[MBN 토요포커스] 더 강력해진 6.17 부동산 대책, 집값 잡힐까?

방송보기 링크 : https:youtu.be/U9YbDWUuT6M

□ 방송일시 : 2020년 6월 27일 (토요일)

□ 진 행 : 은영미 부장(경제부)

□ 출연자 : 심교언 / 건국대 부동산학과 교수
안명숙 / 우리은행 부동산투자지원센터장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

타이틀: 더 강력해진 6.17 부동산 대책, 집값 잡힐까?

◆ 은영미 :
현 정부 출범 후 어느덧 21번째 부동산 대책이 발표됐습니다. 규제 지역 확대, 대출 규제 강화, 토지 거래 허가 구역 지정 등 갭 투자를 막기 위한 역대급 규제가 담겨 있는데요. 더 강력해진 규제로 또 한번 출렁이게 될 부동산 시장. 과연 집값 안정화가 현실화될 수 있을까요? 이슈 인사이드에서 이야기 나눠봅니다. 코로나19 장기화로 경기 침체가 계속되는 가운데 한동안 안정세를 이어가던 부동산 시장이 다시 들썩이면서 결국 정부가 또 한번의 초강력 부동산 대책을 발표했는데요. 과연 이번에는 집값이 잡힐 수 있을까요? 건국대 부동산학과 심교원 교수 그리고 우리은행 부동산투자지원센터 안명숙 센터장과 자세히 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 지난 17일에 정부의 21번째 부동산 대책이 나왔어요. 이번 정부 들어서만 21번째가 되는 건데 이번에 부동산 시장 반응은 어떻습니까?

◆ 안명숙: 사실은 예상치 못한 예를 들면 토지 거래 허가라든지 이런 부분들. 그다음에 갭 투자 방지를 위해서 사실은 주택담보대출을 조일 거라고 했는데 이제 전세보증금 대출에 대한 강화책. 이런 것들이 조금 예상과 달랐다. 또 아주 굉장히 생각보다 강도가 셌다. 이런 부분도 나오고 있어서 시장에서는 기존 것과는 조금 다른 결로 이번이 준비된 대책에 대해서 사실은 조금은 논란도 있지만 이로 인해서 시장에 조금 미치는 영향이 클 수 있다는 이런 이야기도 나오고 있습니다.

◆ 은영미: 방금 말씀하셨지만 시장의 반응은 충격적이다, 약간 이런 반응들도 있는 것 같아요. 그래서 이번 6.17 대책이 지난 12.16 대책에 이어서 상당히 초강력 규제다. 이런 평가들이 대부분인 것 같은데 특히 어떤 내용들이 예상 밖의 규제였고 시장에 충격을 줬는지 좀 조목조목 이야기를 좀 해주시죠.

◆ 심교언: 일반적으로 봐서 예상했던 규제 같은 경우에는 투기과열지구가 확대될 것이다. 그래서 이제 확대가 됐습니다.

◆ 은영미: 그렇죠.

◆ 심교언: 많이 확대가 됐는데 좀 이상한 지역으로 확대된 것들도 있더라. 무인도도 조정 대상 지역이 되고 그다음에 김포라든가 파주라든가 빠져서 그 지역이 단기 투기 자금이 쏠려 가는. 그런 현상들도 나타났습니다. 그런데 일반적으로 예상을 못했던 것들은 뭔가 하냐 하면 3억 이상의 주택에 대해서는 전세 갭 투자를 봉쇄하겠다. 3억이라는 것은 너무 작거든요.

◆ 은영미: 그렇죠.

◆ 심교언: 수도권에서도 웬만한 아파트가 다 3억이 넘는데 정부에서 보기에는 아, 이것들도 가격이 불안해지면 무조건 규제의 대상이 된다고 판단해서 가격을 대폭 낮춰서 갔습니다. 여기에 대해서도 일반 시민들이 굉장히 불만이 많다고 볼 수 있겠습니다. 그 외에는 이제 법인 투자 같은 것들도 일부 하고 있었는데 법인 투자에 대해서도 원천적으로 막겠다는 등의 굉장히 초강력 대책들이 많았습니다. 그래도 뭐 예상 못한 것 중에 하나는 토지거래허가구역이라는 게 있는데요. 그것들은 원래 신도시 만들거나 할 때 주변의 토지 투기를 막기 위해서 만든 제도인데.

