세금폭탄에 강해진 다주택자 맷집…대선 이후 전망은 깜깜

정부 강경책에도 양도 대신 버티기·증여
부동산 역사에는 사이클 있어…다주택자 승리 장담 어렵다

집을 두 채 이상 가진 다주택자는 물러설 곳이 없습니다.

앞으로도 다주택자들은 일반 고위 공무원이나 선출직 또는 임명직 공직자가 되기 어려워졌습니다.

다주택자들은 3중 4중의 징벌적 세금폭탄에 맞닥뜨렸고, 주택 관련 대출을 받는 것도 거의 불가능합니다.

이러한 다주택자 옥죄기는 주택을 한 채만 남기고 나머지는 매물로 내놓으라는 정부의 압박입니다. 그러나 다주택자들은 버티고 있습니다.

◆ 세금 폭탄에도 '양도' 대신 '버티기'

작년 7·10 대책은 다주택자들에게 재앙이었습니다.

취득세와 종부세, 양도세를 한꺼번에 끌어올려 취득·보유·거래 모든 과정에서 세금 폭탄을 안겼기 때문입니다.

취득세율이 최대 12%까지 올랐고, 종합부동산세 중과세율도 최고 6%로 높아졌습니다. 3주택자와 조정대상지역 2주택자 종부세는 두 배가 됐습니다.

당시 홍남기 경제부총리는 "다주택자 주택은 시가가 30억 원이면 종부세가 약 3,800만 원, 50억 원이면 약 1억 원 이상"이라고 했습니다.

다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과율도 이전보다 10%포인트 높였습니다. 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 됐습니다. 기본세율과 양도세 최고세율에 지방세를 합하면 세금 부담은 최고 82.5%까지 올라갑니다.

종부세와 조정대상지역 내 양도세 중과는 올해 6월 1일부터 시행했습니다. 다주택자들에게 유예 기간에 매물을 내놓으라는 압박이었습니다.

시장에서는 햇볕정책(양도세 완화)으로 다주택자 매물이 나오도록 해야 공급 부족에 따른 집값 폭등을 진정할 수 있다고 했습니다. 그러나 정부와 여당은 불로소득을 용인할 수 없다며 강경책을 택했습니다.

다주택 가구는 2019년 기준 317만이며 이들이 보유한 주택은 약 770만 건입니다. 무주택 가구는 888만이고 전체 가구에서 43.6%를 차지합니다.

정부는 다주택자들이 세금을 감당하지 못해 매물을 내놓으면 자가를 원하는 무주택자들에게 어느 정도 공급이 이루어지면서 집값이 안정될 것으로 기대했습니다.

그러나 큰 착각이었습니다. 다주택자들은 양도 대신 버티거나 증여를 택했습니다. 시중 매물은 말랐고, 신규 주택 공급까지 감소하면서 집값은 한없이 올랐습니다.

그러자 여당인 더불어민주당은 최근 다주택자가 1주택자가 되는 경우 부여했던 최대 40% 장기보유특별공제 적용 기산일을 주택 취득 시점에서 최종 1주택자가 되는 시점으로 바꾸기로 했습니다.

이 소득세법 개정안은 2023년 1월 1일부터 시행하기로 했습니다. 내년까지 다주택자가 집을 처분하지 않으면 기존 양도세 중과에 폭탄을 하나 더 안게 되는 셈입니다.


◆ 최근 몇 년 동안 버블 형성…대선 이후는 불투명

다주택자들의 버티기는 지금까지는 매우 성공적이라고 볼 수 있습니다. 집값과 전월세가 계속 오르면서 세금 부담을 상쇄하고도 남았기 때문입니다.

다주택자들은 팔 때만 부담하는 양도세보다 해마다 내야 하는 종부세 등 보유세가 무섭습니다. 2~3채 합해 30억 원대 주택을 가진 집 부자라고 해도 월급이나 사업에서 번 돈으로 4,000만 원 가까운 종부세는 벅찰 수밖에 없습니다.

그러나 집값 급등과 함께 전월세가 오르면서 세금을 임차인에게 전가할 수 있게 됐습니다.

전문가들은 다주택자들이 매물을 내놓기보다 대선 결과를 지켜보면서 내년까지는 버티기를 계속하겠다고 보고 있습니다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "대체로 약 3년 전 아파트 분양가격이 지금 전세가 수준이어서 다주택자들 쪽에서는 투자금을 회수했다고 생각할 수 있다"면서 "향후 양도세 중과 완화 등 세제 완화를 기대하면서 좀 더 버틸 힘이 있을 것"이라고 했습니다.

우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장은 "다주택자들은 양도세 벽이 워낙 높다고 느껴 매각보다는 증여를 택하는 것으로 보인다"면서 "집값이 많이 오르긴 했지만 앞으로 당분간은 풍부한 유동성으로 가격이 더 오르고 나서 조정받을 것으로 생각하는 분들이 많은 듯하다"고 했습니다.

그러나 버블이 꺼져 집값이 하락한다면 다주택자들은 동시다발적 충격을 받게 됩니다. 집값이 하락하는 것은 금리가 오르고, 전·월세 가격이 내려가며, 더는 임차인에게 세금을 떠넘기기 어려운 상황에 부닥치게 됨을 의미합니다.

지금은 부동산 낙관론이 거세지만, 계속 오르기만 하는 시장은 없습니다. 김부겸 국무총리는 지난 4일 YTN 라디오에 출연해 "집값이 계속 오르는 것이 정상적인 상태는 아니지 않냐"면서 비이성적 과열 위험을 경고했습니다.

여야 어느 쪽이 정권을 잡든 뒤얽힌 다주택자 규제를 풀기는 쉽지 않을 거란 견해가 많습니다. 여당 대권 후보들은 다주택자 규제를 지금보다 훨씬 더 강하게 밀고 나갈 태세입니다.

야당인 국민의힘 후보들은 대체로 규제 완화에 방점을 둡니다.

그러나 윤석열 전 검찰총장은 지난달 30일 연합뉴스와의 인터뷰에서 "집을 두 채 정도는 가질 수도 있다"면서도 "임대사업자가 수십 채, 수백 채 갖고 있으니 시중에 매물이 안 나오지 않나. 이들에 대한 특혜를 회수해 매물이 풀리게 해야 한다"고 했습니다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 "부동산 역사에서 변치 않는 원리는 사이클이 있다는 것"이라며 "지금까지는 막대하게 풀린 유동성과 공급 부족 등 정부 정책의 실책에 다주택자들이 승리했지만, 앞으로도 계속 그러진 않을 것"이라고 했습니다.

고 원장은 "최근 몇 년 동안 역대급 상승으로 버블이 만들어진 것은 사실"이라면서 "일단 내년 대선까지는 집값을 잡을 브레이크가 없어 당분간 시장 강세가 이어지겠지만 그 뒤에도 지금 같은 분위기가 계속된다고 장담하긴 어렵다"고 했습니다.

[디지털뉴스부]