[MBN 토요포커스] 속전속결! 부동산 입법·공급대책, 집값 잡힐까?

방송보기 링크 : https:www.youtube.com/watch?v=gpfSrtWVFRg

□ 방송일시 : 2020년 8월 8일 (토요일)

□ 진 행 : 은영미

□ 출연자 : 고종완 / 한국자산관리연구원장
심교언 / 건국대 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

타이틀: 속전속결! 부동산 입법과 주택 공급 대책, 집값 잡힐까?

◆ 은영미: 잇단 부동산 대책에도 불구하고 부동산 시장의 과열 양상은 진정될 기미를 보이지 않고 있습니다. 영혼까지 끌어 모은다는 영끌에 공포의 주택 사재기라는 의미의 패닉바잉이라는 신조어까지 생겨났을 정도인데요. 이런 가운데 정부가 그동안 미뤄왔던 수도권 공급 대책을 최근에 발표했는데요. 23번째 이번 부동산 대책, 과연 집값을 잡을 수 있을까요? 한국자산관리연구원 고종환 원장 그리고 건국대 부동산학과 심교언 교수와 자세히 알아보도록 하겠습니다. 부동산 관련 법안들이 최근에 여당의 주도 하에 전광석화처럼 국회를 통과를 했는데요. 특히 이제 보면 임대차 3법이 통과되면서 지금 전월세 시장을 뒤흔들고 있습니다. 먼저 이 임대차 3법이 어떤 법인지 간단하게 내용을 좀 정리를 해 주시죠.

주제 1. 속전속결! 부동산 입법

◆ 심교언: 세 가지 내용이 있는데 가장 기본이 되는 전월세신고제는 전월세 신고 사항을
파악해서 정부가 나중에 자료로 쓸 가능성이 높습니다. 지금 당장 하는 건 아니고 내년 6월부터 시행하게 됩니다. 그리고 가장 중요한 게 이제 전월세상한제가 되는데 상한제 같은 경우에는 신규 계약을 제외하고는 상한제가 연 5%로 규정이 된다는 게 있습니다. 그리고 계약갱신청구권이 있습니다. 그것 같은 경우에는 보통 2년의 계약을 보장하는데 한 번에 한해서 2+2 그래서 4년까지 계약이 연장되는 그런 세 가지 내용으로 구성되어 있습니다.

◆ 은영미: 이 임대차 3법이라는 게 어떻게 보면 세입자를 위한 법인데 오히려 이제 약간의 부작용이라고 할까요? 전세 매물이 오히려 줄어들고 또 전세의 월세 전환을 가속화시킨다 이런 이제 우려 섞인 전망들이 나오고 있습니다. 실제로 시장의 움직임은 어떤지 그리고
우려되는 부분은 어떤지 좀 말씀을 해 주시죠.

◆ 고종완: 과거에 그 89년 때도 주택임대차보호법이 시행이 됐을 때도 이미 시행 전에 2~30% 정도 전셋값이 오른 적이 있고요.

◆ 은영미: 미리 올리자라는 거죠.

◆ 고종완: 미리 올리죠. 이건 뭐 집주인들이 이제 4년간 못 올리니까 한꺼번에 올리자 하는 심리도 있고 또 두 번째는 그런 문제도 있을 뿐만 아니라 실제로 지금 공급 물량이 적습니다. 그러니까 매매든 전세든 매물이 귀하다 보니까 매물 절벽 현상이죠. 이런 것 때문에 지금 전셋값이 오르고 있는 게 문제고요. 또 하나는 이제 결국 전세가 이렇게 오르게 되면 집값도 내리기 어렵다. 그러니까 두 가지가 동행하는 특성을 감안하면 내년에는 이제 입주 물량이 서울은 더욱더 반토막 나거든요. 서울이 문제인데 그래서 내년에 전세대란 가능성은 조금 더 커졌다. 미친 전세는 쉽게 끝날 것 같지 않다. 또 전세와 매매는 연동되어 있다. 이런 우려를 할 수가 있겠습니다.