◆ 은영미:그렇죠.

◆ 심교언: 그게 이게 이번에 들어왔다는 거죠.

◆ 은영미: 강남 한복판에.

◆ 심교언: 네, 강남 한복판에. 그것도 뭐 삼성동, 대치동. 이런 지역에 들어와서 이게 실질적으로 주택거래허가제로 사용되는 그런 제도가 들어와서 시장에서는 사실 이게 뭐지? 이게 어떻게 운용되느냐에 따라서 충격이 더 커지지 않을까. 그런 우려가 많습니다.

◆ 은영미: 기존 정책보다 한층 이제 강화가 됐는데 일단 우선적으로 수도권뿐만 아니라 지방으로 그 규제 지역이 대폭 확대됐잖아요? 어디까지 확대됐는지 일단 좀 설명을 먼저 좀 해주시죠.

◆ 안명숙: 일단 조정 대상 지역이 확대됐는데 서울은 이미 다 들어갔었던 곳이고요. 경기도에서도 일부 급등세 나타났던 곳들에 한해서 지정이 됐었는데 웬만한 경기도는 다 들어간다고 보시면 됩니다. 그중에 제외되는 곳이 파주라든지 김포였는데 시장의 반응은 파주는 뭔가 투자 수요가 있을 만한 곳인데 여기는 왜 빠졌고 예를 들면 의정부 같은 데는 별로 조금 오를까? 그런데 먼저 묶여 보낸 것도 있다 보니까 뭔가 온도차가 좀 있는데 어쨌든 경기도도 웬만한 지역은 묶였고 지방 중에서 한 2년간 급등세가 계속 뜨겁게 나타났던 대전 같은 데가 묶였고요.

◆ 은영미: 그렇죠.

◆ 안명숙: 최근 또 투자세가 늘어났던 청주 같은 지역도 규제가 확대되면서 전체적으로 이게 수도권뿐만이 아니고 지방까지 확대되면서 이제는 조정대상지역에 포함이 되게 된다면 어? 내가 서울에 한 채 있는데 추가적으로 더 살 경우 양도소득세가 가산되는, 중과되는 효과로 인해서 투자가 이렇게 용의치 않다. 이런 부분들도 있고 재건축에 대한 투자 수요자들은 조합설립인가 이후에 지위 양도가 안 되니까. 그러니까 사실은 아파트 입주권 못 받으니까 투자의 의미가 없으니까 그런 것들도 부담이 될 수 있습니다.

◆ 은영미: 그런데 이게 규제 지역을 이렇게 대폭 확대한 이유를 뭐라고 보십니까?

◆ 심교언: 조금이라도 가격이 오를 기미가 있으면 전체의 힘을 다 모아서 폭격을 하겠다. 이런 인상을 주고자 하는 노력인 것 같아요. 그러나 이 과정에서 또 재미있는 것은 과거에는 9억 이상, 다주택자, 강남. 이렇게 타깃이 명확했거든요.

◆ 은영미: 그렇죠.

◆ 심교언: 그래서 전 국민이 그 정책에 어느 정도 호응을 했었는데 이번 같은 경우에는 경기도, 인천 뭐 대부분이 다 거기에 들어가게 됩니다. 그리고 3억이라는 기준이 하나 생겨버렸는데 이 3억이 과연 투기금을 때려잡아서 희생할 정도의 그런 서민들의 그런 정도의 금액이냐. 여기에 대해서도 문제는 좀 많아지고 있는 것 같습니다. 그리고 또 억울한 지역들도 많습니다. 그 지역 지수 자체는 올라갔지만 뜯어보면 새 아파트 때문에 올라갔거든요. 기존에 구축 아파트나 기존 주택들은 값이 떨어지는 지역인데 이 아파트 단지 매개 때문에 전체가 올라가서 우리 규제 지역이 됐다. 그러면 굉장히 억울하죠. 그래서 이제 정부에서 정책을 펼 때 지역별로 좀 꼼꼼하게 보는 그런 것들은 좀 부족하지 않았나. 이런 비판을 좀 면하기는 어려울 것 같습니다.

