"불안해서 잠이 안온다"…빚투로 수도권 집 산 2030세대 '비명'

↑ 한은이 지난 26일 기준금리를 0.25% 포인트 인상한 가운데 주택담보대출 광고물이 부착된 여의도 시중은행 모습 [사진 = 한주형 기자]

한국은행이 기준금리를 0.25%포인트 상향 조정하면서 부동산 시장에 미치는 영향에 관심이 높아지고 있다. 전문가들은 사실상 예고된 금리인상이 부동산 시장에 미치는 효과는 제한적이지만, 향후 인상 속도에 따라 그 여파가 커질 수 있다고 내다보고 있다.
한은은 지난 26일 기준금리를 종전의 연 1.50%에서 1.75%로 0.25% 포인트 올렸다. 이는 15년만의 첫 두 달 연속 인상이다. 이번 금리인상은 전 세계적인 고물가와 유동성 축소 기조에 따른 미국 연준의 움직임과 관련이 있다. 미 연준은 이달 초 금리를 0.50% 포인트 올리는 빅스텝을 단행했으며 추가 빅스텝도 시사한 바 있다. 일반적으로 미국이 금리인상에 나서면 한국도 외국인 투자자의 자금 유출 등을 고려해 금리를 인상하고 자연스레 시중은행도 금리를 올린다.
이번 기준금리 추가 인상으로 빚 부담에 짓눌린 가계와 한계기업, 다중채무자, 자영업자 등 취약층의 어려움은 더 가중될 것으로 예상된다. 특히 벼락거지(주식·부동산 가격 상승으로 상대적으로 가난해지는 사람)를 피하기 위해 저금리 시대를 틈타 '영끌'(영혼까지 끌어모아 대출)에 나섰던 대출자들의 이자부담은 급증할 것으로 보인다.
한은에 따르면 지난 3월 말 기준 가계대출 잔액은 1752조7000억원이다. 가파른 금리 인상과 대출 규제 여파로 사상 최대치였던 지난해 말보다 1조5000억원 줄었으나, 장기간 누적된 금융 불균형 상태는 여전한 상황이다. 금리 인상 위험에 고스란히 노출된 변동금리 대출 비율도 77%(잔액 기준)에 달한다.
대출금리가 기준금리와 동일하게 오른다고 가정하면, 이번 인상분(0.25%)을 반영한 가계의 추가 이자부담액은 3조3739억원 규모로 추산된다. 한은 금융통화위원회가 지난해 8월부터 11월, 올해 1월과 4월, 이달까지 모두 5차례 금리를 올린 만큼 9개월 사이 연간 16조8695억원의 가계 이자가 늘었을 것으로 추정된다.
앞서 한은은 작년 9월 당시 가계대출 잔액을 기준으로 기준금리가 0.25% 포인트 인상되면 가계의 연간 이자 부담이 2020년 말보다 3조2000억원 증가할 것으로 분석하기도 했다.

