서울에 50층이상 아파트 들어설까…35층 높이 제한 풀어

용적률 규제로 긍정적 효과 미지수
대선후보 공약 지키면 파급효과 있을 수 있어

↑ 서울 남산 전망대를 찾은 시민이 용산구와 강남 일대를 바라보고 있다. / 사진 = 연합뉴스

서울시가 지난 3일 발표한 '2040 서울도시기본계획'(서울플랜)을 통해 35층 높이 제한을 풀기로 했습니다.

이에 따라 한강변에 50층 이상 초고층 마천루 아파트 건설이 가능할지가 주목받고 있습니다.

다 같은 크기의 아파트보다 다양한 층수의 아파트를 원하던 주민들의 기대감은 시간이 갈수록 커지고 있습니다.

건설업계는 층수 규제가 사라져 특색있는 설계가 가능해지면 아파트의 가치가 높아지고 도시 미관 개선에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대되고 있습니다.

그러나 지금처럼 용적률이 묶인 상태에선 층수 제한 폐지 효과는 제한적일 수밖에 없다는 의견입니다.

용적률은 전체 대지면적에서 건물 각층의 면적을 합한 연면적이 차지하는 비율을 말합니다.

따라서, 용적률이 높을수록 건축물을 높게 지을 수 있고 아파트인 경우 용적률이 크다면, 그만큼 많은 주택을 만들 수 있습니다.

용적률 규제때문에 층수 제한 의미 없어

부동산 업계에 따르면 서울시의 35층 층고 제한 폐지 발표 이후에도 강남구 압구정, 용산구 이촌동, 영등포구 여의도동 등 수혜가 예상되는 지역은 여전히 관망세가 이어졌습니다.

일각에서는 집값 상승의 기대감으로 매물을 거둬들이는 움직임은 나타나지만 여전히 거래로 이어지진 않고 있습니다.

압구정 아파트 지구의 경우 2019년 3구역에 이어 최근 2구역이 49층 재건축 계획안을 공개하며 초고층 가능 여부를 타진해왔습니다.

또 최근 용산구 이촌동 한강맨션 재건축 사업을 수주한 GS건설은 서울시에서 인가받은 35층 설계안과 별개로 추후 층수 규제가 풀리는 것을 전제로 '68층 설계안'을 제시한 바 있습니다.

이촌동 한강맨션 일대의 한 중개업소 대표는 "서울시 발표 이후 집주인들은 매도를 보류하고 있으나 정작 매수 문의가 크게 늘지 않고 있다"며 "일단 대선과 지방선거 이후 실질적인 정책 변화를 지켜보려는 것 같다"고 말했습니다.

압구정동 현대아파트 인근의 한 중개업소 대표도 "층수 규제가 풀리는 것은 환영할 일이지만 용적률 규제까지 풀린 것은 아니어서 여전히 변수가 많다"며 "매물도 거의 없지만 관망세가 좀 더 유지될 것"이라고 내다봤습니다.

건설업계는 서울시가 층고 제한을 풀겠다고 했지만 용적률 규제는 손대지 않기로 하면서 상황을 좀 더 지켜봐야 한다는 입장입니다.

일단 50층 이상의 초고층 아파트를 짓기 위해서는 35층 이하보다 공사비가 증가합니다.

하지만 용적률을 풀지 않으면 가구수를 늘리는 것이 어렵게 되고, 결국 일반분양분 확대를 통한 분양 수입이 증가하지 않으면 조합원들의 추가 분담금 상승으로 이어질 수밖에 없습니다.

현재 서울시내 3종 일반주거지역과 한강변 아파트 지구의 재건축 단지 용적률은 250%대에 묶여 있습니다. 이촌동 한강맨션 재건축 단지도 서울시에서 인가받은 35층 높이의 용적률이 255%였습니다.

GS건설이 이촌동 한강맨션 조합에 제시한 68층 대안은 현재 법정 상한 용적률을 넘어서는 가상의 설계안입니다.

재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제 역시 걸림돌입니다.

재건축 후 초고층 아파트 건설로 아파트 상품의 가치가 높아지면 재건축 부담금은 커질 수밖에 없는데 분양가 상한제 규제로 일반분양가 수입은 늘릴 수 없어 오롯이 조합원들의 비용 증가로 이어집니다.

한 대형 건설사 관계자는 "50층 이상으로 지었을 때 증가하는 공사비와 일반분양 수입, 재건축 분담금 등을 모두 고려해 득실을 따져본 뒤 조합이 결정할 수밖에 없을 것"이라고 말했습니다.

대선후보 용적률 500% 공약에 파급효과 기대

전문가들은 그러나 이번 35층 층수제한 폐지가 여야 대선 후보들이 공언한 용적률 규제 완화와 맞물린다면 시장에 미칠 파장이 클 것으로 예상하고 있습니다.

현재 여야 유력 대선 후보들은 재건축 등 정비사업 용적률을 종 상향 또는 4종 일반주거지역 신설 등의 방식으로 500%까지 상향하겠다는 공약을 내놓았습니다.

이 공약이 실제 시행되면 서울시의 층고제한 폐지와 맞물려 초고층 아파트 건설이 줄을 이을 가능성이 크다고 업계는 예상되고 있습니다.

[디지털뉴스부]