정인택의 부동산돋보기] 대통령령으로 난개발 피한 판교신도시

제2기 신도시 세번째 시간이다. 제2기 신도시는 2000년대 이후 1기 신도시의 부정적 이미지를 불식시킴과 동시에 환경 친화적이면서 자족기능까지 갖춘 ‘계획도시’로의 개발방향을 잡고 착수됐다.

서울 도심 20~40km 내에 조성이 시작된 2기 신도시 중 부천상동과 용인죽전지구, 동탄신도시까지 알아봤으니 이번에는 판교신도시로 가볼까 한다.

광주산맥의 검단산(542m)과 청계산(618m)으로 둘러싸인 분지형 지역인 판교신도시 개발지구는 도시기능이 분당이나 용인에 비해 미비해 소외지역 취급을 받았다.

지난 1976년 5월 4일 성남시를 방문한 박정희 전 대통령이 인구 억제정책 및 난개발 방지를 위한 ‘개발제한구역(GB: Green Belt)’으로 지정했기 때문이다.

하지만 25년이 지난 2001년 말 택지개발 예정지구로 지정되면서 개발에 탄력이 붙기 시작한다.

2000년대 들어서야 택지개발예정지구로 지정

1989년 분당 신도시 개발계획 발표 전까지 남단녹지로 존속돼 오다 분당신도시 건설로 해제되고 남은 약 4700만㎡가 바로 판교지역이다.

1992년부터는 건축제한을 해제하는 대신 개발이 어렵도록 자연녹지지역 및 보전녹지지역으로 관리돼 왔다.

그러다 성남시가 1998년 5월 1일 판교동 일원 628만㎡에 대한 도시 기본계획 수립시 개발예정 용지로 편입하면서 개발구상이 가시화됐다. .

1999년 정부는 수도권 난개발 방지대책의 일환으로 판교와 화성에 대규모 택지 개발이 필요하다는 관련 기관의 보고가 있었다. 하지만 개발 계획은 끝내 나오지 않았다.

2000년 1월 관련부서 장관이 기자간담회에서 “판교의 저밀도 개발을 적극적으로 검토할 수 있다”는 발언에 발끈한 정부는 정책 혼선이 우려된다는 이유로 판교개발에 대한 언급자체를 자제해 줄 것을 공식 요청하기 이른다.

이 후 ‘판교개발’은 공직자들 사이에 ‘금지어’로 통한다.

당시 용인을 비롯한 수도권의 난개발 문제가 언론에서 연일 보도하면서 사회적문제로 대두되자 2000년 4월 8일 해당 중앙부서에서는 ‘수도권 난개발 방지대책’을 마련, ‘선 계획·후 개발’ 원칙을 천명하고 준농림지 등에 대한 민간의 무분별한 개발을 최대한 억제했다.

↑ [2008년 1월 한창 기반시설 공사 및 아파트 공사가 진행 중인 판교신도시 모습. 출처 매경DB]

2000년 10월 10일 국토연구원 주관으로 개최된 신도시 정책 토론회에서 판교, 화성, 천안이 우선 개발 대상자로 제시됐다.

판교는 2001년 12월 31일 건축제한 만료를 앞두고 동년 12월 26일 택지개발예정지구로 지정된다.

2003년 12월 30일 개발계획을 승인받아 2005년 6월 30일 부지 정지공사에 착공했다. 이 후 2008년 12월부터 공동주택 입주를 시작했다.

부동산 열풍 불던 2000년대 초 개발해 관심도 집중

판교신도시의 전체 사업면적은 총 929만 4000㎡다.

면적분할방식에 의한 공동사업형식으로 추진된 판교개발은 당시 한국토지공사가 499만㎡로 54%, 대한주택공사가 27%, 성남시가 19%의 시행지분을 나눠 분담 개발됐다.

사업비는 용지비 3조6667억원, 조성비가 4조3021억원 등 총 7조 9688억원이 투입됐으며, 2003년 12월부터 2009년 12월까지 6년 동안 터 닦기가 진행됐다.

이후 판교는 2만9265가구와 8만7795명의 인구를 수용함은 물론 수요자들이 가장 선호하는 곳의 대명사로 불리게 된다.

판교신도시의 현재와 같은 인기는 이미 개발 초기부터 조짐을 보였다. 지난 2003년 부동산 투자(투기) 열풍이 휘몰아칠 당시 시작된 개발은 주택 수요자와 투자자들의 이목을 끌기 충분했다.

