남들 다하는 경매, 나만 연거푸 실패하는 이유가···

↑ 사진은 서울 서초동 서울중앙지법 경매법정 모습 <김호영 기자>

# 지방 중소도시에 거주하는 주부 A씨는 자녀 교육을 위해 서울로 이사하는 게 오랜 꿈이다. A씨는 경매를 통해 매물을 싸게 매입할 수 있다는 지인의 말을 듣고 경매시장에 야심차게 뛰어들었다. 하지만 50번 가까이 입찰에 참여한 A씨는 단 한번도 낙찰받지 못하고 연거푸 실패로 이어졌다. A씨는 문득 자신이 왜 매번 낙찰에 실패하는지 의문이 들기 시작했다.

‘경매 좀 한다’는 사람들이 경매 참여시 참고하는 정보가 있다. 바로 ‘낙찰가율’이다. 낙찰가율이란 최초 감정평가액 대비 낙찰가 비율을 의미한다.

이에 대해 업계 전문가들은 "현재 신뢰도 높은 경매통계가 없기 때문에 '낙찰가율'이 대단한 경매 지침서 처럼 활개치고 있다"고 말한다. 또 "입찰가에 영향을 주는 요인은 다양하고, 이 때문에 각종 조건들의 영향을 받는 낙찰가율도 물건마다 천차만별"이라고 설명한다.

실제로 단순한 낙찰가율은 감정가 구간을 나눠 얻어낸 구체적인 낙찰가율과 상당한 차이를 보였다. 부동산태인에 따르면 지난해 낙찰된 서울의 아파트 총 낙찰가율은 86.07%로, 감정가 2억원인 아파트의 경우 약 1억7000만원에 낙찰됐다는 의미다.

그러나 부동산태인이 제공하는 감정가액대별 통계를 활용하면 그 결과는 사뭇 다르다. 같은 서울 소재 아파트라도 감정가액 2억원 이상 3억원 미만 아파트를 따로 추출해서 계산한 낙찰가율은 90.23%로 더 높게 나온 것.

즉 서울 소재 감정가 2억원대 아파트는 단순 평균액인 1억7000만원이 아니라 이보다 1000만원 이상 더 높은 1억8000만원에 낙찰되고 있다는 의미다.

따라서 단순한 서울지역 아파트 낙찰가율만 보고 입찰가를 산정한 사람은 애초부터 낙찰에 실패할 수밖에 없는 구조다.

총낙찰가율과 감정가 구간별 낙찰가율을 비교해 보면 감정가에 따라 차이를 보이고 있다.

↑ 총낙찰가율과 감정가 구간별 총낙찰가율 비교 [출처: 부동산태인]

부산의 경우 감정가 기준 1억이상 4억미만 아파트의 낙찰가율은 90~94% 범위에 형성된 반면, 10억 이상 고가 아파트 낙찰가율은 59~68% 범위에 형성된 것으로 조사됐다. 최소 22%p, 최대35%p의 차이를 보인다.

예를 들어 부산 소재 1~4억원 대 아파트 물건 입찰자가 이 같은 세부적인 정보 없이 입찰대상 물건에 대한 가격조사도 하지 않고 총낙찰가율인 89.14%에 맞춰 입찰가를 산정한다면, 낙찰 가능성은 희박하다.

반대로 10억원 이상 고가 아파트에 입찰표를 써낸 입찰자가 이 같은 정보를 얻지 못한 채 총낙찰가율에 맞춰 가격을 써낸다면 2위 응찰자보다 현저히 비싼 가격으로 낙찰받을 것이 유력하다.

부동산태인 정다운 연구원은 “경매업계 일각에서는 물건가치를 전혀 고려하지 않은 총낙찰가율만 보고 경매시장에 뛰어드는 것은 장님이 코끼리 더듬는 격”이라며, “물건 가치의 첫번째 척도인 감정가를 비롯, 면적·용도와 입지분석 등을 고려한 맞춤형 경매정보를 활용하는 것이 낙찰확률을 높이는 비결”이라고 조언했다.

[매경닷컴 조성신 기자]