미성년자가 저가 아파트 12채 매수…위법 의심 거래 570건 적발

'7∙10대책' 발표 이후 공시가격 1억 원 이하 아파트가 규제 사각지대라는 지적
국토부, 작년 11월부터 지난달까지 3개월 동안 실태조사
법인∙외지인의 평균 매매차익 1천745만 원

↑ 기사 내용과 무관한 참고이미지. /사진 = 연합뉴스

다주택자 중과세를 피하기 위해 법인 명의로 지방의 1억 원 미만 아파트를 33채나 사들이는 등 투기 의심 거래가 무더기로 적발됐습니다.

국토교통부는 2020년 7월부터 작년 9월까지 전국에서 저가 아파트를 매수한 법인∙외지인 거래 8만 9천785건 가운데 이상 거래로 분류된 1천808건을 정밀조사한 결과 총 570건의 위법 의심 사례를 파악해 관계 기관에 통보했다고 3일 밝혔습니다.

국토부는 2020년 '7∙10대책' 발표 이후 공시가격 1억 원 이하 아파트가 규제의 사각지대로 알려지며 다주택자의 투기 대상이 됐다는 지적에 작년 11월부터 지난달까지 3개월 동안 대규모 실태조사를 벌였습니다.

적발된 유형과 건수를 통보 기관별로 보면 법인 명의신탁 위반 등으로 경찰청 통보 45건, 가족 간 편법증여 등으로 국세청 통보 258건, 소명자료 미제출 등으로 관할 지방자치단체 통보 322건, 대출용도 외 유용 등으로 금융위원회 통보 2건 등입니다.

법인과 외지인이 '갭투기'로 가격 높인 뒤 현지인에게 팔았다

정부는 '7∙10 대책'을 통해 보유 주택 수에 따라 취득세율을 최대 12%까지 올렸습니다. 하지만 공시가격 1억 원 이하인 경우 주택 수에 상관없이 기본 취득세율을 적용하기로 했습니다. 규제지역이 아닌 곳에서는 공시가격 3억 원 이하 주택은 양도세 중과 대상 주택에서도 제외됐습니다.

이로 인해 일부 다주택자와 법인 등의 투기 수요가 1억 원 이하 아파트로 몰린다는 지적이 꾸준히 등장했습니다.

실제로 이번 조사 결과 법인∙외지인 거래 비중은 2020년 7월 전체 아파트 거래의 29.6% 수준이었지만, 같은 해 12월은 36.8%, 지난해 8월은 51.4%로 급증했습니다.

조사 기간 법인∙외지인의 저가 아파트 매수 거래에서 자기자금 비율은 29.8%, 임대보증금 승계 금액 비율은 59.9%로 나타났습니다. 국토부는 통상적인 아파트 거래에서 평균 자기자금 비율이 48.1%, 임대보증금 승계 비율이 23.5%인 것과 비교하면 법인과 외지인의 경우 본인 돈은 적게 들이면서 임대보증금을 통한 '갭투자' 비율이 2배가량 높은 것이라고 지적했습니다.

↑ 법인∙외지인 집중 매수 지역. / 사진 = 국토교통부

법인∙외지인 매수가 집중된 지역은 충남 천안∙아산 약 8천 건, 부산∙경남 창원 약 7천 건, 인천∙경기 부천 약 6천 건, 충북 청주 약 5천 건, 광주 약 4천 건 등의 순으로 확인됐습니다.

이들 거래의 평균 매수 가격은 1억 233만 원으로 1억원을 살짝 넘기며 공시가격 기준으로는 1억 원 미만에 해당됐습니다. 단기 매수∙매도한 사례는 6천407건입니다.

이들의 평균 매매차익은 1천745만 원으로 전체 저가 아파트 거래 평균 차익인 1천466만 원보다 20.7% 높은 것으로 나타났습니다.

단기 매수∙매도한 경우 아파트 평균 보유기간은 129일에 불과했고, 매도 대상은 현지인이 40.7%로 가장 많았습니다.

국토부는 "법인과 외지인이 저가아파트를 '갭투기'로 매집해 거래가격을 높이고 단기간에 실수요자에게 되팔아 높은 시세차익을 거둔 것으로 추정된다"며 "거래가액 중 임대보증금 비율이 높아 향후 집값 하락시 '깡통전세' 우려도 있는 것으로 보인다"고 설명했습니다.

미성년 자녀 소유 아파트 12채 매수하며 부친이 자금 지원…편법증여 의심

위법 의심 사례를 살펴보면 법인을 이용한 이상 거래가 많았습니다.

조사 결과, A 법인은 임대보증금 승계 방식으로 저가아파트 33채를 매수하면서 임대보증금 외에 필요한 자기자금은 법인 대표 B 씨로부터 전액 조달한 것으로 알려졌습니다. 국토부는 이 거래가 탈세를 위한 법인 거래로 의심된다며 국세청에 통보했습니다.

C 씨는 본인과 배우자, 친형 소유의 아파트 총 32채를 대금 수수도 없이 본인이 대표인 법인 명의로 소유권을 이전한 뒤 단기간에 모두 팔아 시세 차익을 챙긴 혐의로 경찰청에 통보됐습니다.

국토부는 법인이 납부해야 할 취득세를 C 씨가 납부하고 단기간에 주택을 모두 매도한 점 등으로 볼 때 이 거래가 다주택자에 대한 양도세 중과를 법인 명의를 앞세워 회피하려고 시도한 거래로 의심했습니다.

미성년자를 통한 갭투기 의심 사례도 적발됐습니다.

↑ 경제적 능력이 없는 미성년 자녀의 주택 구입 자금을 송금한 부모의 사례. / 사진 = 국토교통부

경제적 능력이 없는 미성년자 D 씨는 임대보증금 승계 방식으로 저가아파트 12채를 매수했는데 임대 보증금 외 필요한 자금은 D 씨의 부친이 매도인에게 송금한 것이 드러났습니다.

국토부는 이 사례는 편법증여가 의심된다며 국세청에 관련 거래 내역을 모두 통보했습니다. 국세청은 세무조사 결과 편법증여 사실이 드러나면 가산세를 포함해 탈루세액을 추징할 계획입니다.

김형석 국토부 토지정책관은 "이번에 적발한 위법 의심 거래 570건은 관계 기관 조사를 통해 후속 조치가 이뤄질 예정"이라며 "위법 거래 적발을 위한 후속 기획조사도 강도 높게 추진할 계획"이라고 밝혔습니다.

덧붙여 "거래가격이 급등하고 법인∙외지인∙미성년자의 매수가 많은 특이동향 지역에 대한 모니터링 시스템을 구축해 투기 의심 거래를 심층 조사할 계획"이라고 전했습니다.

[디지털뉴스부]