연말 2%대 기준금리 관측·7월 대출규제 강화 시장 위축 불가피

기준금리 인상은 가계는 물론 자영업자와 한계기업 등 취약계층엔 직격탄이 될 가능성이 클 것으로 예상된다. 다중채무자와 초저금리 시대 빚으로 집을 사거나 주식·코인에 투자한 '빚투·(빚 내서 투자)·영끌'(영혼까지 끌어모아 대출)족, 코로나19 장기화로 벼랑끝에 선 자영업자의 빚 상환 부담이 특히 커질 전망이다.
은행권에 따르면 지난 26일 기준 신한·KB국민·하나·우리 4대 은행의 혼합형(5년 고정금리 이후 변동금리로 전환) 주담대 금리는 이날 기준 4.11~6.39%로 집계됐다. 지난해말까지만 해도 해당 금리는 3.600~4.978%에 그쳤지만 최고금리가 올해 들어서만 1.412%포인트 치솟았다.
신규 취급액 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)를 기준으로 삼는 변동형 주담대 금리는 3.55~5.25%를 기록했다. 지난해말(3.71~5.07%)과 비교해 최고금리가 0.18%포인트 올랐다.
기준금리가 두달 연속 인상되면서 주담대 금리는 더 오를 것으로 보인다. 특히 한국은행은 올해 안에 기준금리를 3차례 추가 인상할 것으로 예상되는 만큼 조만간 주담대 최고금리는 7%를 거뜬히 넘기는 것은 물론, 8%에 육박할 것으로 예상된다.
글로벌 투자은행인 JP모건은 한국은행이 올해 말 기준금리를 2.5%까지 올릴 것이라고 전망하기도 했다.
이에 따라 주담대를 받은 대출자들의 이자부담은 급증할 전망이다. 일례로 4억원의 주담대를 30년만기 원리금균등상환방식으로 4% 금리로 받은 대출자의 경우 월 원리금은 191만원, 총 대출이자는 2억8748만원이다. 같은 조건에서 금리가 7%로 오르면 월 원리금은 266만원, 총 대출이자는 5억5804만원으로 급증한다.한달 이자만 75만원, 총 대출이자만 2억7056만원 늘어나는 셈이다
차주(대출자) 1인이 부담하는 연이자는 289만6000원에서 각각 305만8000원으로 16만1000원 늘어난다. 기준금리가 지난해 8월 이후 0.50%에서 1.75%로 1.25% 포인트 오른 상황이어서 차주 1인당 이자는 연간 80만5000원 증가한 것으로 파악된다.
전세자금대출 금리도 최고 5%를 넘었다. 전월세 상한제 등 임대차 3법의 2년 만기가 되는 오는 8월 전세대란이 현실화하고 전세대출 금리 상승세와 맞물려 무주택자의 고통이 가중될 것이란 우려가 나온다.
전문가들은 당장은 금리인상에 수요가 적어질 수는 있으나, 부동산 시장이 급격한 하락세를 보이지는 않을 것으로 내다봤다. 오히려 새 정부의 대출규제 완화에 따라 달라질 수 있다는 예측이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번 기준금리 인상으로 변동금리부 대출자의 이자 부담이 많이 증가할 것"이라며 "전체 주택담보대출의 65.8%가 수도권에 쏠려있다는 사실을 고려할 때 수도권 대출자가 상대적으로 금리 인상과 단기 이자 상승 체감에 민감할 전망"이라고 말했다.
부동산 업계에서는 지난 3월 대통령 선거 이후 규제 완화 기대감으로 회복세를 보여 온 주택 매매 시장이 잇단 금리 인상이라는 악재를 만나 다시 위축될 것이라는 전망이 우세하다.
서울 아파트 매매 건수는 지난해 8월(4064건)부터 올해 2월(814건)까지 7개월 연속으로 감소했다가 대선이 있던 지난 3월(1437건) 증가로 전환된 뒤 4월(1714건)에는 증가폭이 확대됐다. 하지만 지난달에는 매매 건수가 2000건을 넘지 못했고, 이달 들어서도 현재까지 등록 건수가 704건에 그쳐 '거래절벽' 상황이 다시 이어지는 분위기다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "금리 인상은 올해 하반기 부동산 시장의 방향성을 좌우할 핵심 변수"라면서 "주담대의 평균 금리가 연 4%를 넘으면 부동산 매수를 관망할 가능성이 커지고 연 5%에 육박하면 시장이 급격히 위축될 수 있다"고 내다봤다.
여기에다 오는 7월부터는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 더욱 강화되면서 거래 시장에 대한 진입 자체가 어려워질 것이라는 관측도 나온다. 현재 총대출액 2억원을 초과하는 대출자에게 개인별 DSR 규제가 1금융권은 40%(제2금융권 50%)로 적용되고 있는데 7월부터는 총대출액 1억원 초과 대출자로 대상이 확대된다.
박 교수는 "대출 금리가 오르면 한도가 줄어드는데 거기에다 DSR 규제까지 강화되면 자금 조달에 한계가 있을 수밖에 없다"며 "하반기로 갈수록 주택 구매력이 떨어질 것"이라고 말했다.
서진형 경인여대 교수는"다주택자 양도세 1년 중과 유예로 시장에 매물이 상당수 풀렸지만, 대출 규제 등으로 거래가 어려운 상황"이라며 "새 정부의 규제 완화에 대한 시장의 기대감이 공존하는 가운데 주택 매매가는 지역별 양극화와 비동조화 현상이 이어질 것"이라고 전망했다.
[조성신 매경닷컴 기자]