반년 째 집값 하락에 매물 적체까지…대구시 "조정대상지역 풀어달라"

시장 침체에도 규제는 여전해…"반년 째 집값 하락 중"
내달 개최되는 주택정책심의위원회서 규제 여부 결정될 듯

↑ 대구 수성구 범어동 아파트 단지들 / 사진=연합뉴스

전국 아파트 매매시장에서 거래 절벽과 매물 적체가 지속되고 있습니다. 내달 예정된 주거정책심의위원회(주정심)를 앞두고 주택 시장 침체가 지속되자 대구를 비롯한 전국 규제 지역에서는 규제를 풀어달라는 목소리가 높아지고 있습니다. 특히나 대구는 미분양 아파트까지 쌓이면서 지역경기 침체에 대한 우려가 높아지고 있습니다.

24일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 대구 수성구 범어동 '범어역우방유쉘' 전용 115㎡(42평)는 이달 8억4800만원에 거래됐습니다. '대구의 강남'이라 불리는 수성구에서도 학원 시설이 밀집해 주거 선호도가 높은 지역의 아파트입니다. 같은 평형 최고가인 10억7200만원과 비교해 2억2400만원 하락하며 약 2년 전 가격으로 돌아갔습니다.

수성동 '신세계타운' 전용 84㎡는 지난해 5월 기록한 최고가보다 1억5250만원 낮은 5억8000만원에 팔렸습니다. 신매동 '아이프라임신매' 전용 84㎡ 역시 4억3000만원에 손바뀜되며 6개월 만에 1억3000만원 떨어졌습니다. 해당 매물은 1층이었는데, 통상 1층 매물이 로열층에 비해 15% 저렴한 점을 감안하더라도 직전 거래에 비해 6000만원 이상 저렴해진 것으로 볼 수 있습니다.

범어동의 A 공인중개사는 "집주인들이 호가를 낮춰도 매수 문의가 없다. 가격을 크게 낮춘 급급매가 아니면 거래 자체가 이뤄지지 않는 상황"이라고 전했습니다. 인근에 위치한 B 공인중개사도 "신규 분양도 수요가 줄어든 상황이라 기존 물량은 쌓이기만 하고 있다"면서 "등록된 호가보다 4000만~5000만원가량 낮출 수 있는 매물도 여럿 있다"고 전했습니다.

대구 집값 하락세는 통계에서도 찾아볼 수 있습니다. 한국부동산원은 대구 집값이 올해에만 누적 2.31% 하락한 것으로 집계했는데 집값 하락폭은 달서구, 중구, 동구, 수성구 순으로 크게 나타났습니다. 지난해 11월 셋째 주 시작된 하락이 27주째 이어지고 있다는 점을 고려했을 때 거의 반년째 집값이 하락하고 있는 것입니다.

'공급 폭탄'에 부동산 시장침체, 규제까지…"매물 적체 심각해"

↑ 대규모 공급 폭탄이 이어진 대구 / 사진=연합뉴스

이러한 집값 하락의 주된 원인으로는 '공급 폭탄'과 더불어 부동산 시장침체, 규제 등이 지목되고 있습니다. 대구는 2018년부터 지난해까지 4년간 10만9300여가구가 공급됐습니다. 올해는 1만9398가구의 입주가 예정됐고 내년에도 3만2819가구가 입주할 예정입니다. 이는 사상 최대 입주 물량이던 2008년의 2만5066가구를 훌쩍 넘어서는 규모입니다. 이처럼 '공급 폭탄' 상황이 지속되다 보니 미분양도 속출했습니다. 대구시 미분양 공동주택 현황에 따르면 지난 3월 대구에 누적된 미분양 물량은 6572가구로 지난해 3월 153가구에 비해 43배 늘었습니다. 또 '악성 미분양'으로 분류되는 준공 후 미분양도 195가구에 달했습니다.

