전세가율 증가의 역설, ‘전세낀 주택’ 투자자 증가

최근 들어 주택시장에 온기가 돌면서 ‘전세낀 주택’을 사려는 투자수요가 느는 것으로 나타났다.
이는 향후 집값이 상승한다는 가정하에 투자자들이 증가하고 있다는 의미인데, 서울 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)은 아파트가 65%에 육박하는 등 사상 최고를 기록하고 있다. 전세가율이 올라가는 만큼 초기 투자비가 줄어든다.
또한 매매가와 전셋값의 동반상승과 금리인하로 대출부담이 줄어들어 당분간 전세끼고 집사는 투자수요는 계속 늘어날 전망이다.
아직은 전셋값 상승률이 매매가 상승률보다 높은 요즘이기 때문에 전세끼고 아파트를 사는 ‘호기’라고 볼 수 있다. 단, 투자시 장기보유는 필수인 만큼 최소 3년 이상 보유할 계획으로 접근해야 한다는 게 업계의 의견이다.
한 전문가는 “전세 끼고 집사기는 시세차익, 즉 자본이득을 노리는 것이기 때문에 투자한 아파트값이 최소한 각종 비용(취득세 등 취득비용+재산세 등 보유비용+예금이자 등 기회비용)에 물가상승률을 더한 이상으로 오를 잠재가치가 높은 단지를 선택하는 것이 중요하다”고 조언했다.
잠재가치가 높은 단지의 선택기준 중 가장 대표적인 선택기준이 ‘중소형·역세권·학군’이다.
또한 가급적이면 입주 후 5년 미만의 새 아파트가 좋다. 수도권 입주물량이 줄어들고 있어 새 아파트 희소가치가 높아지고 있기 때문이다. 재건축 추진단지는 전세가율이 낮아 초기투자비가 많이 들어간다는 단점이 있다.
아울러 서울지하철 9호선, 신분당선 등처럼 전철 개통예정지나 신도시 등 향후 발전가능성이 높은 단지면 더욱 좋다. 요즘은 저층도 선호하는 사람이 많으니 굳이 로열층을 고집할 필요는 없다.
매입하는 아파트 지역의 주택수급도 고려해야 한다.
향후 신규 주택공급물량이 과잉인지, 아닌지를 따져봐야 한다. 가장 좋은 투자처는 앞으로 신규공급물량이 줄어들고 주택수요는 늘어나는 지역의 새 아파트다.
닥터아파트 권일 팀장은 “전셋값이 당분간 계속 오르겠지만 2015년 이후 매매가 상승세가 강남권에서 강북권으로 확산되고 상승폭이 커질 경우 전세수요보다 매매수요가 늘어날 것”이라고 전망하고, “전셋값 상승률은 낮아지고 하향 안정화될 가능성이 높아 지역에 따라 전셋값이 하락하는 경우도 발생할 수 있으니 차액 보증금을 돌려줄 수 있도록 대비해야 한다”고 조언했다.
[매경닷컴 조성신 기자]