위해 추가적으로 주변 토지를 매입하는 경우가 발생할 수 있다.
토지 모양은 정사각형 모양이 좋다. 입지가 좋은 곳이라도 땅모양이 기형적이면 가치가 떨어진다. 토지가 자루형 모양이거나 삼각형 모양, 직사각형 모양이면 효율성이 떨어지기 때문.
만약 집을 지을 생각이라면 토지 경사도 및 방향도 확인해야 한다. 토지에 건축물을 올릴 경우 경사도에 따라 건축허가 여부가 달라질 수 있어 반드시 해당 토지를 관할하는 시·군·구청에 방문해 확인하는 것이 필요하다.
지목 변경을 할 예정이라면 해당 토지를 관할하는 시·군·구청을 방문해 매입한 토지가 지목변경이 가능한지도 반드시 확인해야 한다. 지목은 사용 목적에 따라 토지를 구분한 것으로 전(田·밭), 답(畓·논), 임야와 도로, 철도, 주유소 용지 등 28가지로 구분된다.
토지 인근에 구거(溝渠 ·인공 수로)가 있다면 도로부터 토지 내 건축물로 접근하는 길을 내기 어려울 수 있다. 이럴 경우 구거 점용허가를 따로 받아야 하기 때문.
하천 옆에 토지는 범람 위험이 있어 주의해야 한다. 하천은 상류천과 달리 범람 가능성이 커 개발하는데 있어 제한이 있을 수 있다. 인근에 농업용 저수지 및 낚시터가 있는지도 체크하는 것이 좋다.
임병철 책임연구원은 “개발지역의 경우 뜬소문이 많아 현혹되기 쉽기 때문에 부정확한 소문만 믿고 매입했다고 낭패를 보기 일쑤”라며 “개발지역의 투자는 정확한 정보파악과 과학적인 투자분석이 중요하다”고 강조했다.
[매경닷컴 이미연 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]