서울 신규계약 전세 보증금 갱신계약보다 1억5천만원↑

전세일수록, 고가일수록 격차 커진 '서울 아파트 전월세 계약 가격'
갱신권 사용은 '전세 72', '월세 53%'
2년동안 37% 오른 서울 아파트 전셋값…새 정부 정책에 주목도↑

↑ 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 단지/ 사진=연합뉴스

지난해 6월부터 올해 3월까지 신고된 서울 아파트 전월세 계약 가운데 전세 재계약 거래에서 계약갱신청구권(이하 갱신권)을 사용한 이들의 비율이 월세 거래에 비해 20%포인트 정도 높았던 것으로 나타났습니다. 또 신규 전세 계약을 맺은 임차인들은 갱신 전세 계약을 맺은 임차인들에 비해 평균적으로 1억5천여만원 높은 보증금을 부담한 것으로 나타났습니다. 이는 모두 2년 전인 2020년 7월 말, 계약갱신청구권과 전월세 상한제, 지난해 6월 초 전월세 신고제 등 임대차3법이 도입됨에 따라 나타난 현상들입니다.

전세 재계약하는 72%가 "갱신권 사용하겠다"…신규-갱신계약 간 보증금 격차 1억5천만원까지

전체 전월세 거래 건수 중 갱신계약으로 신고된 건은 4만9천528건으로, 이 가운데 갱신권을 사용해 임대료가 5% 이내로 제한된 경우는 3만3천731건, 즉 전체의 68.1%입니다. 갱신권을 사용한 이들의 비율은 월세보다 전세에서 훨씬 높게 나타났는데, 월세 재계약 전체 1만1천704건 중 갱신권 사용 건수가 6천263건으로 53.5%를 기록한 것과 비교했을 때, 전세 재계약 전체 3만7천824건에서 갱신권 사용 건수는 2만7천468건으로 무려 72.6%에 달했습니다. 이러한 현상에 대해 부동산R114 여경희 수석연구원은 "임대차 2법 시행 후 전셋값이 급등함에 따라 월세보다 보증금이 큰 전세 계약에서 갱신권 사용 비율이 높게 나타나는 것"이라고 분석했습니다.

전세 거래 중 동일 주택형 간의 전세 계약이 1건이라도 있었던 1만6천664건 가운데 갱신·신규 계약이 모두 확인된 경우는 6천781건으로, 이중 신규 계약의 평균 보증금은 6억7천321만원, 갱신계약의 보증금 평균은 5억 1천861만원으로 신규와 갱신 계약의 보증금 격차가 평균 1억5천461만원 벌어졌습니다. 해당 기간 내에 전월세 계약을 체결한 세입자 가운데 신규 계약자가 갱신 계약자보다 평균 1억5천만원 이상의 보증금을 더 부담한 것입니다. 이는 다시 말하자면 갱신권을 쓴 세입자가 신규로 전세를 얻은 사람보다 1억5천만원 낮은 금액에 2년간 거주를 연장할 수 있다는 뜻이기도 합니다.

이러한 갱신 계약과 신규 계약의 보증금 격차는 강남권일수록, 또 중대형 고가 아파트일수록 더 크게 벌어졌습니다. 강남구 대치동 동부센트레빌 전용 161.47㎡의 경우 갱신계약 보증금 평균은 21억원이었던 반면 신규계약 보증금 평균은 38억원으로 무려 17억원의 차이를 보였습니다. 갱신계약 보증금이 신규계약 보증금의 절반을 웃도는 55% 이상이었던 것입니다. 또 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 112.93㎡는 지난해 11월 갱신계약 보증금이 17억3천250만원이었던데 반해 신규계약 보증금은 평균적으로 30억8천만원에 형성되며, 그 격차가 13억4천570만원까지 벌어졌습니다. 이외에도 강북에서 높은 전세보증금을 자랑하는 성수동1가 트리마제 전용140.3㎡ 역시 지난해 12월 16억8천만원에 갱신 계약이 이뤄졌던 것과 달리 올해 1월 32억원에 신규 계약이 이뤄지며 평균금액 격차가 15억 2천만원 이상으로 벌어졌습니다.