◆ 은영미: 지금 월세 전환을 앞당길 것이다라는 이제 우려도 나오고 있잖아요. 물론 이제 보증금을 빼줘야 하니까 급작스러운 뭐 이렇게 월세 전환은 없을 것이다라는 게 정부의 입장이지만 그래도 이제 아무래도 속도가 빨라질 것으로 예상이 되는데.

◆ 고종완: 그렇죠. 어쨌든 집주인 입장에서는 저금리 때문에 전세를 놓는 것보다는 월세를 놓는 게, 월세 전환율을 이번에 한 4%로 봤거든요. 그러니까 이제 보증금을 받아도 은행에 맡겨도 한 1% 내외밖에 이자를 받을 수 없잖아요. 그런데 이걸 월세로 돌리면 전환율이
한 4%가량 되니까, 물론 좀 지역마다 다르지만. 훨씬 더 2배 이상 수익을 얻을 수 있습니다. 그렇게 되면 아무래도 이제 전세는 좀 사라지고 월세로. 그러니까 전세 소멸, 월세 시대가 올 것이다. 이걸 일부에서는 선진국형 제도로써 유리하게 봅니다만 세입자 입장에서는
월세가 전세보다도 더 주거비 부담이 2배가량이 높거든요. 이런 걸 감안하면 집주인에게는 월세가 유리하고 세입자에게는 전세가 유리한데 이런 현상도 무주택 세입자에게는 주거 부담이 높아진다는 점에서 몹시 우려되는 대목이라고 할 수 있겠습니다.

◆ 은영미: 집주인 입장에서는 이렇게 임대차 3법이 소급 적용을 하다 보니까 좀 억울한 부분도 있을 텐데 그러다 보니까 위헌 논란도 제기는 하고 있습니다. 이게 위헌이 되는 건지, 어떻게
생각하시나요?

◆ 고종완: 우선 저는 위헌의 소지는 있는 것 같아요. 재산권 침해라든지. 그럼에도 불구하고 과거에 주택임대차보호법이 시행이 됐을 때도 이런 문제가 불거졌었는데 결국은 전월세 기간이 2년에서 4년으로 늘어난 점. 또 우리가 주택등록제도에도 이제 사업자 제도에도 보면 5% 이상 오르지 못하게끔 상한제가 정해져 있거든요. 이런 것들도 이제 위헌에 크게 그런 저촉되는 면은 없었어요. 그리고 이제 신고제도 같은 것들도 지금 매매거래 신고가 이미 되고 있지 않습니까? 그런 걸 감안하면 당장 이게 위헌의 소지는 있으나 위헌 판결이 나기는 쉽지 않을 것으로 예상이 됩니다.

◆ 은영미: 전세가 귀해지다 보니까 세입자 심사가 좀 까다로워질 것이다 이런 지적들도
나오고 있는데 전세가 없는 해외에서는 어떤가요?

◆ 심교언: 해외에서도 이제 임대료상한제를 하는 경우가 종종 있습니다. 그 경우에는 이제 공급이 아주 줄어들게 되거든요. 공급이 줄어들게 되니까 각종 특약을 붙인다든가 임차인한테 정해진 기간에 몇 년을 주고 그 사이에 나가는 그런 계약을 하든가 이런 것들이 발생하고 있습니다. 우리 같은 경우에는 사실 4년을 꼼짝 못하게 임대료를 줘야 할 상황이 생기기 때문에 벌써부터 이제 지인들한테만 임대를 하겠다든가 아니면 내년에 내가 들어가 살 집이면 1년간 집을 비우겠다 그런 사례들도 벌써 나타나고 있습니다. 이런 것들은 이제 계약과 관련된 그런 규제가 너무 세면 공급이 줄어든다는 전형적인 사례를 따르고 있는 걸로
보입니다.