특히 ‘버블세븐지역’ 아파트 가격이 폭등하던 당시 정부는 공급을 통해 집값을 잡겠다는 정책을 폈다. 강남·분당을 타깃으로 한 곳이 바로 ‘판교지구’였다.

정부는 2005년 8월 31일 부동산 안정정책의 일환인 ‘판교 주택공급 방안’을 발표했다.

전용 85㎡ 초과 아파트는 공영개발방식으로 건설 및 분양하되 원가 연동제와 주택채권입찰제를 병행 적용하도록 했다. 아울러 5년간의 전매제한을 뒀다. 전용 85㎡ 이하는 원가연동제와 전매제한(5년)을 실시했다.

2006년 3월 아파트 분양이 시작됐다. 85㎡ 이하 분양아파트는 원가연동제의 적용으로 3.3㎡ 당 택지가격 569만원, 건축비 341만원, 가산비용을 합쳐 1176만2000원으로 공급됐다.

2006년 8월에 전용 85㎡ 초과 면적 분양 당시에는 시세차익 환수를 위해 채권입찰제를 적용한 결과 실제 분양가는 더 상승했다.

임대아파트는 민간의 경우 79.2㎡ 형이 임대보증금 1억6000만원, 월 임대료 31만원에 공급했다. 공공임대는 69.3㎡ 형을 임대보증금 4500만원, 월 임대료 31만원이었다.

2008년 12월 임대아파트의 입주를 시작으로, 기반시설일 들어서고 인구가 늘어나면서 본격적인 판교신도시의 시대가 도래한다.

도로개선부터 업무기능 분산까지 계획된 신도시

광역교통개선대책을 통해 교통여건도 대폭 개선된다.

탄천변 도로가 판교~여수대교간 5.8km, 4차선 연결과 국지도 23호선을 금곡 IC~대왕저수지 6.1km, 6차선을 8차로로, 대왕저수지~세곡동 3.8km 8차로로 확장하고, 국지도 57호선은 판교~청계산 입구까지 5.8km를 6차로로 확장했다.

이미 개설된 경부/서울외곽순환 도로, 내곡~분당 간 도시고속화 도로와 수서~분당간 도로에 신분당선 전철 강남~정자간 18.5km가 개설돼 사통팔달 교통의 요지로 부상한다.

오는 2019년 개통 예정인 성남~여주간의 철도도 계획돼 판교는 인근의 광주·이천·여주까지 아우르는 주거·쇼핑·산업도시로 더욱 확정될 전망이다.

↑ [동판교 전경. 출처 매경DB]

또한 제3차 수도권정비계획상 서울의 과밀억제를 위해 20~30km 권에 업무기능을 분산하기로 함에 따라 판교지구에 벤처업무기능을 부여했다.

광역 거점기능인 벤처업무 단지는 광역성 교통접근성이 유리한 판교역사와 주요지역간 간선도로변으로 배치했다.

한편 생태시범마을을 조성키로 하고 단독주택지에 태양열에너지를 연립주택단지에는 산림습지 생태학습장, 그리고 공동주택지에 옥상녹화공간 등의 주제를 부여해 각 1개소씩 조성했다.

이들 마을의 녹지율은 평균보다 20% 높은 50~60%로 확대해 커뮤니티 향상을 위한 클러스터 단지도 계획했다.

도시지원시설용지로 43만 3000㎡를 연구지원용지로 구분하고 교육시설집적단지인 ‘에듀파크’는 2만6400㎡ 규모로 당초 학원 중심에서 정보기술 관련 고등학교, 대학원, 연구소 등으로 용도를 변경하기도 했다.

‘학교용지확보에 관한 특례법’에 따라 조성원가 대비 초·중학교용지는 25%, 고등학교용지는 70%로 공급해 학교 입지 형성에는 큰 어려움이 없는 판교신도시가 됐다.

도심의 조기 성숙을 위해 상업용지는 15만6000㎡를 반영해 PF 사업으로 판교역세권을 구상하고 주상복합용지 2개 블록과 중심상업용지 2개 블록을 대상으로 했다.

중심상업용지는 판교역사 구간 블록과 판교IC 진입도로인 서현로와 접하도록 계획됐고, 주상복합 아파트에 대해 분양가상한제를 적용함으로써 고분양가와 이에 따른 사업자와 과다한 개발이익의 논란과 우려를 차단했다.

[자문 JNK 개발원 정인택 원장 / 정리 이미연 기자]

[참고] 정인택 원장은 現 JNK 개발원 원장으로 사단법인 도시경영 포럼 부회장과 前 서울시 도시정비과, 한국토지공사 본부장 등을 역임했다.