정부, 주담대 전방위 완화에도…"거래 침체 해소? 문제는 고금리"

↑ 윤석열 대통령이 27일 오후 서울 용산 대통령실 청사에서 열린 제11차 비상경제민생회의에서 발언을 하고 있다. [사진 = 연합뉴스]

정부가 지난 27일 중도금 대출 보증 확대, 15억 초과 아파트 주택담보대출 허용 등을 골자로 한 주택 거래 활성화 방안을 발표했다. 하지만, 거래 침체 해소에는 역부족일 거라는 시장의 평가가 나온다. 총부채원리금상환비율(DSR) 제도는 그대로 유지되는 데다 잇따른 기준금리 인상으로 대출을 받아 집을 사기에는 금리 부담이 크기 때문이다.
28일 부동산 업계에 따르면, 정부가 발표한 '제11차 비상경제민생회의 후속조치 계획'에는 청약당첨자의 기존주택 처분기한 연장(입주가능일 이후 6개월→2년) 및 증도금 대출보증 확대(9억원 이하 주택→12억원 이하 주택), 규제지역 추가 해제 검토, 무주택자 주택담보대출비율(LTV) 완화(보유주택·규제지역·주택가격별 차등 적용→무주택·1주택자 50%), 15억원 초과 아파트 주택담보대출 허용 등의 대책이 담겼다.
금리 인상으로 인한 주택 거래 급감·지방 미분양 증가, 강원도 레고랜드발(發) 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화와 자금 경색 등 부동산 시장 리스크를 경감하고 부동산 시장 연착륙을 유도하기 위한 조치로 풀이된다.
정부는 먼저 주택 관련 금융규제를 일부 완화하기로 했다. 이에 따라 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출(주담대)가 허용된다. 현재는 투기·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트는 주담대를 받지 못한다. 앞으로는 투기·투기과열지구 내 무주택자·1주택자(기존 주택 처분조건부)를 대상으로 15억원 초과 아파트에 대한 주담대가 허용되며, LTV는 50%가 적용된다. 다주택자에 대해선 금지 조치를 그대로 유지한다.
규제지역 내 무주택자·1주택자(기존주택 처분조건부)의 LTV 한도는 주택가격과 무관하게 50%로 단일화된다. 기존에는 보유주택·규제지역·주택가격에 따라 차등(비규제지역:70%, 규제지역:20~50%) 적용돼 왔다. 다만 LTV를 다소 완화하더라도 DSR 규제가 상존해 있고, 주택담보대출 금리가 5~7%에 집값도 하락하고 있어 LTV 완화에 따른 실수요자의 시장 진입은 제한적일 것으로 보인다.
중도금 대출 보증도 확대된다. 현재는 주택도시보증공사(HUG)?주택금융공사(HF) 중도금 대출 보증은 분양가 9억 이하 주택에만 적용되고 있으나, 앞으로는 12억원 이하 주택까지 확대한다.
청약당첨자의 기존주택 처분기한도 2년으로 대폭 연장된다. 기존에는 투기과열지구 등에서 기존주택 처분을 조건으로 청약에 당첨된 1주택자는 입주 가능일 이후 6개월 내 기존주택을 처분해야 했다. 10월 27일 기준으로 처분기한이 도래하지 않은 기존 의무자에게도 소급 적용된다. 다만 이 부분은 청약시장에는 긍정적으로 작용하나 기존 주택의 매매에 미치는 영향은 한정적일 것으로 보인다.
아울러 정부는 규제지역 추가해제도 검토하기로 했다. 현재 전국적으로 투기과열지구는 39곳, 조정대상지역은 60곳이 지정돼 있다. 정부는 11월 중 주거정책심의위원회(주정심)를 개최할 계획이다. 지난달 21일 열린 주정심에서는 조정대상지역 101곳 중 41곳과 투기과열지구 43곳 중 4곳이 해제된 바 있다.

↑ 최근 주택 시장 거래 절벽 현상이 심화되는 가운데, 지난달 서울 아파트 매매 거래량이 통계 집계 이래 최초로 1000건을 밑돈 것으로 나타났다. 가파른 기준 금리 인상과 집값 고점 인식 확산으로 얼어붙은 매수 심리가 좀처럼 풀릴 기미를 보이지 않고 있다. 사진은 서울 송파구의 한 부동산중개업소에 월세 매물 안...

그러나 이같은 정부의 전방위적인 조치에 대해 전문가들은 이번 규제 완화 방안이 실수요자의 자금난과 세 부담을 낮추는 데는 긍정적이지만 금리 인상, 경기 침체 우려가 지속되는 한 현재의 거래절벽을 예년 수준으로 해소하기는 쉽지 않을 것이라고 봤다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "처분기한 연장으로 기존 주택을 처분해야 하는 청약당첨자들의 부담이 일정부분 해소됐다"면서도 "시장거래가 극도로 위축된 데다 집값 하락에 대한 우려도 커진 만큼 청약당첨자들이 기존 주택을 처분하는 게 쉽지만은 않을 것"이라고 내다봤다.
대출 규제 완화에 대해서도 수도권 지역의 '거래절벽'을 해소하기에는 다소 부족하다는 평가도 나왔다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "LTV를 다소 완화하더라고 DSR 규제가 여전히 있고, 주택담보대출 금리가 5~7%에 육박해 실수요자들의 시장 진입은 제한적일 것"이라며 "15억 초과 아파트의 주담대 허용은 고가 주택 여신규제 장벽만 제거했을 뿐"이라며 다소 아쉽다고 평가했다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원도 "고가주택 중심 거래에 다소 숨통이 트일 순 있으나 심리가 위축돼 있어 거래가 활발해지는 반전은 어렵다"면서 "대출 규제를 완화해준다해도 금리가 치솟고 있어 매수자들이 대출을 많이 내서 집을 사기 어려운 상황"이라고 진단했다.
서진형 공정주택포럼