◆ 은영미: 이번에통과된 법안들을 보면 세제 관련, 부동산 세제 관련 법안들이 많이 통과가 됐어요. 주택 관련 세제 3종을 모두 강화했는데 이러면 이제 있는 집들은 좀 내놓아야
하는데 어떻게 전망을 하시나요?

◆ 심교언: 지금 현재까지 증여 같은 것들이 굉장히 늘어났습니다. 이런 법이 생기기 전에 특히 뭐 지난달 같은 경우에는 증여가 10배 이상으로 늘어났다고 하는데 다주택자들 중에 상당수는 증여라든가 이런 걸 통해서 벌써 이렇게 처리를 한 상태고 이제 남은 사람들. 다주택자들 중에 집이 너무 많거나 아니면 이제 법인사업자들이 있습니다. 법인사업자 같은 경우에는 어떻게든 정리를 해야 하거든요. 그런 것들이 이제 내년 6월까지로 돼 있기 때문에 그 안에 물건이 좀 나올 것 같습니다. 그런데 뭐 그 물량들이 아주 양질의 물량이 아니고 대다수가 보게 되면 90% 이상이 이제 6억 이하의 주택이라든가 아파트는 25%도 되지 않습니다. 그래서 그런 물량들이 나와봐야 시장에 큰 충격을 준다고 보기는 힘들고. 그러나 뭐 약간의 물량이 쏟아짐에 따라서 약간의 안정 효과는 있을 것이다라고 볼 수 있겠습니다. 더 걱정해야 하는 건 세계 최초로 이렇게 세 가지에 대해서 가장 센 규제를 가했거든요. 세금을 가장 많이 때렸습니다. 기존의 연구들을 보게 되면 세금을 이렇게 강화했을 때는 1회적으로 단기적으로는 효과를 볼 수 있지만 중장기적으로는 반대의 효과가 나타난다고 알려져 있기 때문에 정부에서는 시급하게 그런 부작용을 막기 위한 대책들도 만들어야 할 것으로 보입니다.

◆ 은영미: 반대의 효과라면 어떤 효과가 있을까요?

◆ 심교언: 기본적으로 양도세를 올리거나 보유세를 올리게 되면 나중에 이제 투자수익률이 확 떨어지게 되거든요. 투자수익률이 떨어지면 공급이 떨어진다고 알려져 있습니다. 공급이 떨어지면 대도시 같은 경우에는 특히 이제 임대 물량도 줄어들게 되고 특히 우리는 이제 임대차보호법 3개가 모든 주택에 대해서 적용되거든요. 선진국에서는 모든 주택에 이렇게 하는 나라는 없습니다. 그래서 우리는 굉장히 규제가 센 상태에서 세금까지 들어가 있기 때문에 공급 위축이라든가 이런 건 더 심각해질 가능성이 높아요. 그러면 이제 돈을 주고도 집을 못 사는 아니면 돈을 주고도 임대를 못 들어가는 그런 상황이 벌어질 가능성이 아주
높습니다.

◆ 은영미: 그런데 이제 정부에서는 오히려 보유세는 해외가 높다 뭐 이런 얘기들을 많이 하잖아요. 우리나라가 그동안 보유세가 낮았다고 주장을 하는데 이런 부분은 어떻게 봐야
할까요?

◆ 심교언: 보유세가 높은 나라들이 한두 개 있습니다, 우리보다 높은 나라들이. 그런데 그 나라들을 보게 되면 양도세가 거의 없거나 보유세 중에 상당 부분은 소득세에서 감해 주거나 아니면 이제 보유세 중의 상당 부분을 비용 처리해 주거나 이런 규정들이 상당히 많습니다. 미국 같은 경우만 하더라도 보유세가 높은 편인데 그걸 소득세에서 다 감해 주거든요. 그리고 양도세는 5년 이상만 거주하면 거의 없는 경우가 있습니다. 그래서 우리나라가 이제 하나, 하나, 하나를 보면 세계 최고는 아니지만 양도세는 최고입니다. 다 합쳐보면 세계에서 탁월한 정도로 높은 그런 수준이라고 보시면 되겠습니다.

