[권강수의 분양현장 탐방] 제주시 연동 ‘하워드 존슨’ 호텔

제주도에 외국인 관광객 수요가 꾸준히 증가하면서 이들을 위한 분양형 호텔들도 속속 공급되고 있다.
통상 수익형부동산인 분양형 호텔은 각 호실을 분양 받은 투자자가 본인의 이름으로 개별등기 한 후 위탁관리사에 운영을 맡겨 운영수익을 챙기는 구조다.
한국자산신탁은 제주의 명동인 연동 281-22번지 일대에 ‘하워드 존슨 호텔’ 464실을 분양한다. 지하 4층~지상 18층 총 13개 타입, 464실, 전용면적 19.55~61.55㎡규모로 각종 부대시설이 들어선다.
하워드 존슨과는 20년 브랜드 계약이 체결돼 있으며, 운영관리 감독은 현재 국내 50여개 호텔을 관리하고 있는 산하HM이 맡고 있다. 계약금 10%에 중도금 무이자60%, 잔금30% 납입이 가능하다.
계약자에게는 연간 10일 호텔객실 무료이용권과 무료 항공권, 렌터카 및 주요 관광지역 우대할인, 아덴힐 리조트앤 골프클럽​, 캐슬랙스 골프클럽, 더 호텔 카지노 등 객실연계서비스, 365일 계약자 컨시어지 (관리대행 서비스) 등이 제공된다.
책임준공은 유성건설이 맡았고, 2017년 2월 입주 예정이다. 분양은 선착순 수의 계약으로 진행 중이다.

상권분석
연동은 제주 공항이 자리하고 있고 제주 관광을 위한 교통의 중심지이자 제주 도민의 생활권이다. 한해 입장객이 3만 7천여 명에 달하는 더호텔 카지노가 위치하고 각종 유흥, 먹거리 시설이 갖춰져 있어 호텔 입지로는 최적이라는 평가를 받고 있다.
중국인 관광객의 대표 쇼핑공간으로 서울의 명동 거리와 흡사한 '바오젠 거리'가 있고 신라면세점, 7월 예정인 제주면세점, 더호텔 카지노, 그랜드 호텔 카지노가 위치해 있다.
이곳은 관광객 뿐만 아니라 비즈니스, 도청·시청 관계자 등도 흡수 할수 있는 곳이기 때문에 성수기와 비수기의 격차가 크지 않다는 장점이 있다. 실제 연동지역의 호텔 가동률은 80%를 웃돈다.

교통환경
제주공항과 차량으로 2.6km, 5~10분거리에 있으며, 대중교통으로 15분 이내 거리에 있다. 서부관광도로, 516도로 등 접근성이 용이해 각지의 관광지로 접근이 효과적이다.
그랜드호텔, 롯데시티 호텔, 더호텔 등 호텔 밀집지역으로 시너지 효과가 날것으로 전망된다.

생활환경
제주도청, 제주시청과 각종 편의시설이 위치해 있어 생활이 편리하고 한라산, 이호테우해변, 산지등대, 제주절물휴양림, 한라생태숲, 용두암, 신비의도로, 제주도립미술관 등 제주공항을 중심으로 보고 즐길 수 있는 관광지와 여행지가 많다.

개발호재 및 투자가치
제주도 관광협회에 따르면, 관광객이 2013년 1000만명 시대를 연대 이어 올해는 1150만명이 제주도를 방문할 것으로 기대하고 있다.
세계 7대 자연경관으로 선정되면서 하와이나 발리보다도 관광객이 많다. 제주도관광협회에 따르면 올해 5월까지 제주도를 방문한 중국인 관광객은 약 29만명으로 전년도 같은 기간에 비해 67.4%가 증가해 해외에서도 브랜드 인지도가 높은 유명호텔들이 제주도에 속속 들어오고 있다.
현장은 윈덤그룹의 브랜드로 국내에서는 처음으로 제주도에 공급된다.
윈덤은 전 세계에 호텔 7000여개, 60여만 객실을 보유하고 있는 세계적인 호텔 그룹이다. 운영 수익은 5년간 실투자금(약 분양가의 50%)에 16%를 고정적으로 확정 지급하며, 이자를 납부하고도 11%~12%의 수익을 고정적으로 올릴 수 있다는 게 분양 관계자의 말이다.
5년 후 갱신시에는 5년간 지급했던 수익률(실투자금대비 11%+이자지원5%)을 최저로 플러스 알파 계약을 할 수 있도록 계약서에 명시가 돼 있어서 안전성을 더했다.