이와 달리 성북구 장위동 꿈의숲코오롱하늘채 전용 59.92㎡는 갱신계약 보증금 평균 4억1천821만원, 신규계약 보증금 평균 4억6천250만원으로 격차가 5천만원보다 낮게 나타났습니다. 노원구 상계동 은빛1단지 전용 39.7㎡의 경우에는 평균적인 갱신계약 보증금(1억5천833만원)과 신규계약보증금(1억9천200만원)의 격차가 이보다 한층 더 낮은 3천367만원을 기록했습니다.

↑ 서울 아파트 전월세 갱신 계약 현황/ 자료출처:연합뉴스

임대차2법 시행후 2년 새 37% 급등한 서울 아파트 전셋값…새 정부 정책에 주목도 높아져

올해 7월 말이면 계약갱신청구권이 도입된지 2년이 됩니다. 이에 전문가들은 7월 말부터 갱신권이 소진된 신규 계약 물건이 나오면서 임차인의 보증금과 임대료 부담이 더 커질 것이란 전망을 내놓고 있습니다. 갱신권 소진 이후 보증금과 임대료 부담이 커지는 이유는 갱신권을 적용했을 땐 5%이상 인상할 수 없지만, 갱신권 없이 신규 계약을 맺었을 때는 시세 수준에 맞춰 전셋값을 올릴 수 있기 때문입니다. 2020년 7월 말 계약갱신청구권·전월세 상한제가 시행된 이후 전셋값이 무섭게 치솟은 만큼 2년 전 전세가격과 비교하면 임차인들의 임대료 걱정은 더 심화될 것으로 보입니다.

한국부동산원 조사 기준으로 올해 3월 서울 아파트의 평균 전셋값은 6억3천294만2천원으로, 이는 임대차 2법 시행 전인 2020년 7월 말 평균 4억6천458만1천원이었던 평균 전셋값과 비교했을 때 36.2%(1억6천836만1천원)나 상승한 수치입니다. 2년 전 3월의 전셋값(4억6천70만원)과 비교하면 평균 37.6% 올랐다. 특히 강남구는 3월 현재 평균 전세가가 11억6천751만5천원으로,계약갱신청구권이 도입되었던 2020년 7월의 7억8천530만1천원과 비교했을 때 무려 48.7%(3억8천221만원)나 상승했습니다. 이에 국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "아직까지 전세 시장 불안 조짐이 포착되진 않았지만 앞으로 갱신권이 소진되며 전세가 신규로 시장에 나오고 집주인들이 가격을 올린다면 전셋값 상승폭이 커질 우려가 있다"고 전했습니다.

이처럼 전셋값 상승에 대한 우려섞인 목소리가 높은 가운데 새롭게 들어설 정부는 임대차3법의 수정을 적극 검토 중이라고 밝혔습니다. 원희룡 국토교통부 장관 후보자는 청문회에서 "(임대차3법은) 폐지에 가까운 근본적 개선이 필요하다"면서 "국회 국토위에 태스크포스를 만들어 여야가 충분히 논의한 후 심도있는 방안을 내놓겠다"고 전했습니다.

하지만 여전히 국회의 다수를 차지하고 있는 더불어민주당의 입장이 이전과 같은 기조를 유지하고 있다는 점을 고려할 때 원 후보자가 말한 것처럼 대폭 수정을 하는 방식이 실요성이 있을지에 대해서는 의문이 제기되고 있습니다. 이에 정부는 법 개정을 보완하기 위해 임대기간을 4년 이상으로 장기계약하는 '착한 임대인'에게 인센티브를 주는 방식과, 민간 임대건설을 확대하고 소형 아파트 주택임대사업자 제도를 부활시키는 방법등을 논의하고 있습니다.

[디지털뉴스부]