정부, 서민·중산층 위한 임대차시장 선진화 방안 추진

정부는 '경제혁신 3개년 계획'의 내수기반 확충분야 핵심과제의 일환으로, 26일 '주택임대차시장 선진화 방안'을 확정·발표했다.
최근 주택시장은 집값 상승력이 달리며 임대수요가 증가하고 있다.
이런 가운데 최근 전세에서 월세로 전환하는 가구도 늘면서 전세 위주의 임차인 지원으로 전·월세간 주거비 불균형이 지속되고 있다.
하지만 주거비가 높은 월세가구의 부담완화를 위한 지원은 상대적으로 부족한 면이 있어 왔다. 이에 정부는 임대차시장 수급구조 개선 등 임대차시장 선진화를 올해 주택정책의 핵심과제로 선정하고, 종합적인 대응방안을 마련했다고 밝혔다.
정부는 임대주택의 지속가능한 공급체계 구축의 일환으로 첫째, 주택기금과 민간의 여유자금이 투자하는 '공공임대리츠'를 통해 10년 공공임대주택 공급을 확대하기로 했다.
현행 LH 직접 건설과 공공임대리츠 방식을 병행하여 오는 2017년까지 당초 LH가 건설예정인 10년 공공건설임대 4만호를 공급하고,추가로 일부 분양용지를 활용하여 최대 4만호를 공급할 계획이다.

↑ 공공임대리츠 기본구조 [자료: 국토부]

공공임대리츠는 LH가 보유중인 임대주택용지를 매입하여 공공임대주택을 건설·공급하고, 임대주택 관리는 LH가 수행하게 된다.
임대기간(10년) 종료 후에는 일반에게 분양전환하고, 미분양시에는 LH가 분양당시의 감정가격으로 매입한다는 방안이다.
둘째, 민간주도의 ‘임대주택리츠’를 활성화한다.
주택기금과 기관투자자가 공동투자협약을 체결하고, 협약 범위내에서 심사를 거쳐 단위 프로젝트(子리츠)에 대한 자금을 지원하는 구조로, 정부는 공공·민간기관의 매각자산, 재개발 임대주택 등 다양한 부지를 활용하여 도심내 임대주택으로 공급이 가능하다는 설명이다.
임대주택리츠의 수익성 확보를 위해, 주식의 공모·분산 의무가 배제되는 리츠를 확대하고, 상장기준도 완화할 계획이다.
또한, 임대주택리츠에 부동산을 현물출자 할 경우, 해당 주식을 처분하여 실제 소득이 발생할 때까지 양도차익에 대한 과세를 연기해 주기로 했다.
아울러, 리츠 등 임대사업자가 민영주택을 동 단위로 별도 통분양받을 수 있도록 하되, 통분양 물량은 매입 또는 준공공임대주택으로 운영하도록 하여 공공성을 확보할 계획이다.
또한 주택임대관리업에 대한 법인세 감면과 보증상품 출시를 통해 주택임대관리업이 활성화를 꾀한다. 이에 정부는 임대관리 관련 전문성이 부족한 임대사업자의 임대관리 부담이 덜어질 것으로 전망했다.
셋째, 단기적인 임대주택 입주물량 확보도 추진한다.
주거환경개선사업구역 등의 노후주택을 재·개축할 경우, 주택 사업승인기준을 현행 20세대에서 50세대로 완화하고, 주택기금에서 저리의 재·개축 자금을 지원한다.
또한 판교 재개발 순환용 임대주택(1,722호)의 일반 국민임대주택 전환분과 저소득층 주거안정을 위한 기존주택 매입·전세임대주택(금년 총 3.7만호)도 최대한 입주시기를 앞당기기로 했다.
아울러, 민간의 미분양 물량을 전세금반환보증 및 모기지 보증 등을 통해 임대주택으로 활용하도록 지원하고, 리츠가 미분양 주택을 매입하여 임대주택으로 활용한 후 매각하는 시범사업을 상반기중 1천호 추진하기로 했다.

