한은 "대출규제 풀면 서울 집값 오르고 지방은 하락"

↑ LTV상향조정에 대한 주택의 매매가격 반응

주택담보대출(LTV) 규제 완화가 서울 아파트 가격만 높이고 지방 아파트 가격은 낮춰 '부동산 양극화'를 부추길 수 있다는 주장이 제기됐다.
23일 한국은행이 발표한 '자산으로 우리나라 주택시장 특징 및 시사점' 보고서에 따르면, LTV를 상향하는 대출 규제를 완화하면 서울에서는 주택가격 상승, 지방에서는 주택가격 하락요인으로 작용하는 것으로 나타났다.
성병묵 한은 조사국 국제무역팀 차장은 "서울 지역 아파트의 구매 여건이 개선되면서 관련 수요는 증가하는 반면 자산으로서 대체 관계에 있는 지방 아파트 수요는 감소하기 때문"이라고 분석했다.
아울러 대출규제 변동외에도 주택공급, 조달비용 변화가 주택의 자산가치에 미치는 영향도 분석했다. 분석결과, 주택공급 증가는 지역에 상관없이 주택의 자산가치를 하락시켰다. 금리상승을 통한 조달비용 상승은 서울 지역 주택의 자산가치를 뚜렷하게 하락시켰다.
이에 따라 보고서는 주택시장 안정을 위해서는 공급을 늘리는 부동산 정책이 필요하다고 강조했다.
성 차장은 "주택공급 증가는 지역, 주택 유형 관계없이 주택의 자산가치를 하락시키는 것으로 조사됐다"며 "자산가치가 높은 지역의 주택 가격을 떨어뜨리려면 공급을 늘리는 것이 유효하다"고 밝혔다.
또한 국내 주택시장의 대부분을 차지하는 아파트를 대체할 수 있는 주택을 다양하게 공급해야 한다는 점도 지적했다. 똑같은 형태의 동질성이 높은 아파트가 주로 공급되다보니 소비재보다는 자산으로서의 성격이 강해졌다는 이유에서다. 국내 전체 주택에서 아파트가 차지하는 비중은 2020년 62.9%로 경제협력개발기구(OECD) 회원국 37개 중 1위이다.
보고서에 따르면, 2006년 1분기부터 작년 3분기까지 약 16년간 서울 아파트 가격은 연간 4% 상승했다. 같은 기간 코스피 지수는 연간 4.6% 올라 아파트 가격 수익률과 비슷했으나 주식의 변동성은 아파트 가격보다 42배나 높았다. 그중에서도 서울 등 수도권 아파트의 자산가치가 높은 이유로 일자리와 사교육 집중, 재개발·재건축 등에 따른 차익 기대, 넉넉지 못한 주택 재고 등이 꼽혔다.
성 차장은 "공급 규모, 분양 가격 등 양적인 측면뿐만 아니라 주민의 실거주 환경 개선에 중점을 두고 내구재(주거 서비스)로서 특징이 중요한 요인이 되도록 해야 한다"며 "이를 위해선 주택의 다양성을 높이고 내구재로서의 중요도를 키우면 선호 지역이 다양화하고 자산가치도 안정화될 수 있다"고 밝혔다.
[안병준 기자]