[권강수의 분양현장 탐방] 송파 위례신도시 `성희프라자`

성희는 서울 송파구 위례신도시 C1-7블록에 성희프라자 상가를 분양중이다.
이 상가는 연면적 1만2301㎡의 지하 2층~지상 7층 규모로 3.3㎡당 분양가는 1층 3,000~5,500만원 선, 2층 1,300~2,200만원 선, 3층~7층은 400~1,500만원 선이다.
1층은 은행, 약국, 24시편의점, 제과점, 이동통신, 커피전문점, 안경점, 아이스크림, 부동산, 화장품, 분식, 대형마트 등과 2층~3층은 은행, 증권사, 보험사, 맥주전문점, 한식, 중식, 일식, 패밀리레스토랑 4층은 병의원 5~6층은 학원, 사무실 등 7층은 뷔페, 스크린골프, 휘트니스센터, 카페, 스카이라운지 등으로 구성된다.
시행은 (주)성희, 시공은 (주)영신종합건설이 맡았으며, 하나은행 계열인 다올부동산신탁에서 자금을 관리한다. 2014년 12월 준공 예정이다.

상권분석
성희프라자의 입지는 위례신도시 상권 중 트랜짓몰 더블역세권 및 바로앞 수변공원이 있어 유동인구가 최대 20만명이 예상되며 주변 배후세대 20,000여세대로 고정고객이 확보되며 인근 삼성의료원, 현대아산병원, 문정법조단지의 인프라 흡수로 약 6천여세대의 항아리상권 근린상가이라는 평가를 받고 있다.
성희프라자는 주변의 유일한 학원, 병․의원이 입점 가능한 상가로 임대수요가 풍부해 공실 위험이 적은 상권이며, 안정적 수익이 가능하고, 위례신도시는 강남과 맞닿아 강남의 모든 것을 함께 누리는 프리미엄 신도시라고 볼 수 있다.
교통환경
지하철 8호선 복정역과 착공될 우남역, 5호선 마천역을 연결하여 교통이 우수하며 KTX 수서역이 개설될 예정으로 광역교통망까지 더욱 편리해지는 교통 중심지다.

교육 및 생활환경
잠실 롯데월드, 롯데백화점, 이마트, 가락시장, 가든파이브, 삼성병원, 아산병원 등 쾌적한 강남의 생활인프라를 누릴수 있고, 수변공원(약 49,500㎡ 규모) 근접, 삼성의료원, 현대아산병원, 문정 법조단지(예정) 인근에 인접해 있다.

개발호재 및 투자가치
위례신도시는 4만 2,000여 세대에 업무 지구까지 포함해서 약 20만 정도의 유동 인구의 규모로 개발되는 곳으로 초등학교 10개, 중, 고교가 5개씩 들어설 예정이며 자체 내 유동인구 만으로도 충분한 영업이 가능한 상권을 가지고 있다. 특히 주변에 근린 상업 시설이 크게 부족하다는 것이 가장 큰 장점이다.
공급 평형대도 중․소형(20평형 후반~30평형대 초반) 위주로 공급되기 때문에 학원 수요와 클리닉 수요가 매우 높은 연령층을 가지고 있는 것도 장점으로 꼽힌다.
특히 클리닉(병의․원), 학원가 등에 최적화된 상권으로 해당 업종의 문의가 많다. 성희프라자 7층 스카이라운지에 고급 외식업종과 레스토랑, 카페 등이 들어오게 되면 호수를 조망할 수 있다.

권강수 이사 총평
신도시 상가투자 장기적인 관점, 업종 선점이 중요
위례신도시나 택지지구 상가는 배후 아파트가 대단지라는 잇점과 새롭게 상권이 형성되므로 비교적 업종 중복이 덜하다는 것, 상가가 들어서는 중심상업용지 비중이 낮다면 희소성이 높다는 점이 메리트로 손꼽힌다.
특히 자족기능을 갖춘 신도시의 경우 상가시장에서는 블루칩으로 통한다. 그렇다고 신도시․택지지구 내 상가라고 해서 묻지마 투자는 금물이다. 수익이 높은 만큼 위험도 큰 것이 신도시․택지지구 내 상가투자다.
첫째 수도권 신도시의 경우 통상 지하철역이 서너곳 이상 생기게 되는데 이 역사들 중 이용률이 높은, 중심이 되는 역세권 주변 상권을 공략해야 승산이 있다.
둘째 대로변 상가를 중심으로 투자대상을 골라야 한다. 대부분의 신도시에서는 주요 간선도로로 8차선 이상인 대로를 만드는 경우가 많다. 이런 경우 대로변의 점포보다는 대로에서 상업지역의 중심으로 흘러들어가는 이면도로 초입을 공략하는 것이 유리하다.
셋째 대로변이나 역세권 상가가 아니라면 주택가 상가를 공략해 본다. 주택가 상가는 아무래도 대로변이나 역세권 상권 등에서 힘에서 밀릴 수 밖에 없다.
따라서 기타 상업지역을 불가피하게 선택하게 될 경우 주거지역에 가까운 쪽으로 상가를 물색해야 한다. 이 경우 타깃고객의 범위를 축소하고 거주민들의 동선을 찾아 입점하면 큰 수익은 기대하기 힘드나 비교적 안정적인 투자수익을 기대해 볼 만 하다.
넷째 신도시내 핵심상권에 투자해야 한다. 신도시내 핵심 상업지역은 한곳으로 집중될 소지가 많기 때문이다.
이 핵심상권은 다양한 연령층을 고객으로 하는 다양한 업종이 가능하나 여타 상업지역은 특정업종으로 쏠림현상이 나타나게 된다. 즉 유흥상권 또는 먹자상권으로 집중될 소지가 많으므로 핵심상권이외의 상업지역에 투자하게 될 경우 업종선택에 주의해야 한다.
다섯째 단지내상가에 필요한 필수업종 외의 업종들은 중심상업지구내의 상권에 형성되는 특성을 가지고 있으므로 중심상업지구내 상가의 관심도도 높게 형성되고 있다.
중심상업지구내의 상가는 입주시점부터 상권형성이 바로 가능한 단지내 상가와는 달리 실제 상권이 형성돼서 안정될 때까지는 일정한 기간이 소요된다는 점이 단점이다.
특히 신도시내 중심상업용지의 상권형성에 가장 많은 영향을 미치는 변수는 입주율이라고 할 수 있다. 조기에 빠른 입주가 완료되는 지역일수록 상권형성이 빠르게 안정화 돼가면서 투자수익의 신속한 회수가 가능해진다.
또 분양 관계자 또는 부동산중개업자의 말에 현혹되기보다 자신의 판단을 기초로 철저한 사전조사를 통해 투자에 임해야 한다.
신도시 또는 택지지구내 상가를 투자할때에는 중․장기적 계획을 가지고 상가투자에 임해야 한다. 비교적 입주 초기단계에 상가투자를 고려하는 투자자라면 분양업체를 통한 임대업종의 선정에서 선점경쟁력이 있는 업종의 입점가능성을 충분히 검토해야 초기 투자에 따른 위험도를 낮출 수 있다.
이때 가장 중요한 것은 입주 완료 시점이 대략 언제인가를 고려해야 한다는 점이다. 초보 투자자라면 입지여건을 우선 선택기준으로 놓고 도보나 차량 접근성이 뛰어난 상가를 고르는 게 비교적 안전하다고 할 수 있겠다.
[자문: 권강수 한국창업부동산정보원 이사 / 정리 조성신 기자 ]