◆ 은영미: 아까 이제 다주택자들이 매물을 내놓기보다는 증여를 많이 선택을 하고 있다 이렇게 지적을 해 주셨는데 그러다 보니까 이제 증여 취득세라는 걸 좀 높여야 한다. 그래서 증여를 하지 않고 매물로 내놓게 해야 한다 이런 움직임도 있는 것 같아요. 실제로 이렇게 되면 증여는 줄어들 수 있을까요?

◆ 심교언: 뭐 상당히 줄어들 걸로 보입니다. 증여취득세의 가치를 굉장히 올리게 되면 증여의 메리트가 없다고 보이는데 그래서인지 이런 제도가 시행되기 직전인 지난달과 지지난달에 증여가 이제 서울시 강남을 중심으로 해서 굉장히 많이 나타났습니다. 실제 보통 때보다 10배 이상이 증여가 되고 했고요. 그리고 또 시장에서 이런 말이 있습니다. 지금 증여세하고 증여취득세가 높다고 하더라도 양도세하고 비슷한 수준이면 남한테 양도하는 것보다는 자기 지인이나 자제분한테 증여하는 게 훨씬 낫다 이런 생각이 더 많은 것 같습니다. 그래서 증여취득세가 지금 정도 수준에서 움직인다면 계속해서 증여가 있지 않을까라고 보입니다.

주제 2. 수도권 주택 공급 확대

◆ 은영미: 부동산 시장의 과열이 어떻게 보면 결국은 주택 공급이 부족하기 때문이잖아요. 그런 점에서 정부가 이번 주에 미뤄왔던 수도권 공급 방안을 발표를 했는데 거기에 보면 군 골프장이 들어가 있고 각종 공공 유휴부지가 포함이 됐습니다. 특히 눈길을 끄는 포인트가 있을까요?

◆ 고종완: 우선 긍정적인 점은 그래도 그전에 규제일변도의 규제 위주의 정책에서 공급 확대 정책으로 이렇게 기조가 좀 바뀌었다는 점은 몹시 긍정적으로 우리 전문가들이 그렇게 주장해 왔죠. 물량적인 측면에서 볼 때도 총 26만 호에서 또 서울을 중심으로 13만 2천 호죠. 이게 나오고 특히 눈에 띄는 것은 그동안 거론되지 않았던 태릉골프장이라든지 또 조달청 부지라든지 또 과천의 청사도 사실은 첨단산업지구로 이렇게 개발이 예정되어 있었는데 이번에 이렇게 주택 공급지로 들어간 점들은 상당히 이색적이고 눈에 띈다. 그만큼 정부가 공급 확대에 신경을 썼다. 여기에 또 하나 주목해야 할 점은 재건축이죠. 공공이 참여해서 재건축을 하겠다. 그런데 공공 재개발은 이 앞전에도 한 번 나왔어요. 그러나 이번에 그동안 억제만 했던 재건축을 규제 완화. 용적률이나 층고를 통해서 여기서 5만 가구 또 7만 가구를 늘리겠다 이런 점들은 눈길을 끌고 주목할 만한 변화고 또 기대되는 점이라고 볼 수 있겠습니다.

◆ 심교언: 지금 여러 가지 대책을 내놨는데 과거하고 뭐가 차이가 있느냐. 큰 차이도 없는 것 같고 지금 말한 물량을 보면 뭐 나오기가 힘든 물량이 너무 많은 것 같습니다. 가장 많은 물량을 차지하는 게 공공 재건축이라든가 재개발인데 13만 2천 호 중에 7만 호거든요.

