상가시설 지지부진 “세종시 무엇이 문제인가?”

행정중심복합도시(이하 행복도시)에 정부청사나 정부출연연구기관 등의 공공기관 이전과 민간 공공주택의 입주가 빠르게 늘어나고 있다. 반면, 의료·판매·금융 같은 생활편의시설은 지지부진해 공무원들과 입주민들의 원성이 커지고 있다.

행복청에 따르면 작년 말 기준 행복도시에는 상업용지 191필지(40만3000㎡)가 공급됐다. 이 중 건축허가건수는 71건으로, 37%에 불과하다.

사정이 이렇다 보니 공급된 용지들의 대부분은 ‘빈땅’으로 남아 있는 상태다. 이에 행복청과 LH세종특별본부는 부랴부랴 상가개발 활성을 위해 행복도시 내 상업용지 매각 방식을 ‘최고가 낙찰제’에서 ‘조건부 매각방식’으로 변경하겠다고 발표했다.

하지만 업계의 시선은 우려와 긍정이 엇갈리고 있다.
‘조건부 매각방식’은 조기착공이 가능한 실수요자를 중심으로 설계공모 및 착공 시기를 명기해, 수요자가 토지를 매입할 자금을 어떻게 조달하는지 토지대금납부 방식도 매각 조건으로 검토하겠다는 방안이다.

또한 그 동안 최고가 낙찰제 방식으로만 공급을 해오다보니 개발의지가 없는 투기성 자금만 부풀려지는 현실도 반영한 것.

즉 투기성 자금으로 상업용지를 매입하는 경우 시세상승을 통한 매매차익 추구가 우선시 되고, 부동산시장 동향을 살피게 되면서 개발에 속도를 내지 못했다.

아울러 최고가 낙찰제는 입지가 양호한 토지의 경우 자연스레 낙찰가격이 상승하고, 이로 인해 상가 분양가격이나 임대가격 상승으로 이어진다.

이에 업계 한 관계자는 “세종시의 경우 아직까지 가족단위의 집단이주가 활성화되지 않아 상가개발을 위한 상권 성숙이 더딘 상태라서, 개발을 서두를 경우 토지비용 외에도 공사비와 사업비 등 투입비용이 커지기 때문에 공급시기를 저울질한다거나 공급부진 후유증을 고려하지 않을 수 없다”고 분석했다.

이어서 “반면에 상가 준공 후 전매가 원활하지 않은 경우에는, 추이를 살피면서 일부러 토지중도금을 연체하거나 토지대출을 활용해 시장이 활성화될 때까지 시간을 끄는 업체들도 상당수 있다”고 덧붙였다.

실제 LH공사 등은 토지낙찰 후 전매차익을 막기 위해 최초 토지낙찰자 명의변경을 매매계약한 경우, 명의변경을 금지하고는 있지만 비영수 현금거래를 통해 낙찰토지를 매매하는 업체들은 상당수 있는 것으로 알려졌다.

세종시 1-3 생활권에 공급되는 A상가와 B상가의 경우 올 6월 준공을 앞두고 있지만 분양률은 각각 70%와 60% 수준에 머물고 있다. 또한 C상가는 이달 말 준공을 코앞에 둔 상황임에도 불구하고 분양률이 50%에 불과하다.

1-5 생활권도 사정은 마찬가지다. 지난해 10월 준공을 완료한 G상가는 아직도 70%의 분양률에 그치고 있다. 이달에 준공하는 H상가는 겨우 20%만 팔려나가 상황은 더욱 심각했다.

상가뉴스레이다 선종필 대표는 “세종시 상권은 미성숙한 단계지만 분양가가 1층 기준 3.3㎡당 3000만원 이상인 상가가 대부분”이라며, “이처럼 높은 분양가 산정에는 그 동안의 최고가 낙찰제 공급방식에 따른 채산성 때문인 것 같다”고 말했다.

또한 “설계공모는 일부 상가 활성화에 도움은 되겠지만 직접적 영향은 크지 않은 반면, ‘착공의무일 규제’나 ‘토지대금납부방식 심사’같은 제도들은 채무의존형 개발업체의 시장퇴출에 도움이 될 수 있다”고 평가하면서 “‘최고가낙찰제’ 외에 ‘상가분양가연동심사제’를 연동하면 실개발 수요자 중심으로 상가개발을 촉진할 수 있고, 임대료 안정 등의 긍정적인 효과도 기대할 수 있을 것으로 본다”고 조언했다.

[매경닷컴 조성신 기자]