요즘 제주에 호텔부족 현상으로 ‘분양형 호텔’을 서울, 인천, 대구, 부산광역시 보다 제주 지역에서 활발하게 볼 수 있어 투자자들의 관심이 집중되고 있다.
한류 열풍과 시진핑 중국 국가주석의 방한으로 한국 부동산과 한류 문화 콘텐츠에 관심이 높아지고 있고, 2007년 제주도의 자연 유산이 유네스코에 등재 이후 한국의 대표적인 관광지로 자리매김 하면서 광광수요가 계속적으로 증가하고 있기 때문이다.
정부에서는 늘고 있는 외국인 관광객의 숙박시설을 갖추기 위해 2013년 7월 ‘관광숙박시설 확충 지원 등에 관한 특별법’을 시행해 2015년 말까지 호텔을 지을 때 용적률을 완화해 공급을 맞추고 있는 상황이다.
또한 ‘2∙26 주택 임대차시장 선진화 방안’과 오피스텔 수익률 하락으로 수익형부동산 투자자들이 분양형 호텔로 이동하는 현상도 이어지고 있다.
이러한 호재들로 호텔의 필요성이 부각되면서 제주도에 개인이 투자할 수 있는 ‘분양형 호텔’이 최근 몇 년간 활발히 공급되고 있다.

최근 공급되고 있는 분양형 호텔은 유명 호텔 체인이 운영을 맡는 경우가 많고 수익은 1년치 객실운영 수익을 배당받는 형식이다.
보통 분양형 호텔은 대부분이 오피스텔과 같이 구분등기를 하며 수익률은 연10~15%대로 일반 수익형 부동산에 비해 상당히 높다. 위탁계약은 5년~10년이며 확정수익률은 1년~5년으로 계약이 끝나면 재계약이 가능하다. 호텔 객실 이용률이 높게 유지가 된다면 꾸준한 수익을 기대해볼 수 있다.
제주도 투자의 경우 크게 두 지역으로 나눌 수 있다는데 항구지역으로 제주시, 해변지역으로 서귀포시 이다. 두 지역 모두 제주도 내에 투자성이 있는 지역이다.
현장의 경우 항구중심 지역인 제주시 인근에 위치해 있어 교통과 상업이 발달해 관광객 및 항공승무원, 외항승무원, 비즈니스, 주민 등 호텔 이용 수요가 풍부한 지역으로 보인다.
다만, 정부의 세제지원, 용적률우대, 호텔용지공급 여건 조성 등으로 호텔 공급이 늘고 있기 때문에 최대 수익을 내기 위해선 옥석 가리기가 중요한 시기로 보고 있다.
호텔이 정상 수익을 내기 위한 객실 이용률은 70% 선으로 60% 이하로 떨어지면 기대 수익에 변수가 생길 수 있다. 분양형 호텔 투자시 ‘호텔전문 경영회사’가 위탁운영을 하는지, 수익률 보장기간, 구분등기 유무, 객실 이용률 등 세부적인 내용을 알아보고 종합적으로 투자를 결정해야 한다.
관광객이 늘어나고 있는 수에 비해 현재는 객실이 부족한 상황이기 때문에 당분간은 수익률이 갑자기 떨어질 위험은 적지만 분양가의 적정성, 입지, 호텔 운영 관리가 얼마나 잘되는가가 관건으로 보여 진다.
[자문: 권강수 한국창업부동산정보원 이사 / 정리 조성신 기자]