◆ 은영미: 그렇죠

◆ 심교언: 그건 민간의 도움이 없으면 불가능하고 태릉이나 이런 곳들도 보면 과거에 박근혜 정부 때도 뭐 정부 유휴부지에다가 철도 위에다가 아니면 도로 위에다가 집 짓겠다고 한 것들이 거의 다 무산됐거든요, 주변 주민들 반발 때문에. 특히 지금도 보게 되면 구청장이라든가 국회의원, 주민들이 우리 동네에다가 임대단지를 지으려는 거냐 이런 식으로 반발을 하기 때문에 정부 계획대로 그렇게 가기에는 쉽지 않을 것이다는 시각이 또 센 것도 있습니다.

◆ 은영미: 그런데 이제 구체적으로 들어가보면 수도권 신규 택지로 이제 확정된 부지들에서 앞으로 주택 공급이 이뤄질텐데이게 실제로 입주하는 시간까지는 상당히 걸리죠, 이게?

◆ 심교언: 아무리 빨라도 3~5년 걸릴 겁니다. 그리고 이제 인프라까지 깔리는 걸 감안하면 더 늦춰질 가능성이 크고. 그래서 그런 물량들 자체가 지금 시장 안정화에는 큰 도움이 되지는 않고요. 그리고 신도시, 3기 신도시를 여러 군데 했지만 가격 폭발이 출발한 건 강남이거든요. 강남의 가격을 잠재울 만한 것들이 어디에 있느냐. 그걸 봤을 때는 좀 물량 자체가 부족할 수도 있다. 과천, 하남 정도가 괜찮았는데 나머지들이 좀 빨리 한다 하더라도 집값 잡는 데 얼마나 효과가 있겠느냐 그런 의구심이 있는 것이죠.

◆ 은영미: 지금 이제 서울 도심 안에서 공급을 많이 줄 수 있는 부분이 공공 참여 재건축 허용이라는 제도를 도입한 건데요. 이게 용적률을 최대 500% 그리고 50층 재건축까지 허용하겠다 이런 내용입니다. 구체적으로 어떻게 공급을 하겠다는 건지 좀 설명을 해 주실까요?

◆ 고종완: 우선 현재 상황과 비교를 하면 좀 이해가 쉬운데요. 현재는 이제 3종 일반 주거에서 재건축이 이제 용적률이 300% 정도로 가이드라인이 법적으로 되어 있죠. 두 번째는 서울시 같은 경우는 층고를 35층으로 되어 있습니다. 이걸 용적률 300%에서 이제 앞으로는 500%. 개인 용적률을 높여주겠다는 것이고 용적률을 이렇게 높이다 보면 자연히 높게 층고가 올라가야 합니다. 그러니까 이제 50층 이상 이렇게 높여준다는 게 이번 정책의 큰 변화다라고 볼 수가 있습니다. 늘어나는 용적률의 50 내지 70%를 기부체납 방식으로 환수를 해서 여기에 공공 임대와 공공 분양아파트를 절반씩 넣겠다. 그리고 이런 것들은 주로 신혼부부나 또 30~40대 젊은층에게 공급을 하겠다. 이런 게 좀 내용인 거거든요. 다만 이제 이런 것들이 서울시와도 조율이 안 되고 지금 환수되는 걸 보면 그동안 분양가상한제라고 해서 분산제죠. 그다음에 여기 재건축초과이익환수제 이런 것들이 이미 규제 정책이 놓여 있는데 여기에다가 다시 늘어나는 것들의 거의 70% 이상을 이렇게 국가가 환수를 하게 되면 조합원 입장에서는 큰 이익을 기대할 수가 없는 거죠. 그러니까 이제 기대 이익과 투자 메리트가 줄어들어서 이런 것들이 제대로 참여하는 그런 조합이 많을 것인가 이런 점들은 좀 우려된다고 볼 수 있습니다.

