평당 1억 30평 강남아파트, 월세 살면서 주식투자하는 게 지금 더 나은 이유 [자이앤트TV]

"사람들이 다들 확신에 차서 삼성전자와 강남아파트를 살 때가 가장 비싼 지점입니다. 평당 1억원 30평 강남아파트는 월세 보증금 5억원에 월 임차료 400만원, 이자율 4% 조건에선 20억원으로 시세가 내리거나 월 임차료가 600만원으로 올라야 적정 가치 수준이라 할 수 있습니다."
최근 매경 자이앤트TV에 출연한 국내 대표 이코노미스트인 홍춘욱 프리즘투자자문 대표는 신간 '투자에도 순서가 있다' 출간을 계기로 2030대 투자자들이 평생 써먹을 수 있는 '투자 3분법'을 제시했다. 국내주식과 미국주식(상장리츠 포함), 미국 국채를 각각 3분의 1씩 담은 포트폴리오를 구축하는 전략이다. 투자 3분법의 핵심 내용은 3분이면 충분히 이해 가능한 수준이다.
이 밖에도 홍 대표는 최근 레고랜드 사태로 신용위기 우려가 높아진 부동산 투자와 관련해 실거주 부동산이 필요한 개인들은 자가 매수 보단 월세가 더 낫다고 조언했다.

홍 대표는 "주식에 투자하는 한국인이라면 한국주식만 사지 말고 반드시 미국주식도 일부분 투자할 것을 권한다"면서 "올해처럼 주식시장이 폭락하는 장세에선 안전자산인 달러의 가치가 상승하면서 미국주식은 주가 하락 손실을 환차익으로 줄일 수 있기 때문"이라고 설명했다.

홍 대표가 리츠(REITs)를 포함한 미국주식을 추천한 이유는 세 가지다. 첫째로 개인투자자가 한국 증시에선 투자하기 힘든 다양한 금융상품에 투자할 수 있다는 점이다. 둘째는 미국 리츠의 경우 국내 리츠 보다 임대주택, 상업용 오피스·쇼핑몰부터 데이터센터와 에너지·통신 인프라 등 다양한 섹터의 리츠에 투자할 수 있다는 점이다. 세 번째 장점은 가치투자 측면에서 미국 주식이 한국 주식 보다 더 적합한 시장이라는 것이다.
홍 대표는 "투자 3분법의 장점은 전체 자산의 3분의 2는 달러자산으로 불황 때 달러가치 상승으로 안전망 역할을 하고, 동시에 전체 자산의 3분의 2를 주식에 배분해 호황 때는 주가 상승에 편승할 수 있다"고 덧붙였다.
다만 투자 3분법을 구축하기 위해선 올해 가장 비싼 자산이 된 달러를 매수해야 하기에 중장기적 관점에서 접근해 보라는 게 그의 설명이다. 만약 1억원을 투자 3분법으로 투자한다면, 미국주식에 약 3300만원을 투입하되, 미국 S&P500 지수 추종 ETF, 인프라펀드, 하이일드 채권 펀드 등에 약 1100만원씩 추가로 분산투자할 것을 권고했다.

주택 공급물량이 쏟아진 대구·인천뿐 아니라 전반적인 전국 주택 부동산 시장이 약세인 가운데 홍 대표는 반드시 자가를 매수해야 한다는 강박부터 버리라고 강조했다. 홍 대표는 "현재 주택 시장이 버블인 상황에서 월세가 자가 매수보다 유리하다"면서 아파트를 살 때도 자가 매수와 월세 거주할 경우의 기회비용을 비교해서 따져야 한다고 말했다.
홍 대표는 이자율 4% 아래 평당 1억원인 30평 강남 아파트의 월세가 보증금 5억원, 월 임차료 400만원인 경우를 예시로 설명했다. 만약 30억원 강남아파트를 매수 후 자가 거주로 발생하는 기회비용은 연 1억 1000만원에 달한다. 집주인의 경우 매수에 투입한 현금(25억원=매매비용 30억원－월세보증금 수익 5억원)에서 포기한 연간 이자수익인 1억원(25억원×이자율 4%)에 종합부동산세 등 세금을 연 1000만원으로 단순 가정했다.
반면, 월세 세입자의 기회비용은 월세로 인해 직접 발생한 비용인 연 4800만원(월 임차료 400만원×12개월)에 포기한 월세보증금으로부터 얻는 이자수익(5억원×이자율 4%) 연 2000만원을 합한 연 6800만원에 불과하다.

해당 사례는 매우 단순하게 가정한 사례로, 현실의 집주인은 주택 감가상각비나 장기수선충당금 비용 등을 추가하면 월세 대비 더 불리해진다. 홍 대표는 "월세가 그대로면 강남아파트 매매가는 20억원대로 내리거나, 매매가 30억원을 정당화하려면 월 임차료가 600만원 수준으로 올라야 한다"며 "투자 3분법을 일부 변형해 인컴형 자산을 늘리면 이자나 배당금으로 월세 비용을 충당할 수 있다"고 설명했다.