임대수익률…준공공 > 매입 > 미등록

↑ 임대차 시장 선진화 대책으로 전ㆍ월세 시장에 큰 변화가 시작되고 있다. 사진은 서울의 한 아파트ㆍ단독주택 전경. [매경DB]

'미등록 임대, 매입임대, 준공공임대 중에서 어떤 게 더 유리할까.'
전ㆍ월세 임대소득에 대한 정부의 과세 의지가 분명해지고 있다. 이 때문에 세무조사 위험을 무릅쓰고라도 미등록 상태로 집을 세놓는 것과 아예 정부 지원 혜택이 있는 매입임대사업자나 준공공임대사업자로 등록할 경우의 득실 계산에 대한 관심이 높아지고 있다.
6일 국토연구원에서 개최된 '주택임대차시장 진단과 정책효과' 세미나에서 김태섭 주택산업연구원 정책연구실장이 연구 발표한 결과에 따르면 정부의 지난 2ㆍ26 임대차시장 선진화대책으로 임대등록사업자에 대한 지원이 강해져 미등록 임대보다는 매입임대, 매입임대보다 준공공임대사업 수익률이 더 높아지는 것으로 분석됐다.
평균 주택가격 2억7000만원짜리 6채를 보유한 임대사업자가 보증금 5400만원, 월임대료 65만원짜리 보증부 월세로 임대를 놓을 경우에 매년 주택가격이 1%씩 상승한다고 가정하면 미등록 사업자의 경우에는 5년간 연수익률이 2.22%에 불과하다.
하지만 임대사업자로 등록해 3%짜리 국민주택기금을 활용해 5년 매입임대사업을 할 경우에는 수익률이 3.35%로 개선된다. 또 10년간 임대사업을 할 경우에는 미등록 사업자의 경우 연 수익률이 3.26%가 된다. 반면 매입임대사업자로 등록해 10년간 임대사업을 한 경우에는 수익률이 4.05%가 되며 10년간 준공공임대사업을 할 경우에는 연수익률이 4.66%로 높아진다.
김태섭 실장은 "매입임대는 미등록 임대와 비교해 볼 때 조세와 준조세 부담이 높지만 기금 지원 효과로 수익성이 보전된다"며 "전ㆍ월세 상한제 준수 의무 등이 부과되는 준공공임대의 경우에는 상대적으로 조세지원과 금융지원 효과가 더 크게 나타난다"고 밝혔다.

준공공임대주택은 전용면적 85㎡ 주택을 10년간 의무적으로 임대를 줘야 하고 최초 임대료는 주변 시세 이하로, 이후 임대료 상승률은 연 5% 이하로 제한된다. 집 주인이 소유한 집을 준공공임대주택으로 등록하면 월세와 전세금을 많이 받지는 못하지만 세금 감면과 저금리 주택자금 대출 등 인센티브를 받을 수 있다.
매입임대주택사업은 수도권 기준시가 6억원 이하(지방은 기준시가 3억원 이하) 주택을 사서 임대를 놓는 것으로 임대 의무기간 5년이 부여되며 5년 이내에는 임대 외 다른 용도로 사용하거나 매각하는 게 불가능하다. 이를 어길 경우 2000만원 이하 벌금 또는 2년 이하 징역이란 처벌 규정도 부담이다.
주택산업연구원이 매입임대사업자 110명을 대상으로 최근 실시한 설문조사에 따르면 매입임대사업자의 약 42%가 '노후대책'의 일환으로 임대사업을 시작했으며 매입임대사업 등록을 주저하게 하는 요인으로 △임대의무기간 부담(66.3%) △의무규정 위반 시 처벌조항 부담(79.6%) 등을 꼽았다.
한편 이날 발표에서 박천규 국토연구원 부동산시장연구센터장은 정부의 전ㆍ월세 대책으로 연간 약 2만1000가구 임대물량이 증가하고 전세수요 중 약 4000계약 이상이 월세로 전환되는 효과가 있다고 분석했다. 또 임차가구 중 월세가구 비중은 연간 0.28%포인트 내외로 증가할 것으로 전망했다.
[이근우 기자]