◆ 은영미: 과연 이제 이번 정부의 공급 대책 발표가 2030 세대의 패닉 바잉, 한마디로 사재기 열풍이죠. 주택 사재기 열풍을 조금이라도 잠재울 수 있을지 상당히 주목이 되는데 두 분 각각 지금 이제 부동산 세제라든가 이런 것들도 강화가 됐고 공급 대책도 어쨌거나 나왔습니다. 총평을 해 주신다면 시장이 어떻게 움직일까요?

◆ 심교언: 시장은 단기적으로는 정부 의도대로 움직일 가능성이 높습니다. 세금 제도도 세계에서 가장 센 편이고요. 그다음에 이제 각종 다주택자에 대한 불이익이 있으니까 다주택자하고 법인이 물량을 내놓게 되고 그리고 코로나로 인한 거시경제의 여건도 안 좋고 그리고 계속 상승했기 때문에 상승에 대한 피로감도 있습니다. 여건에 의해서라도 단기 조정은 가능하지만 지금 정부에서 하고 있는 정책들 하나하나 보게 되면 단기 효과는 있을지 몰라도 장기 효과는 명확하게 반대 효과를 갖고 있다고 알려져 있습니다. 그래서 이런 정책이 좀 쌓이고 쌓이면 아마 정반대로 움직이고 임대 물량도 더 줄어들고 가격은 순간적으로 더 올라갈 것이다. 그렇게 돼서 이제 서민들이 더 어려워지지 않을까라고 볼 수 있겠습니다.

◆ 은영미: 다소 이제 좀 부정적으로 말씀을 해 주셨는데 우리 원장님은?

◆ 고종완: 저도 뭐 비슷한 맥락에서 한 두세 가지 총평을 하고자 합니다. 우선 정부의 정책의 목표가 집값 안정이잖아요. 그러면서 이제 모토가 뭐냐 하면 투기 수요 억제와 실수요자 보호라는 그런 명분을 내걸고 있습니다. 이번에도 그렇게 부총리가 설명을 합니다. 그런데 이 정책의 목표가 몹시 좀 애매모호해요. 그래서 집값 안정에다가 이제 중점을 둘 게 아니라 저는 서민 주거 안정에다가 목표를 뒀으면 좋겠어요. 집값 안정을 위해서는 투기 수요 억제가 이렇게 중요하다고 하지만 사실은 3~40대의 실수요자가 10채 중에 3채는 이들이 거래하고 있는 실수요자인 거거든요. 그러니까 20번이 넘는 대책을 통해서 이미 투기 수요는 상당히 잠재웠다고 차단했다고 생각이 들고. 저는 지금 문제되고 있는 것은 집값보다도 먼저 안정되어야 할 시장은 전세 시장으로 봅니다. 왜냐하면 서민들이 가장 고통받고 있는 것은 전세 난민, 전세 주거 대란인 거거든요. 그러니까 전세가 안정이 안 되면 매매도 안정이 안 돼요. 그래서 전세가 안정되려면 기존 시장에서의 전세 매물이 많이 나와야 하고 아니면 앞으로 신규로 공급 물량도 늘어나야 한다. 그러니까 이참에 정책의 구체적인 목표를 다시 좀 정할 필요가 있다는 말씀을 꼭 드리고요. 재건축, 재개발이 활성화되기 위해서 주민들의 자발적 참여가 필요합니다. 여기에 따른 충분한 방법책, 인센티브 이런 것들도 함께 주어져야 당초 계획했던 목표가 달성된다는 점에서 정책의 이제 대전환, 패러다임의 전환이 필요한 때가 아닌가 생각합니다.

◆ 은영미: 오늘 두 분 말씀 감사합니다. 이번 23번째 8.4 부동산 대책은 수요 억제 중심의 부동산 대책이 공급으로 정책 전환을 시도하는 이정표가 됐다는 게 대체적인 평가입니다. 이번에는 획기적으로 집값을 잡을 수 있는 현 정부의 마지막 대책이 될 수 있기를 기대해 보겠습니다. 오늘도 토요포커스를 시청해 주신 여러분, 고맙습니다.