민간 임대주택 공급 활성화 방안으로, 임대사업자에 대한 세제·금융지원 및 과도한 규제완화, 임대소득 과세방식 정비 등을 통해 민간의 임대주택 공급을 활성화할 계획이다.
먼저, 준공공임대주택에 대한 세제·금융지원을 강화한다. 재산세는 40~60㎡의 경우 감면률이 50%에서 75%로, 60~85㎡는 25%에서 50%로, 소득·법인세도 감면율이 20%에서 30%로 확대된다.
특히, 신규․미분양 주택 및 기존주택을 향후 3년간 구입하여 준공공임대주택으로 활용할 경우, 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도세 면제를 추진한다.
또한, 주택기금의 매입자금 지원대상을 예산 범위내에서 현행 미분양, 기존주택 외에 신규 분양주택까지 확대한다.
둘째, 민간의 임대사업 참여를 저해하는 불필요한 규제도 완화한다.
매입임대사업자에 대한 ‘5년간 부도 없음’ 요건을 삭제하고, ‘13.4.1일 이전 취득 주택에 대해서도 준공공임대주택 등록을 허용과 매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환등록시 기존 임대기간의 50%(최대 5년)를 준공공임대주택 임대기간으로 인정하여, 매입임대주택의 준공공임대주택 전환을 유도키로 했다.
아울러 임대조건 신고위반 등 가벼운 의무위반 사항에 대한 과도한 벌칙(형벌)을 과태료로 전환한다.
임대의무기간 내라도 금년에 구축되는 임대주택정보시스템 등을 활용하여 임대사업자간 원활한 매각을 지원하고, 임대의무기간 중 일반인에 대한 주택 매각이 허용되는 예외사유도 완화하여, 민간의 임대사업 참여를 꺼리게 하는 임대의무기간 부담을 덜어주기로 했다.
셋째, 임대소득에 대한 과세방식도 정비한다.
소규모 월세 임대소득은 분리과세로 전환한다. 즉, 2주택 이하 보유자로서 주택임대소득이 연간 2,000만원이하인 경우, 단일세율(예: 14%)로 소득세를 분리과세하고, 세법상 사업자 등록의무가 면제된다.
이는 소규모 주택임대소득은 규모의 영세성과 전세 보증금 임대소득 과세 대상자인 3주택 이상 보유자와의 형평성 등을 감안하여 세부담을 합리화하기 위함이라는 게 정부의 설명이다. .
또한, 종합과세 대상인 임대소득의 경우, 결손금 발생시 다른 사업소득과 마찬가지로 해당 연도 종합소득 과세표준 계산시 공제를 허용하여 임대소득자의 소득세 부담을 경감키로 했다.

점유형태간 주거비 균형 도모를 위하여 저리의 주택구입자금 지원, 월세 부담 완화를 통해 지나친 전세쏠림현상을 완화할 계획이다.

↑ 월세소득공제 개편 효과 [자료: 국토부]

고액 전세거주에 대한 정부지원도 조정한다. 주택기금의 전세자금 대출은 보증금 3억원 이하로 제한하고, 일반 시중은행의 전세대출에 대한 공적보증 지원은 보증금 4억(지방 2억원) 초과에 대해서는 중단한다.
월세에 대한 공제방식을 소득공제에서 세액공제로 전환하고, 공제대상을 현행 총급여 5천만원 이하에서 7천만원 이하로 확대한다.
바뀐 제도가 시행될 경우, 월세액의 10%를 소득세에서 공제함으로써, 1년에 한달 이상의 월세액을 지원해 주는 효과가 발생하게 된다.

주택 임대차시장 인프라 구축방안으로, 민간자금을 활용한 임대주택 공급 등을 위해 현행 단순 융자방식의 주택기금 지원을 출자, 투융자, 보증 등으로 다각화한다.
또한 신규주택 건설에 편중된 자금지원을, 노후주택 증가에 대응하여 주거지재생에 대한 지원으로 확대하며(주택기금→주택도시기금 개편), 출자, 투융자 등 기금의 새로운 기능 수행을 위해 사업성 심사에 전문성이 있는 ‘대한주택보증’을 전담 운용기관으로 확대 개편할 계획이다.
월세시장 확대에 대응하여 전월세 관련 통계를 정비하고, 공공과 민간의 임대주택 정보를 통합관리하는 ‘임대주택정보시스템’ 구축을 통해, 공공임대 운영의 효율성 향상 및 국민의 정보접근성을 제고할 계획이다.
아울러, 현행 전세 위주로 규정되어 있는 주택임대차보호제도를 최근의 월세증가 경향을 반영하여 보완하는 방안도 강구하기로 했다.
[매경닷컴 조성신 기자]