◆ 은영미: 일단 핀셋규제였는데 광범위한 규제로 일단 전환을 했고요.

◆ 심교언: 그렇죠.

◆ 은영미: 그래서 이제 규제 지역을 넓혔는데 규제 지역에 포함 안 된 곳에서 다시 풍선효과가 나타나고 있다는 게 이제 문제인 것 같아요. 그렇다고 이제 전 국토를 규제 지역으로 할 수는 없는 문제잖아요. 어떻게 보실까요, 이런 문제를?

◆ 심교언: 뭐 규제를 지금 하고 있는 게 사실 규제라는 게 풍선효과가 보통 다 나타나거든요. 그런데 우리나라의 풍선효과는 조금 특이한 상황입니다. 과거에 경제가 좋을 때 풍선효과는 서울이 오르고 경기도가 오르고 지방이 오르고 이렇게 하는데 경기는 안 좋은데 유동성은 오를 때는 전국적으로 확산이 잘 되지는 않습니다. 철저하게 오를 지역만 오르고 그러거든요. 선진국들만 봐도 그렇습니다. 그런데 우리 같은 경우에는 가격 규제라는 것, 이상한 것을 했어요. 서울에서 9억, 15억 이렇게 하니까 서울에서 9억을 사고 싶은 사람들은 무조건 못 사고 바깥으로 밀려나고. 그래서 이제 지역별로 확산되는 게 정부 규제로 인한 효과가 상당히 크거든요. 그런데 이걸 또 규제로 막고 또 규제로 막고. 이 끝이 어딘가에 대해서는 상당히 좀 의문스러워합니다. 왜 그런가 하면 작년 12.16 대책 같은 경우도 아주 기발한 대책이었습니다.

◆ 은영미: 그렇죠.

◆ 심교언: 선진국에서는 전혀 없는 특수한 대책을 내놓아서 시장이 왜곡되었고 그 왜곡의 효과가 이제 그 주변 지역에 풍선효과로 나타났고. 이 규제로 인해서 지금 당장 나타나는 게 여기에서도 피한 지역들, 피한 상품들에 대해서 또 돈이 쏠리는. 그런 현상이 나타나거든요. 이런 규제로 해서 계속 가는 것들은 지금 당장은 어떻게 먹힐지는 몰라도 나중에 보면 굉장히 큰 역풍을 맞을 가능성이 높습니다.

◆ 은영미: 게다가 이제 대출 규제 중에 하나인데 규제 지역에서 이제 주택담보대출을 받으면 6개월 내에 그냥 그 집에 무조건 들어가라. 한마디로 갭 투자로 오인 받지 않으려면 그렇게 하라는 건데 이거 역시 실수요자들의 반발이 크잖아요? 이거는 어떤 문제가 발생할 수 있나요, 이렇게 되면?

◆ 안명숙: 이사 한번씩 해 본 분들은 느낄 텐데 아예 청약을 해서 입주 기간이 지정되어서 가는 것은 비교적 이사 날짜를 맞추기가 쉬운데 우리가 사실 이미 전세라는 제도를 통해서 돈이 부족하면 전세로 살다가 집을 마련해서 옮겨가든지 늘려가든지 이런 패턴에서 움직이게 되면 사실은 세입자가 있는 경우 그 이사 날짜 맞추는 거 만만치 않은 일들이거든요.

◆ 은영미: 그렇죠.

◆ 안명숙: 상황에 따라서 이사 날짜를 맞춰서 이렇게 들어가야 하는 경우들도 있기 때문에 어느 때보다 대출 관련해서 은행에도 굉장히 문의가 많았었고 이런 경우 어떻게 하냐, 저런 경우 어떻게 하냐. 그래서 아마 아직 그런 부분들이 실제로는 지금 우리의 실생활에서 우리가 해왔던 패턴과는 달리 정부가 그냥 당장 입주하지 않는 것을 어떤 투자 투기라고 규정한 것들은 굉장히 조금은 실생활이나 또는 국민들의 생각 기준하고 많이 달랐고 그게 어려움으로 작용할 소지가 있기 때문에 거기에 따른 문의도 많았고 반발도 있었던 거라고 보입니다.

◆ 심교언: 제가 8월에 전세 쫓겨나거든요.