미분양이 늘어나면서 기존 주택 가격이 하락하고, 가격 하락에 따른 관망세가 짙어지자 매물의 적체도 더욱 심각해지고 있습니다. 부동산 빅데이터 업체 아실이 지난 23일 발표한 결과에 따르면 대구의 적체된 아파트 매물은 3만435건으로, 올해 1월 1일 2만5782건과 비교했을 때 18.0%, 1년 전 같은 시기와 비교했을 때 42.4% 증가한 것으로 나타났습니다. 또 거래 절벽 현상도 확인되고 있는데, 한국부동산원에 따르면 2020년 5만1395건에 달했던 대구 아파트 매매량은 지난해 2만1231건으로 줄었고, 올해 들어서는 3월까지 누적 2731건에 그쳤습니다. 이는 관련 통계가 집계되기 시작한 2006년 이해 1분기 기준 최저치입니다.

미분양 주택이 6500가구 넘게 쌓이고 집값도 1억~2억원씩 하락한 거래를 쉽게 찾아볼 수 있지만, 대구는 대부분 지역이 투기 과열이 우려되는 '조정대상지역'으로 지정되어 있습니다. 정부는 대구 집값이 누적으로 7.39% 뛰며 상승세를 보였던 2020년 11월과 12월 두 차례에 걸쳐 대구 전역을 규제 지역으로 묶었습니다.

미분양 6500가구 쌓여있는데 '조정대상지역'이라니…6월엔 규제 풀릴까

조정대상지역은 주택 가격 상승률이 물가상승률의 2배를 뛰어넘거나, 주택 청약 경쟁률이 5대 1 이상인 지역들이 지정됩니다. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려해 주택 분양이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역을 조정대상지역으로 지정함으로써 집중적으로 규제를 시행하는 겁니다.

공급 폭탄에 집값이 급락하고, 거래 절벽 현상이 나타나는 등 부동산 시장이 위축되자 대구는 현재 조정대상지역으로 분류되어 적용받고 있는 규제들을 완화해줄 것을 요구하고 나섰습니다. 대구시는 최근 정부에 "조정대상지역을 해제하고 일부 지역은 미분양관리지역으로 지정해 달라"고 건의하기도 했습니다. 조정대상지역에서 해제되면 1순위 청약의 문턱이 낮아지고 다주택자나 세대원의 청약도 허용되며, 분양권 전매도 자유로워지고, 주택담보대출 담보인정비율(LTV) 60% 제한, 양도소득세 중과 등의 규제에서도 보다 완화된 기준을 적용받을 수 있기 때문입니다.

↑ 원희룡 국토교통부 장관 / 사진=연합뉴스

현재 조정대상지역 해제의 핵심 키는 원희룡 국토교통부 장관이 쥐고 있습니다. 국토부 장관은 반기마다 열리는 주택정책심의원회를 거쳐 조정대상지역을 설정하거나 해제할 수 있습니다. 이와 관련해 원 장관은 지난 2일 인사청문회에서 조정대상지역 해제 요구를 면밀히 검토하겠다고 답변한 바 있습니다. 지난해 12월 열린 하반기 주정심에서는 올해 상반기까지 시장 상황을 모니터링하겠다는 결론을 내린 바 있는데, 모니터링을 마친 올해 상반기 주정심은 내달 열릴 전망입니다.

규제 완화를 기치로 내세운 새 정부의 정책 기조에 조정대상지역 거주민들은 조정대상지역 해제에 대한 기대감을 높이고 있지만, 전문가들은 급격한 규제 완화가 자칫 시장을 자극할 수 있다며 우려의 목소리를 내기도 합니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이전 정부가 조정대상지역을 과도하게 늘린 것이 문제"라면서 "규제를 풀긴 해야 하지만, (규제가) 일시에 풀리면 시장의 혼란이 불가피해진다"고 지적했습니다. 또 "투기가열지구인 대구 수성구를 조정대상지역으로 완화하는 등 속도 조절이 필요해보인다"고도 덧붙였습니다.

한편 올해 정부에 조정대상지역 해제를 요청한 지자체는 대구를 포함해 울산·천안·창원·포항·김포·동두천·안산·파주시 등 10곳이 넘는 것으로 알려졌습니다.

[디지털뉴스부]