◆ 은영미: 아, 그러세요?

◆ 심교언: 쫓겨나는데 저희 집주인이 기간 때문에 1월부터 나와서 세 들어 살고
있어요. 그러니까 한 10개월 이상 걸린다는 거예요. 실제 현실적으로 보면 세입자가 2년 보장되는 것도 있고 그렇기 때문에 실제 사서 들어가게 되면 6개월은 굉장히 짧습니다.

◆ 은영미: 짧은 거죠.

◆ 심교언: 그 사이에 돈 문제. 아마 정책 펴시는 분들은 이렇게 전세를 많이 안 살아봐서 그런지 이런 좀 무리한 숫자가 나온 게 아닌가라고 보입니다.

◆ 은영미: 이런 갭 투자 규제 때문에 전세값이 오를 것이라는 전망도 있는데 실제 전세시장의 움직임이 어떤가요?

◆ 심교언: 학군 특수가 있는 지역은 지 금 거의 품귀현상에 가깝다고 보시면 될 거고 일반적으로 이제 작년에 정부 대책에 의해서 전세 수요가 늘어난 측면이 있습니다. 첫 번째 뭔가 하면 9억 이상 집을 거의 못 사게 했거든요.

◆ 은영미: 그렇죠.

◆ 심교언: 그러면 5억 5천만 원짜리를 내가 사려고 했던 사람이 못 사잖아요. 그러면 어떻게 할까요? 전세로 갑니다. 전세 수요가 확 늘어나겠죠?

◆ 은영미: 늘어나죠.

◆ 심교언: 그래서 한 6, 7억 원짜리 전세들이 확 올라가는 거예요.그러고 나서 이번에 대책이 나오면 예상할 수 있는 게 이제 3억 이상도 못 사게 합니다. 과거에는 9억 이상만 못 사게 했는데 3억 이상까지 못 사게 하면 3억 미만 전세시장도 수요가 막 늘어나는 거예요. 그렇게 되면 전반적으로 아주 고가. 강남 10억 넘는 그런 전세들은 안정적일지 모르겠지만 그 밑에를 받치고 있는 그런 시장들은 굉장히 수요가 폭증함에 따라서 불안한 양상을 보일 가능성이 높습니다.

◆ 은영미: 또 빼놓을 수 없는 게 이제 재건축대책인데 아파트 분양권 얻으려면 2년 동안은 살아야 한다.

◆ 안명숙: 그렇습니다.

◆ 은영미: 이런 조항을 넣었잖아요. 재건축 시장에 일단은 굉장히 찬물을 끼얹고 집값 안정에는 영향을 미칠 것 같은데 어떻게 보시나요?

◆ 안명숙: 그러니까 이번에 인상 못했던 것 중에 하나가 이거거든요.그래서 많이 질문이 들어오는 거예요. 법이 바뀌면서 그러니까 내년부터 조합 설립 인가를 받게 되면 최소한 2년은 거주해야 분양받을 수 있는 자격을 줄 거야. 이렇게 지금 바뀌게 된다는 거죠. 그러면 이제 대부분 초대단지들이거든요. 예를 들면 압구정동이라든지 은마라든지 잠실. 뭐 이런 곳들이 그러면 그런 영향권 안에 들게 될 거고 지금 잠원동의 한신 2차라든지 신반포 2차. 이런 경우는 연내 어쨌든 간에 무슨 수가 있더라도 조합 설립 인가를 내겠다고 막 속도를 내는 곳이 있고 그러면 이미 받은 것에 영향이 없는 곳하고 앞으로 받게 될 것하고 조금 가격 차이나 이 내에서도 차별화가 될 수도 있을 거고 실제로 조합원들 입장에서 보면 나는 지금 어쨌든 간에 이 집에서 살수 있는 상황이 아닌데 결국 이런 것으로 인해서 그 오랫동안 분양이 될 거를 기대하면서 갖고 있었던 건데, 불편함을 감수하고. 분양 자격을 받지 못하게 되면 사실 조합원 내에서도 시기를 늦춰라, 뭐라 하면서 굉장히 사업 자체가 속도가 늦춰지거나 지연될 수가 있습니다. 그러면 공급 자체가 서울시 전체가 지연되는 우려도 있을 거고. 조금 전에 말씀드린 것처럼 야, 그러면 내가 살아야겠어 라고 이제 소유자들이 들어가게 되면서, 조합원이 들어가게 되면 그나마 싼 아파트로 지지가 됐던 전세 물량이 강남에서 많이 줄어들 수도 있고 좀 이런 부분들이 조금 예상이 되는 문제라고 보입니다.

◆ 은영미: 아까 이제 토지거래허가구역 지정 문제도 아까 앞서 말씀은 하셨는데요. 일단은 투기거래를 잡는 데는 효과가 있겠죠? 어떻게 보십니까?

◆ 심교언: 원래 토지거래허가제는 신도시 같은 것을 만들게 되면 주변에 토지 투기가 일어나니까 그걸 막기 위한 제됩니다. 그런데 이것은 지성 시가지에 그것도 서울시내 한복판에. 이렇게 섰다는 것은 앞으로도 악용하기에 좋은 제도가 아니냐. 그리고 주택거래허가제 같은 경우에는 과거에 사용한 사례가 거의 없습니다, 전 세계적으로. 그런 강한 정책이 들어왔다는 거거든요. 그런데 토지거래허가제를 과거에 사용한 선례를 보게 되면 거의 다 허가를 해줍니다, 원칙적으로는. 그런데 이제 앞으로 허가를 해줄지 안 해줄지는 앞으로 운용 과정에 달려 있는데 허가를 좀 빡빡하게 한다. 그러면 굉장히 거래 위축이라든가 경제위축이라든가. 그리고 앞으로 코로나로 인한 충격이 닥치게 되면 강남권 이런 데가 제일 큰 충격을 받거든요. 그렇게 맞물리면 어마어마한 파급 효과를 지닐 수도 있고 그런데 이제 과거에 토지거래 운용하듯이 조금 유명무실하게 한다고 할까요? 과거에는 한 90% 이상이 다 운용이 허가가 났습니다. 그렇게 봤을 때는 그러면 또 별로 효과가 없는 게 아닌가 하고 볼 수도 있겠지만 지금 기조로 봤을 때는 좀 강화된 형태로 가기 때문에 강남권은 그러지 않아도 좀 조정을 받는 상황에서 조정이 좀 더 커지지 않겠느냐 라고 볼 수 있겠습니다.

◆ 은영미: 일단은 단기적으로는 집값이 추가로 안정될 것이다. 이제 하락할 것이다. 이렇게 보는 시각들이 많은 것 같아요, 이야기를 들어보니까. 그러면 이제 부동산 대책이 과거에도 그런데 나올 때는 내려갔다가 U자형으로 회복하는 그런 패턴을 많이 보였는데 이번에는 집값이 좀 길게 잡힐 걸로 보시나요? 어떻게 보시나요?

◆ 안명숙: 일단 일시적으로는 특히나 강남권 자체가 너무 심장부에 해당되는 곳들이 토지거래허가라든지 이런 규제가 강하게 들어왔기 때문에 관망할 거고 그러나 사실은 이제 시장 저변을 보면 규제가 약한 쪽이라든지 3억 이하라든지. 이런 쪽으로 자금은 계속 갈 가능성들도 있어서 수도권이나 타깃이 됐던 곳들은 일단 거래가 많이 줄어들 거고요. 그다음에 그로 인해서 가격 상승도 제한될 가능성이 있지만 결국 지금의 집값 오른 이유가 뭐야 라고 할 때 유동성이었거든요. 그래서 얘네들이 갈 수 있는 자금은 어디에 있냐. 사실 이런 출구들이 아직 마련되지 않은 상황 내에서는 불안감을 조금은 완전히 잡았다 또는 해소됐다고 생각하기는 좀 어렵습니다만 당분간은 시장은 좀 관망세 또 숨죽이는 장세로 갈 가능성이 있다고 보입니다.

◆ 은영미: 집값 안정화는 이제 정부를 비롯해서 많은 이들이 바라는 그런 목표인데요. 실수요자를 위한 보완 대책이 좀 마련이 돼서 국민들이 내 집 마련의 기회마저 박탈당하지는 않았으면 하는 바람입니다. 오늘 두 분 말씀 고맙습니다.